Aktienfonds, Gold oder Immobilien. Welche die beste Geldanlage ist, darüber hat wohl jeder seine ganz eigene Meinung. Aufgrund der immer weiter steigenden Mieten liegt die Investition in Betongold nahe. Es winken Wertsteigerung und eine ordentliche Rendite. Oder ist die Rechnung doch nicht so einfach?

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Zauberwort: Rendite

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie unbedingt die Renditechancen des Objektes abschätzen. Am einfachsten berechnen Sie diese dabei am besten mit der so genannten Nettomietrendite. Das ist das Verhältnis des Bruttokaufpreises der Immobilie zur Nettojahresmiete. Die Miete errechnet sich dabei aus der Bruttomiete minus laufende Kosten. Dazu zählen Abschreibungen, Instandhaltungsrücklagen und Finanzierungskosten. Rechner im Netz helfen hier beim exakten Ausrechnen. Ab vier Prozent spricht man von einem rentablen Vermietungsobjekt – je höher desto besser. 2014 lag die durchschnittliche Rendite von vermieteten Immobilien in Deutschland bei 2,02 Prozent.

Welche Nebenkosten haben Sie?

Wichtig für die Berechnung: Bleiben Sie realistisch. Denn zum Kaufpreis kommen noch etliche Nebenkosten hinzu wie etwa Makler- oder Notarkosten, Grunderwerbssteuer und die Eintragung ins Grundbuchamt – Summa summarum ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. Bis die Nebenkosten durch die Miete wieder erwirtschaftet sind, hat die Mietwohnung zunächst keine Rendite.

Auch interessant hierbei folgende Frage: Das Wievielfache der Jahreskaltmiete ist der Kaufpreis? Beim Zwanzigfachen benötigen Sie alleine zwei Jahre um nur die Kaufnebenkosten wieder reinzubekommen. Übersteigt der Kaufpreis diese Marke brauchen Sie entsprechend länger und dabei sind keine unvorhersehbaren Ereignisse wie Leerstand einkalkuliert.

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Lage, Lage, Lage

Doch das Vermieten kann sich durchaus richtig lohnen. Dann nämlich, wenn alles ideal verläuft. Die Immobilie konnte zu einem realistischen Preis erworben werden. Dann müssen nur noch die beiden wichtigsten Faktoren stimmen: Lage und Mieter. Ein guter – also treu zahlender – Mieter ist der Garant einer sicheren Rendite. Steht die Wohnung leer, fließt keine Miete – und die Rendite ist futsch. Für Vermieter ist es also enorm wichtig, die richtigen Mieter auszusuchen. Auch die Lage sollte vor dem Kauf ganz genau überprüft werden. Doch: Toplagen sind gefragt. Die Immobilienpreise steigen hier überproportional. Daher können auch B-Lagen interessant sein, weil sie künftig wahrscheinlich eine Aufwertung erfahren.

Bei einer genauen Abwägung aller Faktoren und einem glücklichen Händchen beim Kauf winkt eine gute Rendite – und die Sache läuft quasi von alleine.

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