Ferienwohnung & Steuern

Egal, ob die Immobilie langfristig vermietet oder Feriengästen bereitgestellt wird: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Ferienhaus müssen versteuert werden. Welche Steuern dabei anfallen und wie man mit der Ferienwohnung Steuern sparen kann, zeigen wir hier.

Kurz & knapp

• Die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses fällt unter kurzfristige Vermietung
• Wenn du Mieteinnahmen hast, kannst du deine Ausgaben für die Immobilie von der Steuer absetzen
• Bei Selbstnutzung musst du dem Finanzamt gegebenenfalls eine Gewinnprognose vorlegen
• Der Verkauf einer Ferienwohnung ist nach 10 Jahren Besitz steuerfrei
• Mit WISO Steuer kannst du alle Daten rund um deine Ferienwohnung eingeben

Video: Ferienwohnung und Steuern

Im Urlaub das eigene Domizil – ein Träumchen. Und während man arbeitet wird es vermietet. Doch: Auch bei Ferienwohnungen will das Finanzamt seinen Teil vom Kuchen. Dieses Video zeigt, worauf zu achten ist.

Ferienwohnung ist kurzfristige Vermietung

Die nicht nur gelegentliche Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern gehört zur kurzfristigen Vermietung. Unter kurzfristiger Vermietung versteht man, dass das Mietverhältnis mit deinen Mietern auf weniger als 6 Monate angelegt ist. Das hat viele Vorteile: Du kannst höhere Mieteinnahmen bekommen, die Immobilie regelmäßig kontrollieren und auch zwischendurch für einen Entspannungsurlaub selbst dort wohnen.

Auf der anderen Seite kannst du die Ausgaben für die Ferienwohnung nicht immer in der Steuererklärung angeben, um Steuern zu sparen. Das Finanzamt wird nämlich kontrollieren, ob du mit der Vermietung wirklich Geld machen willst.

Grundsteuer-Erklärung nicht vergessen

Auch als Besitzer eines Feriendomizils musst du die Grundsteuer-Erklärung abgeben. Dafür hast du bis Ende Januar 2023 Zeit. Fang jetzt schon mit WISO Grundsteuer an!

Ferienwohnung & Steuern: Gewinnerzielungsabsicht wichtig

Das Finanzamt geht ohne weitere Prüfung zunächst davon aus, dass du die Absicht hast, Einkünfte zu erzielen. Denn bei einer Ferienwohnung vermietest du an ständig wechselnde Feriengäste und in der übrigen Zeit hältst du sie für eventuelle Gäste bereit.

Möchtest du in deiner Steuererklärung Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung absetzen, stellt das Finanzamt vielleicht deine Gewinnerzielungsabsicht infrage. Und zwar dann, wenn die Wohnung auch von dir selbst genutzt wird oder genutzt werden kann. In diesem Fall musst du dem Finanzamt klarmachen, dass eine Selbstnutzung ausgeschlossen ist oder langfristig Gewinne prognostiziert werden können.

Fall 1: Du vermietest das ganze Jahr über

Du vermietest die Ferienwohnung oder das Ferienhaus das ganze Jahr über an Urlauber oder Geschäftsreisende? Hier gibt es keine Besonderheiten im Vergleich zu anderen Wohnungen: Du musst die Einnahmen in der Steuererklärung angeben. Die damit zusammenhängenden Ausgaben kannst du dann auch absetzen. Dazu gehören die gesamten laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Wartung und oder Zahlungen an die Agentur. Aber auch Abschreibungen auf die Wohnung und die Einrichtung.

Voraussetzung

Die einzige, aber wichtige Voraussetzung hierfür ist, dass du die Wohnung an mindestens 75 Prozent der üblichen Miettage vor Ort vermietest. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss deine Wohnung also an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl bei deiner Wohnung genau ist, erfährst du beim Tourismusverband.

Fall 2: Du machst selbst Urlaub in der Ferienwohnung

Die andere Variante ist, dass du auch etwas von deinem Feriendomizil haben willst – und in der Wohnung auch mal selbst deinen Urlaub verbringst. Als erste Folge darfst du Tage, in denen du selbst in der Wohnung bist, nicht mehr absetzen. Das betrifft aber nur die Kosten, die laufend anfallen. Also zum Beispiel Abschreibungen, Nebenkosten und Zinsen.

Das ist jedoch nicht alles. Das Finanzamt fragt sich nämlich, ob du mit der Vermietung auf lange Sicht überhaupt einen Überschuss erzielen willst. Oder ob du die Wohnung nur vermietest, um die laufenden Kosten zu decken. Dann wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. In diesem Fall darfst du die Verluste aus der Vermietung nämlich gar nicht angeben.

Prognose erstellen

Die Folgen für dich: Du musst die Glaskugel aus dem Schrank holen und eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben erstellen. Über die nächsten 30 Jahre! Bei einer neuen Wohnung musst du dabei die Einnahmen anhand der durchschnittlichen Miettage pro Jahr schätzen. Auch bei den Ausgaben kannst du auf Richtwerte zurückgreifen. Gehört dir die Wohnung schon länger, schätzt du beides anhand der letzten 5 Jahre.

