{"id":50369,"date":"2022-03-30T11:49:45","date_gmt":"2022-03-30T09:49:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/?p=50369"},"modified":"2025-07-09T14:28:19","modified_gmt":"2025-07-09T12:28:19","slug":"gewerblicher-grundstueckshandel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/gewerblicher-grundstueckshandel\/","title":{"rendered":"Gewerblicher Grundst\u00fcckshandel"},"content":{"rendered":"<p>Oft ist die Grenze zwischen privaten und gewerblichen Verk\u00e4ufen nicht ganz eindeutig. Finanziell kann es jedoch durchaus einen gro\u00dfen Unterschied machen. Denn gewerbliche Verk\u00e4ufe sind immer steuerpflichtig \u2013 Privatverk\u00e4ufe nicht unbedingt. Wann genau das Finanzamt von einem <strong>gewerblichen Grundst\u00fcckshandel<\/strong> spricht und was das f\u00fcr die Steuer bedeutet, zeigen wir hier.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2>Kurz &amp; knapp<\/h2>\n<ul>\n<li>In der Regel gelten mehr als 3 Grundst\u00fccks- bzw. Immobilienverk\u00e4ufe innerhalb von 5 Jahren als gewerbliche T\u00e4tigkeit<\/li>\n<li>Auf den Gewinn aus dem gewerblichen Grundst\u00fcckshandel muss Einkommen- und Gewerbesteuer gezahlt werden<\/li>\n<li>Ob der Verkauf ein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel ist, h\u00e4ngt vom Verkaufszeitpunkt ab<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Ab wann spricht man vom gewerblichen Grundst\u00fcckshandel?<\/h2>\n<p>H\u00e4ufig kommt es vor, dass Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer gar nicht merken, dass sie gewerblich handeln. Die Folge: F\u00e4llt das dem Finanzamt auf, drohen hohe Steuernachzahlungen \u2013 und gegebenenfalls Zinsen. Doch ab wann wei\u00df ich, dass meine Immobilienverk\u00e4ufe gewerblich sind?<\/p>\n<p>Du hast nur ein Objekt verkauft? Dann sieht das Finanzamt darin sehr wahrscheinlich noch kein gewerbliches Handeln. Denn ausschlaggebend ist vor allem, wie viele Grundst\u00fccke bzw. Immobilien in welchem Zeitraum verkauft wurden. Das Stichwort lautet: 3-Objekt-Grenze.<\/p>\n<h3>3-Objekt-Grenze<\/h3>\n<p>Die 3-Objekt-Grenze dient als Ma\u00dfstab f\u00fcr die Entscheidung, ab wann ein Verkauf gewerblich einzustufen ist. Die Regel besagt: Werden in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, liegt eine gewerbliche T\u00e4tigkeit vor. Das Finanzamt unterstellt dir in diesem Fall, dass du bei allen Verk\u00e4ufen vorrangig die Absicht hattest, Gewinne zu erzielen. Eine Ausnahme gibt es beim selbstgenutzten Eigenheim.<\/p>\n<p>\u00dcbrigens: Bei Ehepaaren gilt die 3-Objekt-Grenze grunds\u00e4tzlich f\u00fcr jeden Partner! Daher k\u00f6nnen beide Ehepartner innerhalb von 5 Jahren jeweils 3 Objekte kaufen und wieder verkaufen, ohne als gewerblicher Grundst\u00fccksh\u00e4ndler zu z\u00e4hlen.<\/p>\n<p>F\u00fcr die 3-Objekt-Grenze kommt es nicht auf die Art, Gr\u00f6\u00dfe und Nutzung des Objekts an. Es k\u00f6nnen also unbebaute Grundst\u00fccke ebenso wie Wohnung oder auch nur Garagen zu der 3-Objekt-Grenze z\u00e4hlen.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"blog-example\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"col-12 offset-lg-2 col-lg-8 text-center text-lg-left\">\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column align-items-center\">\r\n                                <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid circle-image\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-example\/immobilien-beispiel.svg\" alt=\"Beispiel Immobilien\" title=\"Beispiel\" \/>\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Beispiele: 3-Objekt-Grenze<\/h3>\r\n                            <\/div><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">\n<p>Beispiel 1:<\/p>\n<p>Stefan kauft ein Haus mit 4 Wohneinheiten. Diese vermietet er zun\u00e4chst. Als die Immobilienpreise jedoch stark ansteigen, entschlie\u00dft er sich, die Wohnungen einzeln wieder zu verkaufen. Innerhalb von 6 Monaten verkauft er die Wohnungen an 4 verschiedene K\u00e4ufer.<\/p>\n<p>Ergebnis: Stefan verkaufte innerhalb von weniger als 5 Jahren 4 Objekte und liegt somit \u00fcber der 3-Objekte-Grenze. Dadurch handelt es sich bei allen 4 Verk\u00e4ufen um gewerblichen Grundst\u00fcckhandel.<\/p>\n<p>Beispiel 2:<\/p>\n<p>Im Jahr 2006 kauft Stefanie 3 Eigentumswohnungen. Diese vermietet sie zun\u00e4chst, m\u00f6chte sie aber bei einer g\u00fcnstigen Gelegenheit mit Gewinn weiterverkaufen. Im Jahr 2008 kauft sie ein Haus, dass sie selbst bewohnt. 