{"id":58316,"date":"2023-08-17T09:11:40","date_gmt":"2023-08-17T07:11:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/?p=58316"},"modified":"2025-04-03T15:55:49","modified_gmt":"2025-04-03T13:55:49","slug":"erbbaurecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/erbbaurecht\/","title":{"rendered":"Bauen auf fremdem Grund: das Erbbaurecht"},"content":{"rendered":"<p>Das <strong>Erbbaurecht<\/strong> ist die Alternative zum klassischen Kauf. Wie Erbbauzins, Veto-Recht und Vertragsverl\u00e4ngerung die Bedingungen beeinflussen und was Bauherren steuerlich beachten m\u00fcssen, zeigen wir hier.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2>Kurz &amp; knapp<\/h2>\n<ul>\n<li>Das Erbbaurecht erlaubt Nutzung und Errichtung von Geb\u00e4uden auf fremdem Grundst\u00fcck<\/li>\n<li>Im Gegenzug zahlt der Erbbaurechtsnehmer eine Pachtgeb\u00fchr<\/li>\n<li>Eink\u00fcnfte wie Mieteinnahmen m\u00fcssen versteuert werden<\/li>\n<li>WISO Steuer hilft dir bei deiner Steuererkl\u00e4rung<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Was ist das Erbbaurecht?<\/h2>\n<p>Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft \u201eErbpacht\u201c) erm\u00f6glicht es, eine Immobilie auf einem fremden Grundst\u00fcck zu errichten. Dabei \u00fcberl\u00e4sst der Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks, der Erbbaurechtsgeber, einem Erbbauberechtigten das Recht:<\/p>\n<ul>\n<li>das Grundst\u00fcck selbst zu nutzen<\/li>\n<li>darauf ein Geb\u00e4ude zu errichten<\/li>\n<\/ul>\n<p>Das Erbbaurecht wird in der Regel f\u00fcr einen langen Zeitraum vergeben \u2013 h\u00e4ufig zwischen 50 und 99 Jahren.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" title=\"Erbbaurecht im \u00dcberblick\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/uploads\/sites\/31\/2023\/07\/erbbaurecht-erbpacht-title.png\" alt=\"Erbbaurecht Steuer Infografik\" width=\"976\" height=\"1504\" \/><\/p>\n<h3>Zinsen beim Erbbaurecht<\/h3>\n<p>Ein wesentlicher Aspekt des Erbbaurechts ist der Erbbauzins. Die H\u00f6he des Erbbauzinses wird in der Regel individuell bei Vertragsabschluss festgelegt und kann \u00fcber die Vertragslaufzeit angepasst werden. Der Erbbauzins wird j\u00e4hrlich gezahlt und basiert auf einem Prozentsatz des Bodenwerts.<\/p>\n<div class=\"tablepress-wrapper\"> \n<table id=\"tablepress-147\" class=\"tablepress tablepress-id-147 tbody-has-connected-cells\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1\">\n\t<th class=\"column-1\">Nutzung<\/th><th class=\"column-2\">H\u00f6he in %<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-striping row-hover\">\n<tr class=\"row-2\">\n\t<td colspan=\"2\" class=\"column-1\">Erbbaurechtszins liegt im Schnitt bei 3 bis 4 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3\">\n\t<td class=\"column-1\">Wohnen<\/td><td class=\"column-2\">8<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4\">\n\t<td class=\"column-1\">Gewerbe<\/td><td class=\"column-2\">7<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5\">\n\t<td class=\"column-1\">sozialer Bereich<\/td><td class=\"column-2\">6,5<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n <\/div><!-- #tablepress-147 from cache -->\n<p>Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverein e. V.; Stand: 2020<\/p>\n\r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-blog-c\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-blog-c\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h3>Vorteile &amp; Nachteile des Erbbaurechts<\/h3>\n<p>Das Erbbaurecht wird in Metropolregionen mit hohen Grundst\u00fcckspreisen oft als attraktive Option angesehen. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile, sowohl f\u00fcr den Erbbauberechtigten als auch den Erbbaurechtsgeber.\u00a0Der Erbbauberechtigte kann so ein Grundst\u00fcck zu vergleichsweise geringeren Kosten im Vergleich zum Kauf erwerben. Werden darauf Geb\u00e4ude errichtet, profitiert der Erbbauberechtigte davon.<\/p>\n<p>F\u00fcr den Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht eine regelm\u00e4\u00dfige Einnahmequelle \u2013 in Form des Erbbauzinses. Dar\u00fcber hinaus kann er das Grundst\u00fcck langfristig nutzen oder es nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zur\u00fcckzuerlangen.<\/p>\n<h4>Mitspracherecht<\/h4>\n<p>Als Eigent\u00fcmer einer Immobilie auf Erbpacht ist man gr\u00f6\u00dftenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat n\u00e4mlich ein gr\u00f6\u00dferes Mitspracherecht, als viele vermuten.<\/p>\n<h5>Zustimmung einholen<\/h5>\n<p>Grundst\u00fcck selbst nutzen, vermieten oder vererben \u2013 als P\u00e4chter eines Grundst\u00fccks hast du \u00e4hnliche Rechte wie ein Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer. Der feine Unterschied: F\u00fcr alles brauchst du die vorherige Zustimmung des Erbpachgebers.