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Wau-Wau und Co
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Haustiere sind nicht nur zwischen Mieter und Vermieter ein Streitthema. Auch bei mehreren Mietparteien prallen die Meinungen von Tierhaltern und Nachbarn häufig heftig aufeinander. Hinzu kommt, dass es keine gesetzliche Rechtsgrundlage gibt, sondern die Vorgaben sich aus verschiedenen Urteilen ergibt. Hier ein Überblick über die derzeitige Situation.
In diesem Beitrag lesen Sie:
Regelungen im Mietvertrag
Kleintiere und kleine Tiere
Vertragsgemäßer Gebrauch
Erlaubnis – ja oder nein?
Erlaubnis widerrufen
Tierhaltung ohne Erlaubnis
Schäden durch das Tier
Grundsätzlich: Regelungen im Mietvertrag
Um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten Tierhaltungsklauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dabei muss man aber aufpassen: Die Klausel eines Formularmietvertrages kann schnell von den Gerichten gekippt werden. Ein Formularmietvertrag ist ein Vertrag schon dann, wenn er einmal benutzt wird, aber weiterverwendet werden soll. Folgende Regelungen würden vor Gericht nicht standhalten:
Allgemeines Tierhalteverbot ohne Einschränkungen (Kleintiere müssen immer ausgenommen werden
Grundsätzliches Verbot des Haltens von Hunden oder Katzen.
Bedingung der Genehmigung einer Tierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) ohne Erläuterung, wovon die Genehmigung abhängig gemacht wird.
Vorschrift, dass die Genehmigung der Tierhaltung nur in Schriftform wirksam wird.
Im Mietvertrag sollten aber folgende Regelungen aufgenommen werden:
Eine erteilte Genehmigung kann bei nachweisbaren Problemen widerrufen werden.
Genehmigungen beziehen sich grundsätzlich nur auf ein konkretes Tier. Beim Tod des Tieres oder wenn es abgeschafft wird, verfällt diese Erlaubnis.
Die Sache mit den Kleintieren
Kleintiere dürfen vom Mieter grundsätzlich auch ohne Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Allerdings gehören nicht alle kleinen Tiere zu den Kleintieren. Hier handelt es sich um Tiere, von denen nicht davon ausgegangen werden kann, dass sie Mitmieter belästigen oder Schäden an der Mietwohnung anrichten.
Eine abschließende Liste, was man hier als Kleintiere ansieht, gibt es nicht. Auch sehr kleine Hunde beispielsweise gehören grundsätzlich nicht zu dieser Gruppe. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass alle Tiere, die in einer Wohnung in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden und weder Schäden an der Wohnung anrichten noch andere Bewohner belästigen, als Kleintiere angesehen werden können. Allerdings haben Gerichte auch schon entschieden, dass Ratten nicht in der Wohnung gehalten werden dürfen.
Dass man Kleintiere ohne Genehmigung halten darf, heißt nicht, dass man so viele Tiere halten darf, wie man will. Was jedoch des Guten zu viel ist, wird von den Gerichten sehr unterschiedlich beurteilt.
Was bedeutet bei der Tierhaltung „Vertragsgemäßer Gebrauch“
Ob die Haltung eines Tieres noch dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung entspricht, muss individuell von Fall zu Fall entschieden werden. Dabei sind die folgenden Kriterien zu beachten:
Um welches Tier es sich handelt, wie groß es ist und wie es sich auch gegenüber anderen Mietern verhält.
Wie viele Tier der Mieter bereits hält beziehungsweise halten will.
Größe der Wohnung und andere Voraussetzungen für eine artgerechte Haltung
Lage der Wohnung beziehungsweise des Hauses
Rücksichtsnahmegebot gegenüber Nachbarn
Ist der Mieter überhaupt in der Lage, das Tier zu halten?
Auch eine gültige Tierhalte-Regelung kann nicht genutzt werden, um z. B. die Haltung eines Blindenhundes zu verbieten.
Erlaubnis erteilen – ja oder nein
Wenn der Mieter um die Erlaubnis zur Tierhaltung bittet, müssen Sie diesen Wunsch individuell prüfen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass jeder Einzelfall zu prüfen ist und dabei sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters gegeneinander abgewogen werden müssen. (Urteile vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12, und vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06).
Erlaubnis widerrufen
Wenn der Vermieter eine Erlaubnis zur Tierhaltung widerrufen will, muss der Widerruf aus sachlichen Gründen erfolgen. Ein willkürlicher Widerruf hat vor Gericht keine Chance. Sachliche Gründe sind beispielsweise:
Rechtmäßig vereinbarte Einschränkungen der Erlaubnis werden nicht eingehalten (z. B. Katze wird nicht wie vereinbart so gehalten, dass sie nicht den Spielplatz vor dem Haus verschmutzt).
Dauernd bellender Hund, der tagsüber von seinem Besitzer alleine gelassen wird.
Erhebliche Beschädigungen durch das Tier am Mietobjekt.
Erlaubnis wurde in Unkenntnis der Tierrasse erteilt (z. B.: Erlaubnis für einen Hund – der Mieter schafft aber einen Kampfhund an, der die Mitbewohner verängstigt).
Tierhaltung ohne Erlaubnis
Wird ein Tier ohne Erlaubnis gehalten, obwohl eine Genehmigung durch den Vermieter notwendig ist oder eine Tierhaltung rechtmäßig widerrufen wird, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten. Voraussetzung für die weiteren Maßnahmen ist allerdings immer eine Abmahnung.
Tipp: Eine Abmahnung kann mündlich erfolgen – sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.
In der Abmahnung müssen folgende Punkte aufgeführt werden:
Entsprechende Klausel des Mietvertrages als Grundlage der Abmahnung
Auf welches Tier sich die Abmahnung bezieht (soweit bekannt – Angabe „großer Hund“ reicht aus.
Grund der Abmahnung (z. B. permanentes Bellen, Bedrohung von Nachbarn, Schäden im Haus)
Aufforderung zur Abschaffung des Tieres innerhalb einer angemessenen Frist – meist zwei Wochen (mit Datum angeben)
Hinweis, dass nach Ablauf der Frist weitere Schritte, wie fristlose Kündigung oder Unterlassungsklage) vorbehalten werden.
Ist die Frist der Abmahnung abgelaufen, ohne dass der Mieter reagierte, können Sie grundsätzlich ordentlich kündigen, weil eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung vorliegt (§ 573 Abs 2 Nr. 1 BGB). Auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) könnte gerechtfertigt sein.
Allerdings sollte man mit der Kündigung vorsichtig sein. Kommt es zum Streit vor Gericht, könnte dort entschieden werden, dass eine Unterlassungsklage ausreichen würde und eine Kündigung deshalb nicht gerechtfertigt ist.
Schäden durch das Tier
Für Schäden, die das Tier anrichtet, muss der Mieter grundsätzlich dafür geradestehen. Das gilt immer, wenn der Vermieter die Tierhaltung nicht genehmigt hat. Hat er sie genehmigt, muss der Vermieter unter Umständen beispielsweise für einen beschädigten Bodenbelag selbst aufkommen. Hier haftet der Mieter nämlich nur, wenn er sein Tier nicht sach- und artgerecht gehalten hat.
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