2010 steigen die Immobilienpreise, sodass Stefanie zun\u00e4chst eine ihrer Eigentumswohnungen verkauft. 2 Jahre sp\u00e4ter verkauft sie ihr selbst bewohntes Haus. 2018 verkauft sie schlie\u00dflich auch noch ihre beiden restlichen Wohnungen. Liegt hier schon ein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel vor?<\/p>\n<p>Ergebnis: Tats\u00e4chlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel \u201ebeginnt\u201c, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.<\/p>\n<p>Das Gleiche gilt auch f\u00fcr das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.<\/p>\n<p>Aber Achtung: F\u00fcr die erste Eigentumswohnung, die sie im Jahr 2010 verkauft, fallen trotzdem Steuern an. Warum? Weil das ein privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft ist. Was genau das ist, erf\u00e4hrst du weiter unten im Beitrag.<\/p>\n<\/div><\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"full-width-text\">\r\n                <div class=\"inner-spacing blog-ad1-wrapper silver-background\">\r\n                    <div class=\"container blog-ad1\">\r\n                        <div class=\"row\">\r\n                        \r\n                            <div class=\"col-12 col-md-6 d-none d-md-flex align-content-center\">\r\n                                \r\n                                    <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" height=\"auto\" style=\"max-width:100%;\" alt=\"Steuer-Abruf Logo\" title=\"\" \r\n                                        class=\"mx-auto d-none d-md-block \" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-ad1\/abruf\/blog-automatisch_ausfuellen.svg\" \/>\r\n                                \r\n                            <\/div>\r\n                        \r\n                            \r\n                            <div class=\"col-12 col-md-6\">\r\n                                \r\n                                    <div class=\"d-flex headline-spacing-30 justify-content-start\">\r\n                                        \r\n                                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" height=\"auto\" style=\"max-width:100%;\" alt=\"Steuer-Abruf Logo\" title=\"Steuer-Abruf\" \r\n                                                class=\"d-none d-md-block \" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-ad1\/abruf\/steuer-abruf-logo-icon.svg\" \/>\r\n                                        \r\n                                        \r\n                                                \r\n                                        \r\n                                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" alt=\"Steuer-Abruf Logo\" title=\"Steuer-Abruf\" \r\n                                                class=\"mx-auto d-md-none mobile \" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-ad1\/abruf\/steuer-abruf-logo-icon.svg\" \/>\r\n                                        \r\n                                    <\/div>\r\n                                \r\n                            \r\n                                \r\n                                    <p class=\"font-cairo-10 fw700 blue-font headline-spacing-30 text-center justify-content-start text-md-left\">Lass deine Steuer automatisch ausf\u00fcllen<\/p>\r\n                                \r\n                    \r\n                                <div class=\"font-source-sans-pro-1 mt-30 mb-30 blue-font subline-width text-center text-md-left\">Spar dir Zeit und l\u00e4stiges Abtippen: WISO&nbsp;Steuer f\u00fcllt deine Erkl\u00e4rung automatisch aus. 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Es k\u00f6nnen auch mehr als 3 Verk\u00e4ufe innerhalb von 5 Jahren noch nicht gewerblich sein. Denn nicht immer z\u00e4hlt eine verkaufte Immobilie zu der 3-Objekte-Grenze dazu, sondern wird vom Finanzamt auch weiterhin als privat eingestuft.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"content info-blog-modul blog-wrapper\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"d-flex align-items-center text-center text-lg-left align-items-xl-start flex-column flex-xl-row col-12 offset-lg-2 col-lg-8 offset-xl-1 col-xl-9\">\r\n                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-module\/info-icon.svg\" alt=\"Information zum Thema\" title=\"Information zum Thema\" \/>\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column\">\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Keine Absicht, Gewinn zu erzielen? Das musst du beweisen!