Dem eigenen Kind Miete abknöpfen – für viele Eltern undenkbar. Doch wer genau rechnet, kann daraus ein Steuersparmodell machen.

An das eigene Kind vermieten

So etwas kommt in den besten Familien vor: Kaum 18 und mit der Schule oder Ausbildung fertig, schon wird der Nachwuchs flügge und hat es mit dem Auszug aus dem alten Kinderzimmer ganz eilig. „So weit doch ganz normal“, dachte sich auch Oskar Maier.

Doch nach ein paar Monaten zog es seine Tochter Julia wieder zurück in eine elterliche Immobilie – allerdings nicht in das Reihenhaus in Hannover, in dem sie aufgewachsen war. Julia hatte nämlich einen Studienplatz in Berlin ergattert. Ausgerechnet in der Bundeshauptstadt, in der die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in den letzten Jahren förmlich explodierten.

Die Lösung offenbarte sich in einer Annonce in der Rubrik „Wohnungsverkauf“: Ein günstiges Appartement, das auch noch Wertsteigerungspotenzial versprach. Maier kaufte die Immobilie für seine Tochter. Eigentlich wollte er überhaupt keine Miete von ihr haben, aber ein Freund klärte ihn auf, dass die verbilligte Vermietung, wenn sie richtig gemacht ist, zu deutlichen Steuereinsparungen führen kann. Wie dies funktioniert, zeigen die folgenden Vergleichsrechnungen:

1. Die unentgeltliche Überlassung

Maier konnte das Appartement in Berlin für 160.000 Euro kaufen, wovon 20.000 Euro auf den Grund und Boden entfielen. Die üblichen Nebenkosten schlugen jährlich mit 5.000 Euro zu Buche. Nimmt Maier keine Miete von seiner Tochter, kann er von diesen Kosten keinen Cent bei der Steuererklärung ansetzen.

Der Grund: Mit dem Objekt werden ja auch keine Einkünfte erzielt. Deshalb sind alle Kosten rund um das Objekt sein Privatvergnügen.

2. Die sogenannte vollentgeltliche Vermietung

Anders sieht es dagegen aus, wenn Julia die in diesem Viertel für eine vergleichbare Wohnung übliche Warmmiete von 700 Euro bezahlen würde. Dann kann Maier alle Aufwendungen als Werbungskosten abziehen.

Bei Familie Maier führt dies jedoch direkt zum nächsten Problem: Julia hat wegen ihres Studiums nur sehr geringe Einkünfte durch den einen oder anderen Job, die keinesfalls für die Miete reichen. Die Lösung: Die Eltern überlassen ihr einen Barunterhalt, von dem sie die Miete (zurück-) zahlt. Aber aufgepasst: Sowohl Barunterhalt als auch Miete müssen tatsächlich den Besitzer wechseln.

Erst Anfang 2016 hat der Bundesfinanzhof (Az. IX R 28/15) ein Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt, weil Miete und Unterhalt nur miteinander verrechnet wurden. Eine (Hin-)Zahlung des Unterhalts und eine (Rück-)Zahlung der Miete sind aber aus Sicht der Gerichte in Ordnung, wenn ansonsten der Mietvertrag nicht zu beanstanden ist (vgl. Grafik).

Im Fall der Familie Maier muss der Vater dann 8.400 Euro (700 Euro mal zwölf Monate) Mieteinnahmen ansetzen. Davon kann er die Nebenkosten in Höhe von 5.000 Euro plus die Abschreibung in Höhe von 2.800 Euro (140.000 Euro Gebäudeanteil geteilt durch 50 Jahre) abziehen. Kein gutes Geschäft für Maier – schließlich hat er Unterhalt gezahlt und muss durch den Rückfluss als Miete auch noch Steuern auf die Vermietungseinkünfte von 600 Euro (jährliche Mieteinnahmen abzüglich 7.800 Euro an Nebenkosten und Abschreibung) zahlen.

