Gewerbemietrecht: Schadenersatz ohne Fristsetzung

Der Vermieter muss bei einem Gewerbemietvertrag keine Frist zur Beseitigung von Schäden einräumen, um Schadenersatzforderungen geltend machen zu können. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27.06.2018 (Aktenzeichen XII ZR 79/17).

In dem Verfahren ging es um eine Halle, die zum abstellen und reparieren von Rennfahrzeugen genutzt wurde. Bei Ende des Mietverhältnisses waren Boden und Wände verschmutzt und der Boden zusätzlich durch Öl und Chemikalien angegriffen. Der Vermieter ließ die Schäden beseitigen und verlangte vom ehemaligen Mieter die Übernahme der Kosten von rund 2.900,00 €.

Da der Ex-Mieter nicht zahlen wollte, klagte der Vermieter, unterlag aber sowohl vor dem Amts- wie auch vor dem Landgericht. Beide Gerichte vertraten die Ansicht, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen müsse, bevor er selbst an deren Beseitigung ging.

Die vorinstanzlichen Entscheidungen wurden jedoch vom BGH aufgehoben. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, eine Frist zur Schadensbeseitigung einzuräumen. Denn der ehemalige Mieter habe gegen seine Obhutspflicht verstoßen, die ihn verpflichtet, Schäden an der Mietsache zu vermeiden beziehungsweise auf ein Minimum zu reduzieren. Außerdem implementiere die Obhutspflicht, dass man die Mietsache pfleglich behandele.

Verletze der Mieter diese Obhutspflicht müsse er beispielsweise mit einer Abmahnung, einer fristlosen Kündigung und auch mit Schadenersatzansprüchen des Vermieters rechnen. Komme es zu Schadenersatzansprüchen, bleibe es dem Vermieter überlassen, ob er vom Mieter die Beseitigung der Schäden oder eine Geldzahlung vom Mieter fordert. Verlange der Vermieter eine Schadenersatzzahlung, müsse er keine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen.