Während eines Urlaubs oder einer Dienstreise mit der eigenen Wohnung Geld verdienen? Klingt super – denken sich immer mehr Deutsche und melden ihre Wohnung bei privaten Vermittler-Plattformen wie Airbnb & Co. zur Untervermietung an. Doch hierbei gibt auch einige rechtliche Dinge zu beachten.

Gewinn muss versteuert werden

Mehr als drei Millionen Gastankünfte zählte Airbnb 2017 allein in Deutschland – das Geschäft mit der privaten Untervermietung sprudelt. Und wo Einnahmen entstehen, ist das Finanzamt nicht weit. Denn das Vermieten eines Zimmers oder einer Wohnung unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer (Paragraph 21 Einkommensteuergesetz). Ob Sie aber auch tatsächlich darauf Steuern zahlen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Als Einnahmen zählen alle Beträge, die Ihnen aus der Vermietung zugeflossen sind. Doch halb so wild: Nur, weil Sie sich ein paar Euro dazu verdient haben, bittet das Finanzamt nicht gleich zur Kasse. Denn die Steuer fällt nur auf Gewinne an. Diese müssen daher in der Anlage V der Steuererklärung erklärt werden.

Steuer Banner

Diese Ausgaben können Sie absetzen

Um den Gewinn zu ermitteln, werden Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Zu diesen Werbungskosten gehören alle Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen, wie

  • anteilige Wohnungsmiete,
  • anteilige Nebenkosten,
  • Gebühren für Inserate und Online-Plattform,
  • Ausgaben für Reinigung,
  • Kosten für Handwerker.

Diese Kosten müssen Sie dem Finanzamt auf Verlangen nachweisen. Heben Sie entsprechende Belege wie Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnung unbedingt auf. Achtung: Einfache Belege für Barzahlungen an Dienstleister werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Zahlen Sie Handwerker, Putzfrau und Co. daher immer per Banküberweisung.

Steuerlicher Grundfreibetrag

Auch wenn Sie aus dem kurzfristigen Vermieten einen Gewinn erwirtschaftet haben, heißt das nicht gleich, dass Sie darauf auch Steuern zahlen. Denn Sie sind generell nur steuerpflichtig, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt. Dazu zählen Ihr Lohn und sonstige Einnahmen abzüglich aller steuerlich relevanten Ausgaben. Dieser beträgt 2019 für Singles 9.168 Euro (2018: 9.000 Euro) und für Verheiratete 18.336 Euro (2018: 18.000 Euro).

Freigrenze von 520 Euro im Jahr

Im Kalenderjahr bleiben bis zu 520 Euro Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung steuerfrei. Allerdings können Sie dann keine anteiligen Kosten gegenrechnen, etwa für Strom oder Heizung, um Ihre Einnahmen zu schmälern. Sobald Sie über die 520 Euro kommen, unterliegt der gesamte Betrag der Steuer und wird in der Steuererklärung angegeben.

Was ist bei Liebhaberei?

Manchmal ist das Finanzamt jedoch auch der Auffassung, Ihre Untervermietung sei steuerrechtlich irrelevant. Das kommt dann vor, wenn die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht in der Vermietung Ihrer Zimmer sehen.

Dann sind Ihre Einnahmen aus der Untervermietung steuerlich völlig unbedeutend und müssen nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Haben Sie bei der Vermietung jedoch einen Verlust eingefahren, können Sie diesen steuerlich leider auch nicht geltend machen.

Umsatzsteuer erst ab 17.500 Euro Umsatz

Neben der Einkommensteuer fällt manchmal auch die Umsatzsteuer an. Doch bevor abkassiert wird, müssen Ihre Einnahmen aus der Vermietung schon beträchtlich sein. Denn erst ab einem Bruttoumsatz von 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlichen 50.000 Euro im laufenden Jahr fällt die Umsatzsteuer an.

Erreichen Sie diese Grenze nicht, können Sie die sogenannte Kleinunternehmer-Regelung wählen. Das heißt, es entfällt die Pflicht, Umsatzsteuer ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug dürfen Sie aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.

Entscheiden Sie sich für die Umsatzsteuer, um diese also freiwillig abzuführen, können Sie die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Doch Vorsicht: An diese Wahl sind Sie die nächsten fünf Jahre gebunden!

Dem Finanzamt verschweigen – lieber nicht

Wer glaubt, dass der Fiskus nichts mitbekommt, liegt falsch. Auch die Finanzämter haben die Aktivitäten der Airbnb-Vermieter auf dem Schirm. Dank des steuerlichen Informationsaustauschs in der EU – Airbnb hat seinen europäischen Sitz in Irland – kann das deutsche Finanzamt an Ihre Daten rankommen. Dies wurde in einigen deutsch Städten bereits umgesetzt.

Schlagwörter , ,
Newsletter abonnieren