<\/h3><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">\n<p>Ob ein Verkauf gewerblich eingestuft wird, h\u00e4ngt vor allem davon ab, ob du von Anfang an die Absicht hattest, die Immobilie zeitnah gewinnbringend weiterzuverkaufen. Doch Achtung: Das musst du dem Finanzamt gegen\u00fcber beweisen k\u00f6nnen.<\/p>\n<p>Und bis auf die folgenden Ausnahmen, ist das Finanzamt sehr streng, was die Beweise angeht. So reicht sogar eine Scheidung oder Krankheit beispielsweise nicht aus, um eine Verkaufs- oder Gewinnerzielungsabsicht zu widerlegen!<\/p>\n<\/div><\/div>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h3>Selbstgenutzte Immobilien<\/h3>\n<p>Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft, in der Sie mindestens 5 Jahre selbst gelebt haben? Dann geht das Finanzamt davon aus, dass zum Zeitpunkt des Kaufs keine Verkaufsabsicht bestand. Der Verkauf Ihres Zuhauses z\u00e4hlt also nicht zu der 3-Objekte-Grenze dazu.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"blog-example\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"col-12 offset-lg-2 col-lg-8 text-center text-lg-left\">\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column align-items-center\">\r\n                                <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid circle-image\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-example\/immobilien-beispiel.svg\" alt=\"Beispiel Immobilien\" title=\"Beispiel\" \/>\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Beispiel 3<\/h3>\r\n                            <\/div><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">Angenommen Stefan aus unserem 1. Beispiel h\u00e4tte 4 Eigentumswohnungen. In einer der Wohnungen hat er 6 Jahre selbst gewohnt. Er verkauft innerhalb von 6 Monaten die 3 vermieteten Wohnungen aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise. Ein Jahr sp\u00e4ter kauft er f\u00fcr sich und seine Familie ein Haus und verkauft auch die 4. Wohnung, in der er zuvor selbst gelebt hat.<\/p>\n<p>Obwohl hier innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft wurden, liegt kein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel vor.<\/p>\n<p>Denn: Der Verkauf der letzten Wohnung z\u00e4hlt nicht zu der 3-Objekt-Grenze, da sie mehr als 5 Jahre selbst genutzt wurde. Die \u00fcbrigen Verk\u00e4ufe liegen damit noch innerhalb der Grenze, da sie erst ab dem 4. Verkauf \u00fcberschritten w\u00e4re.<\/p>\n<p>Ergebnis: Bei den Verk\u00e4ufen der 3 Wohnungen handelt es sich zwar nicht um einen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel \u2013 aber um ein privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft. Was das bedeutet, liest du weiter unten.<\/p>\n<\/div><\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h3>Langj\u00e4hrig vermietete Objekte<\/h3>\n<p>\u00c4hnlich wie bei der Selbstnutzung, geht das Finanzamt auch bei lange vermieteten Objekten davon aus, dass von Anfang an keine Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht bestand. Der Verkauf dieser Immobilie w\u00fcrde also nicht in die 3-Objekte-Grenze fallen. Im Gegensatz zur Selbstnutzung gilt hier aber eine l\u00e4ngere Frist: Mindestens 10 Jahre musst du deine Immobilie vermieten.<\/p>\n<h3>Geerbte Objekte<\/h3>\n<p>Erbst du ein Grundst\u00fcck oder eine Immobilie und verkaufst sie dann weiter, z\u00e4hlt das in der Regel auch nicht zu der 3-Objekt-Grenze. Achtung: Wenn der Erblasser bereits im gewerblichen Grundst\u00fcckshandel t\u00e4tig war, f\u00e4llt die M\u00f6glichkeit f\u00fcr einen Privatverkauf weg, wenn der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortf\u00fchrt. In diesem Fall \u201eerbst\u201c du die gewerbliche T\u00e4tigkeit sozusagen mit.<\/p>\n<p>Anders sieht es jedoch aus, wenn es sich um ein vorweggenommenes Erbe oder Schenkung handelt. In diesem Fall wird der Verkauf der 3-Objekt-Grenze hinzugerechnet. Wichtig: Als Kaufzeitpunkt gilt beim vorweggenommenen Erbe aber das tats\u00e4chliche Kaufdatum des Schenkers, nicht der Zeitpunkt des Erbes.