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Airbnb: Wann müssen Steuern auf Einnahmen gezahlt werden? 

Steuertipps für die private Vermietung

Während eines Urlaubs oder einer Dienstreise mit der eigenen Wohnung Geld verdienen — das klingt verlockend. Viele Deutsche nutzen den einfachen Hinzuverdienst während ihrer Abwesenheit. Sie melden ihre Wohnung bei privaten Vermittler-Plattformen wie Airbnb, Wimdu.de oder 9flats.com zur Untervermietung an. Doch welche Steuern fallen für die Vermietung an?

Kurz & knapp

  • Einnahmen musst du versteuern, Ausgaben kannst du dagegen von der Steuer absetzen
  • Innerhalb bestimmter Grenzen bleiben deine Einnahmen steuerfrei
  • Airbnb meldet ab 2023 automatisch Einnahmen über 2.000 Euro dem Finanzamt

Muss Airbnb versteuert werden?

Kurz: Ja! Denn das kurzfristige Vermieten eines Zimmers oder der kompletten Wohnung unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Das bedeutet für dich: Du bist zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und musst deine Einnahmen in der Steuererklärung eintragen. Davon abziehen darfst du deine Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Als Einnahmen zählt alles, was du rund um das Vermieten verdient hast. Doch ob du auch tatsächlich darauf Steuern zahlst, hängt von deiner individuellen Situation ab.

Kann ich Airbnb von der Steuer absetzen?

Der erste Punkt, der darüber entscheidet, wie viel Steuern du zahlen musst, ist die Höhe deiner Ausgaben. Denn es wird nur dein Überschuss besteuert. Um den zu ermitteln, werden deine Ausgaben von deinen Einnahmen abgezogen. Zu den Ausgaben gehören alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen. Hier einige Beispiele:

  • Anteilige Wohnungsmiete
  • Anteilige Nebenkosten
  • Gebühren für Inserate und Websites
  • Ausgaben für Reinigung und Renovierung
  • Kosten für Handwerker

Als Nachweis für diese Kosten genügen die entsprechenden Belege bzw. der Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung.

Achtung Icon

Niemals bar zahlen

Bei Untervermietung mischen sich oft die privaten Ausgaben und Ausgaben für die Vermietung. Um den Steuerbonus für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen in beiden Bereichen auszuschöpfen gilt:  Zahle daherHandwerker, Putzfrau und Co. immer per Banküberweisung gegen ordnungsgemäße Rechnung. So bist du auf der sicheren Seite.
Beispiel Immobilien

Beispiel: Kurzfristige Vermietung

Stefan hat deine Wohnung für die Dauer deines vierwöchigen Jahresurlaubes für 2.000 Euro untervermietet. Die Miete samt Nebenkosten beträgt im Jahr 12.000 Euro. Stefan kann nun 1/12 der Jahres-Ausgaben – also 1.000 Euro – als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Der Gewinn, der dann versteuert wird, beträgt 1.000 Euro (2.000 Euro Einnahmen – 1.000 Euro Ausgaben).
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Gibt es Freibeträge für Airbnb-Vermieter?

Auch wenn du aus dem kurzfristigen Vermieten einen Gewinn erzielt hast, heißt das nicht gleich, dass du darauf auch Steuern zahlen musst. Denn die fallen generell nur an, wenn dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt – das gilt auch für Gewinne aus Airbnb-Vermietungen.

Im Jahr 2024 beträgt der Grundfreibetrag für Singles 11.604 Euro und für Verheiratete 23.208 Euro. Du musst deine Mieteinnahmen also nur dann versteuern, wenn du insgesamt über dieser Grenze liegst.

Was ist das zu versteuernde Einkommen?

Das ist das Einkommen, auf dessen Grundlage deine Einkommensteuer festgesetzt wird. Dein zu versteuerndes Einkommen berechnet sich aus deinem Lohn und deinen sonstigen Einnahmen abzüglich aller steuerlich relevanter Ausgaben wie Werbungskosten, Sonderausgaben etc.

Und es gibt noch eine gute Nachricht: Deine Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung bleiben steuerfrei, wenn sie unter 520 Euro im Jahr liegen. Sobald du mit deinen Airbnb Miteinnahmen über die 520 Euro kommst, unterliegt jedoch der gesamte Betrag der Steuer. Angeben musst du aber immer alle Einnahmen bei deiner Steuererklärung. Das Finanzamt möchte schließlich prüfen, ob alles seine Richtigkeit hat.  

Liebhaberei – wenn das Finanzamt für einen Verlust nicht aufkommen will

Manchmal ist das Finanzamt jedoch auch der Auffassung, dass es sich bei deiner Untervermietung um Liebhaberei handelt. Das kommt dann vor, wenn die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht in deiner Vermietung sehen. Mit anderen Worten: Wenn das Finanzamt deine Vermietung als Privatvergnügen ansieht.