<\/p>\n<ul>\n<li>Veto-Recht bei Verkauf: Du willst das Haus mit Erbpacht\u00a0verkaufen? Vorsicht: Hat dein Verp\u00e4chter Zweifel an der Bonit\u00e4t des potenziellen K\u00e4ufers, kann er ein Veto einlegen.<\/li>\n<li>Vertragsk\u00fcndigung: Will der Verp\u00e4chter das Grundst\u00fcck selbst nutzen, kann er den Vertrag wegen Eigenbedarf k\u00fcndigen. Dar\u00fcber hinaus steht ihm das Recht auch zu, wenn das Grundst\u00fcck verwahrlost ist. In beiden F\u00e4llen muss er dich zu circa 2\/3 Dritteln entsch\u00e4digen.<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Vertragsfrist rechtzeitig verl\u00e4ngern<\/h5>\n<p>Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem Grundst\u00fcck in den Besitz des Verp\u00e4chters \u00fcber. Er ist verpflichtet, dich f\u00fcr die Immobilie zu mindestens 2\/3 Dritteln des Verkehrswertes zu entsch\u00e4digen. L\u00e4sst du dir dies entgehen, wird der Verp\u00e4chter automatisch neuer Eigent\u00fcmer und du gehst leer aus.<\/p>\n<ul class=\"sw-blog-icon sw-blog-icon-4\">\n<li><strong>Tipp:<\/strong> Lass die Verl\u00e4ngerung vor Ablauf des Pachtzeitraums im Grundbuch eintragen. Private Verp\u00e4chter k\u00f6nnten eine Verl\u00e4ngerung aus Eigeninteresse torpedieren.<\/li>\n<\/ul>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"content info-blog-modul blog-wrapper\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"d-flex align-items-center text-center text-lg-left align-items-xl-start flex-column flex-xl-row col-12 offset-lg-2 col-lg-8 offset-xl-1 col-xl-9\">\r\n                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-module\/info-icon.svg\" alt=\"Information zum Thema\" title=\"Information zum Thema\" \/>\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column\">\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\"> Rechtliche Grundlage f\u00fcrs Erbbaurecht<\/h3><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">Die grundlegenden rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts in Deutschland sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Gesetz definiert die Rechte und Pflichten sowohl f\u00fcr den Erbbauberechtigten als auch f\u00fcr den Erbbaurechtsgeber. Es legt fest, wie lange das Erbbaurecht besteht, welche Nutzungsm\u00f6glichkeiten bestehen und wie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind.<\/div><\/div>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h2>Was hat das Erbbaurecht mit Steuern zu tun?<\/h2>\n<p>Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts in Deutschland wirkt sich auf verschiedene Steuerarten aus:<\/p>\n<h3>Grundsteuer<\/h3>\n<p>Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks erhoben wird. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte f\u00fcr die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er das Grundst\u00fcck nutzt. Der Erbbaurechtsgeber ist nicht mehr zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.<\/p>\n<ul class=\"sw-blog-icon sw-blog-icon-4\">\n<li><strong>Wichtig:<\/strong>\u00a0In den meisten F\u00e4llen bist du als Erbbaunehmer zur Abgabe der Grundsteuer-Erkl\u00e4rung verpflichtet. Grund: Erbbaunehmer erhalten\u00a0das ver\u00e4u\u00dferbare Recht, auf dem Grundst\u00fcck Geb\u00e4ude zu errichten. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und meistens mit einem Erbbauzins verg\u00fctet.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Einkommensteuer<\/h3>\n<p>F\u00fcr dich als Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Einkommensquelle dar. Vor allem dann, wenn du das Grundst\u00fcck gewerblich nutzt oder Mieteinnahmen erzielst. Die Erbbaurechtszinsen und ggf. Mieteinnahmen musst du als Eink\u00fcnfte in der Einkommensteuererkl\u00e4rung angeben und versteuern.<\/p>\n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container\">\r\n                <div class=\"content expert-blog-module blog-wrapper\">\r\n                    <div class=\"row\">\r\n                        <div class=\"d-flex align-items-center text-center text-lg-left align-items-xl-start flex-column flex-xl-row col-12 offset-lg-2 col-lg-8 offset-xl-1 col-xl-9\">\r\n                            <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"img-fluid\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/wp-content\/themes\/steuer-web\/buhl-steuer\/assets\/blog\/blog-module\/experten-tipp-icon.svg\" alt=\"Experten Tipp\" title=\"Experten Tipp\" \/>\r\n                            <div class=\"d-flex flex-column\">\r\n                                <h3 class=\"font-source-sans-pro-10 fw700 blue-font headline\">Du kannst die Steuerlast senken<\/h3><div class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\">\u00dcber die <a title=\"Steuererkl\u00e4rung machen - alles Infos auf einen Blick\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/steuererklaerung-machen\/\">Steuererkl\u00e4rung<\/a> kannst du zumindest einen Teil der Kosten zur\u00fcckholen, zum Beispiel mit der Immobilien-Abschreibung oder Werbungskosten. WISO Steuer bietet daf\u00fcr viele Tipps und unterst\u00fctzt dich beim Ausf\u00fcllen der Erkl\u00e4rung.