Baulärm: Mietminderung auch in Großstädten möglich

Obwohl in Großstädten grundsätzlich mit verstärktem Baulärm gerechnet werden muss, schließt dies nicht die Möglichkeit des Mieters aus, die Miete wegen übermäßiger Baulärmbelästigung zu mindern. So der Tenor eines Urteils des Amtsgerichts München vom 01.02.2018 (Aktenzeichen 472 C 18927/16).

In dem Verfahren ging es um eine Mietkürzung wegen unzumutbarer Lärmbelästigung, die vom Vermieter nicht akzeptiert wurde. In der Nachbarschaft wurde eine Fabrik abgerissen und mehrere hundert Wohnungen gebaut. Der Mieter legte als Beweis ein umfangreiches Lärmprotokoll mit dokumentierenden Fotos sowie die Ergebnisse eigener Schallmessungen über mehrere Tage vor.

Der Vermieter verwies jedoch darauf, dass die gesetzlichen Bauvorschriften bei Abriss und Neubau eingehalten wurden und er die Maßnahmen wegen der erteilten Baugenehmigung nicht verhindern könne. In einer Großstadt müsse man aber grundsätzlich mit Baumaßnahmen und den damit verbundenen Geräusch-Emissionen rechnen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da der Mieter bei Anmietung wusste, dass sich neben seiner Wohnung eine Fabrik befand. Da der Mieter auf der Kürzung bestand, klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht.

Aufgrund der vorgelegten Unterlagen und einem Gutachten gab das Gericht jedoch dem Mieter Recht. Das Gericht verwies dabei auf § 536 Abs. 1 BGB

536 Abs. 1 BGB: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Wenn Bezüglich der Beschaffenheit der Wohnung keine individuellen Vereinbarungen getroffen wurden, sei der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach der Verkehrsanschauung anzunehmen. Dabei seien sowohl der vereinbarte Nutzungszweck und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu berücksichtigen

242 BGB Leistung nach Treu und Glauben: Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Das Gericht räumte ein, dass in Großstädten mit verstärkter Bautätigkeit gerechnet werden müsse. Doch auch hier könne der Mieter davon ausgehen, dass er von Baulärm unbelästigt in einer Wohnung leben könne. Das Gutachten und die Protokolle des Mieters belegten, dass es hier zu einer erheblichen Belästigung gekommen sei. Hinzu käme, dass die Fabrik bei Anmietung der Wohnung noch nicht stillgelegt war.