Vom Bruder, den eigenen Kindern oder gar den Eltern die volle Miete verlangen? Ein Unding! Daher wird bei der Vermietung an Angehörige meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt. Doch Vorsicht: Zu billig sollte diese auch nicht sein. Denn das hat steuerliche Nachteile.

Wenn weniger Miete als üblich verlangt wird

Vermieten Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder, Enkel oder nähere Verwandte? Dann verlangen Sie sicherlich weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist bei der Vermietung an Angehörige durchaus üblich.

Nebenbei ist die vergünstigte Vermietung an Angehörige ein gutes Modell, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen sind niedrig und trotzdem können Sie als Vermieter die Kosten in voller Höhe geltend machen. Auch das Finanzamt hat absolut nichts dagegen. Zumindest, solange Sie die so genannte 66-Prozent-Grenze eingehalten wird.

Was ist die 66-Prozent-Grenze?

Die 66-Prozent-Grenze besagt, dass Sie von Verwandten nicht weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen dürfen. Sollten Sie diese Grenze überschreiten, können Sie als Vermieter nicht mehr alle Steuervorteile ausschöpfen.

Doch warum gibt es überhaupt diese Grenze für Angehörige? Der Grund ist einfach: Wenn Sie vergünstigt an Verwandte vermieteten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Sie steuerlich einen Verlust einfahren. Das Finanzamt müsste somit draufzahlen. Durch die 66-Prozent-Grenze umgeht der Fiskus dies.

Wichtig: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern. Heißt, auch wenn Sie an einen Freund oder sonst wen günstig vermieten, greift diese Regelung.

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Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein qualifizierter Mietspiegel. Dieser wird von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Da die Erstellung eines Mietspiegels einiges an Geld kostet und die Städte nicht dazu verpflichtet sind, gibt es ihn schlichtweg nicht überall.

Sollte dies vorliegen, haben Sie als Vermieter Alternativen, um die ortsübliche Miete zu ermitteln:

  • Gutachten durch einen Sachverständigen
  • Mietspiegel einer Nachbargemeinde, wenn der Wohnungsmarkt vergleichbar
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Mietangebote aus Immobilienportalen

Sie haben Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung zu ermitteln? Dann gehen Sie lieber auf Nummer sicher und setzen die Miete etwas höher an, um späteren Streit mit dem Finanzamt aus dem Weg zu gehen.

Das sollten Sie beim Mietvertrag beachten

Das Finanzamt prüft bei Angehörigen auch, ob der geschlossene Mietvertrag mit einem normalen Mietvertrag standhalten kann. Jede Vereinbarung des Vermieters, die auf „Vetternwirtschaft“ deutet, kann nachteilig sein.

Das Finanzamt prüft sogar, ob sich der Verwandte Ihre Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an. Zudem sollten Sie bei der Vermietung unbedingt folgende Formalien beachten:

  • Schließen Sie mit Ihrem Verwandten einen schriftlichen Mietvertrag, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag unter Fremden. Darin müssen Sie Größe der Wohnung, Anschrift und Mietbeginn festhalten.
  • Die Miete darf nicht bar bezahlt werden, sondern muss regelmäßig von Ihrem Mieter an Sie überwiesen werden.
  • Sie müssen eine Nebenkostenabrechnungen erstellen.
  • Nachzahlungen oder Guthaben müssen tatsächlich auch gezahlt werden.
  • Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
  • Vermieten Sie Einbauküchen, Garagen oder Möbeln mit, müssen Sie ebenfalls die 66-Prozent-Regelung berücksichtigen.
  • Keinesfalls darf eine gleichzeitige Anrechnung und Rückbuchung der Miete ersichtlich sein.

Was, wenn die 66-Prozent-Grenze greift?

Verlangen Sie von einem Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete? Steuerliche Folge: Sie können Werbungskosten nur noch anteilig in der Steuererklärung geltend machen. Beträgt die Miete beispielsweise nur 60 Prozent der ortsüblichen Miete, so können Sie nur 60 Prozent aller Kosten, Zinsen und Abschreibungen von den Einnahmen abziehen.

Beträgt die Miete hingegen mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie sämtliche Werbungskosten rund um die Immobilie in voller Höhe bei der Steuererklärung eintragen.

Wenn Sie einem Verwandten die Wohnung kostenlos überlassen

Sie haben eine Immobilie und lassen darin einen Verwandten oder Bekannten kostenlos wohnen? So können Sie überhaupt keine Kosten beim Finanzamt geltend machen. Selbst wenn eine Renovierung anfällt, bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Das Finanzamt bezeichnet dies als „Liebhaberei“. Unter Umständen kann dies sogar dazu führen, dass Schenkungssteuer anfällt.

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Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder

Ausnahme bei der Regelung sind unterhaltsberechtigte Kinder. Eine geringe Miete kann hier trotzdem zum vollen Abzug der Werbungskosten führen. Der Grund: Sie können die Unterhaltskosten für Kinder gegen die Miete aufrechnen. Dazu müssen Sie sowohl einen Mietvertrag als auch die Unterhaltsleistung schriftlich festlegen. Dabei muss in einem Vertrag die Verrechnung von Unterhalt und Mietzahlungen dargelegt sein. Im Idealfall überweisen Sie Ihrem Kind den Unterhalt und Ihr Kinder überweist Ihnen von diesem die Miete.

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