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background small-module\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"row\">\r\n                    <div class=\"col-12\">\r\n                        <div class=\"content blog-read-more\">\r\n                <a role=\"button\" onclick=\"dataLayer.push({'event': 'ButtonClick SW','sw-button': 'read-more-click-intext'});\" class=\"d-flex flex-column flex-md-row\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/erbschaftssteuer\/\">\r\n                    <div class=\"img-size\">\r\n                        <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" alt=\"\" title=\"Erbschaftssteuer: Das musst du wissen\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/uploads\/sites\/31\/2022\/01\/erbschaft-steuer-familie-tipps-title.jpg\" \/>\r\n                    <\/div>\r\n                    <div class=\"w-100 d-flex flex-column justify-content-center\">\r\n                        <div class=\"font-cairo-7 fw700 ellipsis-two-row blue-font\">Erbschaftssteuer: Das musst du wissen<\/div>\r\n                        <div class=\"font-source-sans-pro-1 ellipsis-two-row blue-font headline-spacing-10\"><p>Erben und dabei Steuern sparen<\/div>\r\n                        <div class=\"font-source-sans-pro-1 position-relative orange-font\">weiterlesen <span class=\"arrow-right-orange\"><\/span><\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/a>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"blog-example\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"col-12 offset-lg-2 col-lg-8 text-center text-lg-left\">\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column align-items-center\">\r\n                                <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid circle-image\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-example\/immobilien-beispiel.svg\" alt=\"Beispiel Immobilien\" title=\"Beispiel\" \/>\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Beispiel: Geerbte Objekte<\/h3>\r\n                            <\/div><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">Stefanie hat 2010 eine Wohnung gekauft. Die Wohnung hat sie zun\u00e4chst vermietet. Nach 4 Jahren hat sie die Wohnung als vorweggenommenes Erbe auf ihren Sohn \u00fcberschrieben. Nach 2 Jahren, im Jahr 2016, hat ihr Sohn die Wohnung verkauft, weil er Eigenkapital f\u00fcr sein Bauvorhaben brauchte.<\/p>\n<p>Ergebnis: Tats\u00e4chlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel \u201ebeginnt\u201c, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.<\/p>\n<p>Das Gleiche gilt auch f\u00fcr das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.<\/p>\n<p>Aber Achtung: Dieser Verkauf f\u00e4llt nicht in die 3-Objekte-Grenze. Es handelt sich zwar um ein vorweggenommenes Erbe. Da aber der tats\u00e4chliche Kaufzeitpunkt z\u00e4hlt, liegen zwischen Kauf und Verkauf 6 Jahre, also mehr als die vorgegebenen 5 Jahre.<\/p>\n<\/div><\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h2>Wann spricht man von einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft?<\/h2>\n<p>Du hast nun erfahren, in welchen F\u00e4llen das Finanzamt grunds\u00e4tzlich von einem privaten Verkauf ausgeht. Aber Achtung: Privat hei\u00dft nicht gleich steuerfrei!<br \/>\nDenn auch wenn der Verkauf keinen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel darstellt, kann das Finanzamt Einkommensteuer auf den Gewinn erheben. Und zwar dann, wenn es sich um ein privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft handelt.<\/p>\n<p>Private Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte sind private Verk\u00e4ufe, bei denen die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Diese Frist ist ein vorgegebener Zeitraum, der zwischen Kauf und Verkauf liegen muss, damit der erzielte Gewinn steuerfrei bleiben kann.<\/p>\n<p>Bei Immobilien liegt diese Spekulationsfrist bei 10 Jahren. In den oben genannten Beispielen lag zwar kein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel vor. Da aber zwischen Kauf und Verkauf jeweils weniger als 10 Jahre vergangen sind, stellen sie private Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte dar.<\/p>\n<p>Die Folge: Auf die Gewinne f\u00e4llt Einkommensteuer an. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme: Verkaufst du das selbstgenutzte Eigenheim, f\u00e4llt in der Regel keine Steuer auf den Verkaufsgewinn an. Wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf vergangen ist, spielt in diesem Fall keine Rolle.