Der Abbruch eines vermieteten Gebäudes führt als letzter Akt der Vermietung zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Doch was gilt, wenn eine sanierungsbedürftige Garage abgerissen und durch eine Fertiggarage ersetzt wird? Und wenn dann auf der Fertiggarage auch noch eine nutzbare Terrasse errichtet wird?
Der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudeteils ist als “Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung” (AfA) im Rahmen der Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar.
Die Abbruchkosten und Aufräumkosten sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Das Finanzgericht München hat jetzt entschieden, dass die Kosten für die Errichtung der Fertiggarage nicht Erhaltungsaufwand darstellen und deshalb nicht sofort als Werbungskosten absetzbar sind. Vielmehr handelt es sich um Herstellungskosten. Und da es sich bei der neuen Garage hinsichtlich Größe und Funktion um einen bedeutsamen Gebäudeteil handelt, sind die Kosten nachträgliche Herstellungskosten des einheitlichen Wirtschaftsguts “Gesamtgebäude samt Garage” und somit nur im Wege der linearen Abschreibung mit 2 % absetzbar (FG München vom 11.12.2009, EFG 2010 S. 1778).
Verbesserung durch Garagenbau
Da auf dem Garagendach eine Dachterrasse errichtet wurde, liegt eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserung des Gebäudes vor, was ohnehin zu nachträglichen Herstellungskosten führt.
Tipp: Wäre die alte Garage saniert worden, wären die Kosten als Erhaltungsaufwand in voller Höhe absetzbar, auch wenn sie wesentlich höher sind. Die Ersetzung der sanierungsbedürftigen Garage durch eine neue Garage ist jedoch keine Instandsetzung mehr, wenn es sich um einen bedeutsamen Gebäudeteil handelt.