3. Die verbilligte Vermietung

Um dies zu verhindern, will Maier zunächst die Miete einfach auf 350 Euro halbieren. Seine Überlegung: Nebenkosten und Abschreibung übersteigen dann die Mieteinnahmen und er kann seinen Vermietungsverlust mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnen.

Funktioniert aber in der Praxis leider nicht: Im Einkommensteuergesetz ist nämlich vorgesehen, dass ein Mietverhältnis in ein entgeltliches und ein unentgeltliches aufgespalten wird, wenn die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Folge dieser Regelung: Die Halbierung der Miete auf 350 Euro führt dazu, dass Maier auch nur 50 Prozent der Werbungskosten steuermindernd ansetzen kann.

Seine Rechnung sieht dann also wie folgt aus:

  • Mieteinnahmen                                                         12 x 350 € =     4.200 €
  • -50-prozentiger Werbungskostenabzug               7.800 € ÷ 2 = – 3.900 €
  • zu versteuernde Mieteinnahmen                                               =        300 €

Schon weniger als bei Variante zwei – aber Maier muss noch immer mehr Steuern zahlen als im vergangenen Jahr, als Julia noch in ihrer alten Studentenbude wohnte.

4. Die Vermietung zur ortsüblichen Miete

Vereinbart Maier eine Miete von mindestens 66 Prozent der sonst dort üblichen Miete, gilt die komplette Vermietung ohne weitere Prüfungen als entgeltlich.

Die Folge: Der Vater kann 100 Prozent der Werbungskosten steuermindernd ansetzen. In der Folge zahlt Julia anstatt 8.400 Euro also pro Jahr nur insgesamt 5.544 Euro. Dennoch darf Oskar Maier sowohl die volle Abschreibung als auch sämtliche Nebenkosten in Gesamthöhe von 7.800 Euro gegenrechnen. Die Differenz ergibt einen Werbungskostenüberschuss von 2.256 Euro. Diesen Betrag darf Maier steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnen.

Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent bringt ihm dies eine Einkommensteuerersparnis von knapp 948 Euro (2.256 Euro mal 42 Prozent). Die Ersparnis beim Solidaritätszuschlag und der Kirchensteuer heben das Plus sogar auf mehr als 1.000 Euro an – wohlgemerkt: pro Jahr.

Achtung, Stolpersteine

Auch wenn die Gestaltung bei Maier problemlos geklappt hat, weiß er von einigen Hürden zu berichten. So ist es häufig gar nicht so einfach, eine entsprechende Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen. Längst nicht alle Gemeinden verfügen über einen Mietspiegel.

In Berlin hat Maier dieses Problem zwar nicht, aber Betroffenen empfiehlt er, besser einen Sicherheitspuffer einzubauen und anstatt 66 Prozent lieber 70 Prozent der Vergleichsmiete anzusetzen. Zudem war bis vor Kurzem nicht eindeutig klar, ob sich die 66-Prozent-Grenze auf die Warm- oder die Kaltmiete bezieht.

Die Finanzverwaltung versteht unter der ortsüblichen Marktmiete die Warmmiete, sprich die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten. Ehrlicherweise muss man sagen, dass dies auch sinnvoll ist, denn sonst könnte man gerade bei kleinen Objekten bei 100-prozentiger Kaltmiete und Weglassen der Nebenkosten in Summe zwar unter 66 Prozent fallen, aber dennoch vollentgeltlich vermieten.

Der Grund des Streits liegt jedoch im Gesetz selbst. Dort wird nur von dem „Entgelt für die Überlassung einer Wohnung“ gesprochen – und dazu gehören nun mal keine Nebenkosten. Mittlerweile ist der Fall aber klar: Der Bundesfinanzhof (Az. IX R 44/15) hat entschieden, dass unter der ortsüblichen Marktmiete für vergleichbare Wohnungen die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten zu verstehen ist. Maier weiß daher: Seine Steuerersparnis ist sicher.

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