<\/p>\n<p>Doch im Unterschied zum gewerblichen Grundst\u00fcckshandel f\u00e4llt nur Einkommensteuer und keine Gewerbesteuer an.<\/p>\n<p>\u00dcbrigens: In diesem Fall nennt man die anfallende Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer.<\/p>\n<h2>Gewerblicher Grundst\u00fcckshandel: Wie viel Steuer muss ich zahlen?<\/h2>\n<p>Die H\u00f6he der Steuer h\u00e4ngt von mehreren Faktoren ab. Wichtig ist, wie hoch dein Gewinn ist. Auch dein pers\u00f6nlicher Steuersatz spielt eine wichtige Rolle.<\/p>\n<p>Neben der Einkommensteuer wird auch Gewerbesteuer erhoben. Die H\u00f6he h\u00e4ngt vor allem von deinem Wohnort ab, da jede Gemeinde einen eigenen <a title=\"Was ist der Hebesatz?\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/hebesatz\/\">Hebesatz<\/a> festlegt. Doch hier gibt es eine kleine Erleichterung: Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die Gewerbesteuer auf deine Einkommensteuer angerechnet. Wie genau das funktioniert liest du in unserem Beitrag: <a title=\"Gewerbesteuer einfach erkl\u00e4rt\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/gewerbesteuer\/\">Gewerbesteuer<\/a> &#8211; was ist das?<\/p>\n<p>Damit das Finanzamt pr\u00fcfen kann, wie hoch deine Steuerlast ist, musst du deinen Gewinn ermitteln. Hast du die 3-Objekt-Grenze \u00fcberschritten, musst du alle Verk\u00e4ufe der letzten 5 Jahre miteinbeziehen. Eine Ausnahme: Kannst du dem Finanzamt plausibel begr\u00fcnden, dass du bei einem Immobilienverkauf keine Verkaufs- bzw. Gewinnererzielungsabsicht hattest? Dann bleiben die Gewinne dieser Verk\u00e4ufe au\u00dfen vor.<\/p>\n<h3>Wie ermittle ich den Gewinn und was muss ich beachten?<\/h3>\n<p>Um die H\u00f6he der Steuer berechnen zu k\u00f6nnen, muss zun\u00e4chst der Gewinn ermittelt werden. In der Regel wird das durch eine Bilanzierung gemacht \u2013 also der Gewinnermittlung durch den Betriebsverm\u00f6gensvergleich. Vereinfacht gesagt wird dabei das Verm\u00f6gen deines Betriebes am Schluss des Wirtschaftsjahres mit dem Verm\u00f6gen am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres verglichen. Die Differenz ergibt dann den betrieblichen Gewinn oder Verlust.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"content info-blog-modul blog-wrapper\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"d-flex align-items-center text-center text-lg-left align-items-xl-start flex-column flex-xl-row col-12 offset-lg-2 col-lg-8 offset-xl-1 col-xl-9\">\r\n                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-module\/info-icon.svg\" alt=\"Information zum Thema\" title=\"Information zum Thema\" \/>\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column\">\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Betreibsausgaben senken Steuern<\/h3><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">Bei gewerblichem Immobilienhandel sind deine Immobilien sogenanntes Umlaufverm\u00f6gen. Das bedeutet, dass du leider keine Abschreibungen geltend machen kannst. Du kannst aber Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie angefallen sind, als Betriebsausgaben abziehen. Dazu z\u00e4hlen etwa der Kaufpreis, Maklergeb\u00fchren, Kosten f\u00fcr Immobilienanzeigen etc. Diese Ausgaben senken deinen Gewinn und somit auch deine Steuerlast.<\/div><\/div>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<p>Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du dich aber auch f\u00fcr die <a title=\"Was ist die Einnahmen-\u00dcberschuss-Rechnung?\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/kaufen\/euer\/\">Einnahmen-\u00dcberschuss-Rechnung<\/a> (E\u00dcR) entscheiden. Und zwar wenn:<\/p>\n<ul>\n<li>deine Ums\u00e4tze nicht h\u00f6her sind als 600.000 Euro pro Kalenderjahr<\/li>\n<li>dein Gewinn nicht h\u00f6her ist als 60.000 Euro pro Kalenderjahr<\/li>\n<li>du nicht im Handelsregister eingetragen oder in kaufm\u00e4nnischer Weise eingerichtet bist (beispielsweise in B\u00fcror\u00e4umen mit Angestellten)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Bei der E\u00dcR handelt es sich um eine vereinfachte Form der Gewinnermittlung. Denn hier werden nicht alle Verm\u00f6genswerte erfasst. Stattdessen werden nur die Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres miteinander verrechnet. Die Differenz ist dann der steuerliche Gewinn.