Eine Ferienwohnung an der Ostsee? Oder ein Ferienhaus in den Bergen? Ein Traum! Damit sich dieser nicht zum Albtraum entwickelt, lesen Sie hier, was Sie steuerlich beachten müssen.

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Ferienhaus das ganze Jahr vermietet

Sie vermieten die Ferienwohnung oder das Ferienhaus das ganze Jahr über an Urlauber oder Geschäftsreisende? Hier gibt es keine Besonderheiten im Vergleich zu anderen Wohnungen: Sie muss die Einnahmen in der  Steuererklärung angeben. Die damit zusammenhängenden Ausgaben können Sie auch absetzen. Dazu gehören die gesamten laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Wartung und oder Zahlungen an die Agentur. Aber auch Abschreibungen auf die Wohnung und die Einrichtung.

Einzige aber wichtige Voraussetzung hierfür ist, dass Sie die Wohnung an mindestens 75 Prozent der üblichen Miettage vor Ort vermieten. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung also an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl bei Ihrer Wohnung genau ist, erfahren Sie beim Tourismusverband.

Wenn Sie selbst in der Ferienwohnung Urlaub machen

Die andere Variante ist, dass Sie auch etwas von Ihrem Feriendomizil haben wollen – und in der Wohnung auch mal selbst Ihren Urlaub verbringen. Als erste Folge dürfen Sie Tage, in denen Sie selbst in der Wohnung sind, nicht mehr absetzen. Die betrifft aber nur die Kosten, die laufend anfallen. Das sind zum Beispiel Abschreibungen, Nebenkosten und Zinsen.

Das ist jedoch nicht alles. Das Finanzamt fragt sich nämlich, ob Sie mit der Vermietung auf lange Sicht überhaupt einen Überschuss erzielen wollen. Oder ob Sie die Wohnung nur vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. In diesem Fall dürfen Sie die Verluste aus der Vermietung nämlich gar nicht angeben.

Schätzen Sie: Wie oft wird die Unterkunft vermietet?

Folge: Sie müssen die Glaskugel aus dem Schrank holen. Und eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben erstellen. Über die nächsten 30 Jahre! Bei einer neuen Wohnung müssen Sie dabei die Einnahmen anhand der durchschnittlichen Miettage pro Jahr schätzen. Auch bei den Ausgaben können Sie auf Richtwerte zurückgreifen. Haben Sie die Wohnung schon länger, schätzen Sie beides anhand der letzten fünf Jahre.

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Sind die Einnahmen bei dieser Schätzung größer als die Ausgaben? Dann akzeptiert das Finanzamt die Vermietung. Somit können Sie auch die Verluste in Ihrer Steuererklärung angeben. Waren die Ausgaben höher, ist dem Finanzamt die Vermietung egal. Sie sparen dann leider mit den Verlusten keine Steuern. Eventuelle Gewinne müssen Sie aber auch nicht versteuern.

Vermieten Sie die Wohnung an weniger als 75 Prozent der üblichen Mittage? Dann müssen Sie diese Prognoserechnung auch anstellen.

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