Auf dieses Privatvergnügen musst du keine Steuern zahlen. Deine Einnahmen sind dann nämlich steuerlich unbedeutend – und müssen auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Dafür darfst du aber auch deine Verluste nicht geltend machen.

Meist sind die Einnahmen aus Airbnb und Co. jedoch steuerpflichtig – und müssen daher unbedingt in deiner Steuererklärung angegeben werden. Denn sonst kann es zum bösen Erwachen kommen. Das Finanzamt erstellt nämlich all deine Steuerbescheide vorläufig, sie sind im Nachhinein also noch änderbar. Stuft die Finanzbehörde dann einige Jahre oder gar Jahrzehnte später deine Vermietung als Liebhaberei ein, werden die Steuerbescheide rückwirkend geändert  – und die Verluste aus deinen Erklärungen gestrichen. Das kann zu hohen Steuernachzahlungen und Nachzahlungszinsen führen!

Doch: Wann fällst du mit deiner Vermietung unter die Liebhaberei? Das entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Indizien können dabei sein:

  • Du erzielst über längere Zeit nur Verluste aus der Vermietung. Von dir gehen auch keinerlei Anstrengungen aus, dabei etwas zu ändern.
  • Du bestreitest deinen Lebensunterhalt mit anderen Einkünften. Auch gleichst du damit die Verluste aus der Vermietung aus.
  • Du führst die Vermietung nicht nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten.

Wann muss ich Umsatzsteuer auf Airbnb-Gewinne zahlen?

Neben der Einkommensteuer fällt grundsätzlich auch noch Umsatzsteuer an. Doch dafür müssen deine Einnahmen aus der Vermietung schon beträchtlich sein. Denn Umsatzsteuer fällt erst an, wenn du einen Bruttoumsatz von 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr erzielst.

Mit Umsätzen unterhalb dieser Grenze bist du automatisch Kleinunternehmer. Das heißt, es entfällt die Pflicht, Umsatzsteuer ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug darfst du aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen abziehen.

Du kannst aber aktiv die Regelbesteuerung wählen, indem du das dem Finanzamt mitteilst – oder einfach Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgibst. Entscheidest du dich also für die Umsatzsteuer, um diese freiwillig abzuführen, kannst du die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Doch Vorsicht: An diese Wahl bist du die nächsten 5 Jahre gebunden! Du musst dann regelmäßig auch sogenannte Umsatzsteuer-Voranmeldungen einreichen.

Was meldet Airbnb an das Finanzamt?

Seit diesem Jahr gilt ein neues Steuer-Gesetz, das es in sich hat: Online-Plattformen müssen ab jetzt ihre Nutzer samt deren Einnahmen beim Finanzamt melden.

Hast du als privater Vermieter im Jahr mehr als 2.000 Euro Einnahmen und 30 Vorgänge in der Plattform, so ist Airbnb verpflichtet, dich automatisch beim Finanzamt zu melden. Die erste Meldung müssen die Plattformbetreiber am 31.01.2024 einreichen. Zu melden sind relevante Transaktionen, die ab dem 01.01.2023 stattfinden. Das gilt übrigens für alle Internet-Plattformen, nicht nur Airbnb.

Dem Bundeszentralamt für Steuern müssen dann folgende Informationen von jedem Anbieter geliefert werden:

  • Vor- und Nachname
  • Wohnsitz
  • Steuer-ID
  • Geburtsdatum
  • Höhe der gezahlten bzw. gutgeschriebenen Vergütung
  • Anzahl der Tätigkeiten, für die eine Vergütung gezahlt oder gutgeschrieben wurde
  • Gebühren, Provisionen oder Steuern, die von der Plattform einbehalten oder berechnet wurden

Wie gebe ich die Airbnb-Gewinne der Steuererklärung ein?

Deine Einnahmen und Ausgaben rund um deine Airbnb-Vermietung trägst du in der Anlage V ein. Einfacher funktioniert das mit WISO Steuer. Das Programm berechnet für dich, wie viele Steuern du tatsächlich zahlen musst — oder ob du sogar eine Erstattung erwarten kannst.

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FAQ: Airbnb & Steuern

Wie viel Geld darf man mit Airbnb verdienen?

Die Freigrenze für Mieteinnahmen liegt bei 520 Euro. Einnahmen bis zu dieser Grenze sind steuerfrei. Trotzdem müssen alle Einnahmen aus Vermietungen in der Steuererklärung angegeben werden.   
Airbnb ist ab 2024 gesetzlich verpflichtet, jährliche Einnahmen über 2.000 Euro automatisch dem Finanzamt zu melden – bei gleichzeitig über 30 Übernachtungen. Das gilt für alle Einnahmen ab 2023.
Deine Einkünfte aus Airbnb werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert, den du auch auf andere Einkünfte zahlst. Der niedrigste Einkommensteuersatz liegt bei 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann progressiv bis auf maximal 42 Prozent an.
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