<\/p>\n<h3>Welcher Wert gilt f\u00fcr die Gewinnermittlung?<\/h3>\n<p>Wie du nun wei\u00dft, musst du eine Gewinnermittlung machen. Doch mit welchem Wert wird die Immobilie in das Betriebsverm\u00f6gen aufgenommen \u2013 mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert? Um das herauszufinden, kommt es darauf an, wie lange der Kauf zur\u00fcckliegt:<\/p>\n<ul>\n<li>Nach der Anschaffung sind maximal 3 Jahre vergangen: In diesem Fall kann der gezahlte Kaufpreis als Wert genommen werden. Die Differenz zwischen Kaufpreis Kauf- und Verkaufspreis ist dann der zu versteuernde Gewinn.<\/li>\n<li>Nach der Anschaffung sind mehr als 3 Jahre vergangen: Dann z\u00e4hlt der Teilwert. Dieser entspricht in der Regel dem Marktwert zum Zeitpunkt des Verkaufs. Besonders g\u00fcnstig ist das, wenn der Teilwert \u00fcber den Anschaffungskosten liegt. Denn durch den gestiegenen Wert mindert sich der Gewinn und damit auch die Steuerlast.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Muss ich bei gewerblichem Grundst\u00fcckshandel eine Steuererkl\u00e4rung abgeben?<\/h3>\n<p>Hast du im Rahmen einer gewerblichen T\u00e4tigkeit Immobilien oder Grundst\u00fccke verkauft, musst du eine <a title=\"So funktioniert die Steuererkl\u00e4rung\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/steuererklaerung-machen\/\">Steuererkl\u00e4rung<\/a> abgeben. Genau genommen sogar 2: die Einkommensteuer- und die Gewerbesteuererkl\u00e4rung. Darin geben Sie dann sowohl die erzielten Einnahmen wie etwa den Verkaufspreis als auch die Ausgaben wie Anschaffungs- oder Modernisierungskosten an.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"content info-blog-modul blog-wrapper\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"d-flex align-items-center text-center text-lg-left align-items-xl-start flex-column flex-xl-row col-12 offset-lg-2 col-lg-8 offset-xl-1 col-xl-9\">\r\n                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-module\/info-icon.svg\" alt=\"Information zum Thema\" title=\"Information zum Thema\" \/>\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column\">\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Umsatzsteuer auf Immobilienk\u00e4ufe<\/h3><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">Eigentlich musst du auf Immobilienk\u00e4ufe und -verk\u00e4ufe keine Umsatzsteuer zahlen. Es kann aber sinnvoll sein, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Denn dann kannst du auch Vorsteuer abziehen \u2013 sich also die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zur\u00fcckholen. Das geht allerdings nur, wenn der K\u00e4ufer deiner Immobilie keine Privatperson ist und ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Nutzt du diese M\u00f6glichkeit,\u00a0 musst du eine Umsatzsteuererkl\u00e4rung abgeben. <\/div><\/div>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h2>Steuererkl\u00e4rung mit WISO Steuer<\/h2>\n<p>Wusstst du, dass du mit WISO Steuer nicht nur die Einkommensteuer- sondern auch Gewerbesteuererkl\u00e4rungen machen kannst? Auf der Startseite nach dem Login kannst du einfach ausw\u00e4hlen, welche Art der Steuererkl\u00e4rung du anlegen m\u00f6chtest. Und das Beste: Ermittelst du deinen Gewinn durch eine E\u00dcR, kannst du auch das direkt in WISO Steuer erledigen. Probiere es jetzt kostenlos aus und nutze alle Vorteile von WISO Steuer auch f\u00fcr deine Umsatzsteuererkl\u00e4rung.<\/p>\n<p>Quelle: <a title=\"Mehr Informationen bekommen\" href=\"https:\/\/esth.bundesfinanzministerium.de\/esth\/2016\/C-Anhaenge\/Anhang-17\/inhalt.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BMF<\/a><\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"full-width-text\">\r\n                <div class=\"inner-spacing blog-ad1-wrapper silver-background\">\r\n                    <div class=\"container blog-ad1\">\r\n                        <div class=\"row\">\r\n                        \r\n                            \r\n                            <div class=\"col-12\">\r\n                                \r\n                                    <div class=\"d-flex headline-spacing-30 justify-content-center\">\r\n                                        \r\n                                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" 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