Vermietung an weniger als 75 Prozent der üblichen Miettage

Vermietest du die Wohnung an weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Mittage? Dann musst du diese Prognoserechnung auch anstellen.

Endergebnis: Gewinn

Sind die Einnahmen bei dieser Schätzung größer als die Ausgaben, akzeptiert das Finanzamt die Vermietung. Somit kannst du auch die Verluste in deiner Steuererklärung angeben.

Endergebnis: Verlust

Waren die Ausgaben bei der Prognose höher als die Einnahmen, ist dem Finanzamt die Vermietung egal. Mit den Verlusten kannst du leider keine Steuern sparen. Eventuelle Gewinne musst du aber auch nicht versteuern.

Welche Kosten kann ich absetzen?

Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern kannst du durch Werbungskosten ausgleichen. So zahlst du weniger Steuern. Zu den Werbungskosten gehören folgende Ausgaben:

• Finanzierungskosten und Schuldzinsen
• Kosten zur Modernisierung, Reparatur und Erhaltung
• Kosten für die Einrichtungsgegenstände
• Energiekosten
• Müllkosten
• Grundsteuer
• Wartungskosten, zum Beispiel für den Schornsteinfeger
• Reinigungskosten
• Verwaltungskosten
• Kosten für Anzeigen und Werbung
• Fahrtkosten
• Telefonkosten
• Kosten eines für die Vermietung genutzten Arbeitszimmers
• Absetzung für Abnutzung der Immobilie

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Ein großer Teil der Ausgaben bei Vermietung und Verpachtung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie. Bei der Ferienwohnung und dem Ferienhaus ist das nicht anders. Im Rahmen der AfA können in der Regel jährlich zwei Prozent des Kaufpreises und ähnlichen Kosten als Wer­bungskosten angesetzt werden.

So funktioniert die Abschreibung

Alles rund um AfA, GWG & Co.

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Wirtschaftsgüter bis 800 Euro

Du hast für die Ferienwohnung einen Mini-Kühlschrank oder andere kleine Einrichtungsgegenstände gekauft? Haben diese einen Anschaffungswert von bis zu 800 Euro netto (852 Euro inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), kannst du sie im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten absetzen.

Alle beweglichen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungspreis über 800 Euro netto liegen, müssen abgeschrieben werden. Dabei sind die Anschaffungskosten auf die Zeit der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zu verteilen. Die Nutzungsdauer kannst du in den amtlichen AfA-Tabellen nachlesen.

Ferienwohnung & Steuern: Umsatzsteuer beim Feriendomizil

Der Steuersatz für Übernachtungseinnahmen beträgt 7 Prozent. Das ist der ermäßigte Steuersatz.

Bist du nicht bereits durch andere Einnahmen umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer, hast du die Möglichkeit, die Kleinunternehmer-Regelung in Anspruch zu nehmen. Hierbei gibt es 2 Grenzen:

• 22.000 Euro Umsatz im vorangegangenen Jahr
• 50.000 Euro Umsatz im laufenden Jahr

Verzicht auf Kleinunternehmer-Regelung

Du kannst auch auf die Kleinunternehmer-Regelung verzichten. In diesem Fall musst du die 7 Prozent deiner Einnahmen als Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug erhältst du aus den von dir bezahlten Rechnungen die ausgewiesene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück.

Ein Verzicht ist beispielsweise sinnvoll, wenn hohe Investitionen deine Einnahmen übersteigen.

5 Jahre Gültigkeit

Verzichtest du auf die Kleinunternehmerregelung, bist du 5 Jahre daran gebunden.

Verkauf der Ferienwohnung

Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt der Zeitraum zwischen An- und Verkauf jedoch weniger als 10 Jahre, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Ausnahmefall: selbstgenutzte Wohnung

Eine Ausnahme gibt es. Und zwar, wenn du die Immobilie selbst genutzt hast:

1. Im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
2. Im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren

Das trifft für Ferienwohnungen aber nicht zu. Selbst wenn du die Ferienwohnung für Erholungsurlaube selbst genutzt hast, liegt keine richtige Eigennutzung vor. Wenn du die Immobilie vor der 10-Jahres-Frist verkaufst, musst du die Differenz zwischen ehemaligem Kaufpreis und Verkaufspreis versteuern.

Vermietung einer Ferienwohnung in die Steuererklärung eintragen

Alle deine Mieteinnahmen und Ausgaben zu der Immobilie gibst du im Bereich Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen ein. Im Unterpunkt Fläche und Nutzung kannst du dann angeben, dass du die Immobilie als Ferienwohnung vermietet hast.

Alle deine Mieteinnahmen und Ausgaben zu der Immobilie gibst du im Bereich Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen ein. Im Unterpunkt Fläche und Nutzung kannst du dann angeben, dass du die Immobilie als Ferienwohnung vermietet hast.

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