\u00a0<\/div><\/div>\r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-b\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n<h3>Umsatzsteuer<\/h3>\n<p>Nutzt du das Erbbaurecht gewerblich, k\u00f6nnen umsatzsteuerliche Aspekte relevant sein. Vermietest du das Grundst\u00fcck beispielsweise und erbringst dadurch umsatzsteuerpflichtige Leistungen, musst du Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abf\u00fchren.<\/p>\n<p>Gleichzeitig kannst du <a title=\"Vorsteuer - so holst du Geld zur\u00fcck\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/vorsteuer-vorsteuerabzug\/\">Vorsteuer<\/a> in der Steuererkl\u00e4rung ber\u00fccksichtigen, sofern dir selbst gegen\u00fcber umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht wurden \u2013 zum Beispiel f\u00fcr Renovierungsarbeiten am Geb\u00e4ude. Dem Handwerker zahlst du einen Rechnungsbetrag samt Umsatzsteuer und diese wird mit der Umsatzsteuer, die du auf die Mieteinnahmen einnimmst, verrechnet.<\/p>\n<ul class=\"sw-blog-icon sw-blog-icon-3\">\n<li>\u00dcbrigens: Mit <a class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font\" title=\"Steuererkl\u00e4rung mit WISO Steuer: Ganz einfach online!\" role=\"button\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\"><u>WISO\u00a0Steuer<\/u><\/a> hast du alles unter einem Dach. Mit einer Lizenz kannst du bis zu 5 Erkl\u00e4rungen erstellen, zum Beispiel die Einkommen-, Umsatz- und Gewerbesteuererkl\u00e4rung.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Grunderwerbsteuer<\/h3>\n<p>Beim Erwerb eines Erbbaurechts f\u00e4llt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland nur beim Erwerb von Grundst\u00fccken im Eigentum erhoben. Allerdings k\u00f6nnen beim Verkauf des Erbbaurechts Grunderwerbsteuern anfallen, wenn das Erbbaurecht mit einem Grundst\u00fcck verbunden ist.<\/p>\n\r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-default-bottom\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container headlines \">\r\n                <div class=\"row\">              \r\n                    <div class=\"col-12 d-flex justify-content-start  justify-content-lg-center\">\r\n                    \t<div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                        <div class=\"\">\r\n                           <h2 class=\"font-cairo-1 fw700 text-left text-lg-center blue-font \">FAQ: Erbbaurecht<\/h2>                   \r\n                        <\/div>\r\n                    <\/div>\r\n                <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"container faq-module blog-download buhl-ap\">\r\n                <div class=\"row\">\r\n                <div class=\"col-12 p-lg-0\">\r\n                \r\n                    <div class=\"accordion accordionFaq\" id=\"accordionFaq\"><div class=\"card\"><div class=\"d-flex card-header border-0 collapsed\" id=\"heading1\" data-toggle=\"collapse\" data-target=\"#collapse1\"\r\n                    aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"collapse1\">                                            \r\n                    <h3 class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font no-margin\">Wer bietet Erbbaugrundst\u00fccke an?<\/h3>\r\n                <\/div>\r\n\r\n        <div id=\"collapse2\" class=\"collapse\" aria-labelledby=\"heading2\" data-parent=\"#accordionFaq\">\r\n            <div class=\"card-body\">\r\n                Meist sind das Kommunen, Stiftungen oder Kirchen. Aber auch Immobilienunternehmen oder Privatpersonen vergeben.                \r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n<\/div>\n<div class=\"card\"><div class=\"d-flex card-header border-0 collapsed\" id=\"heading2\" data-toggle=\"collapse\" data-target=\"#collapse2\"\r\n                    aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"collapse2\">                                            \r\n                    <h3 class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font no-margin\"> Wie lange wird das Erbbaurecht in der Regel vergeben?<\/h3>\r\n                <\/div>\r\n\r\n        <div id=\"collapse2\" class=\"collapse\" aria-labelledby=\"heading2\" data-parent=\"#accordionFaq\">\r\n            <div class=\"card-body\">\r\n                Meistens wird ein Erbbauvertrag \u00fcber 50 oder 99 Jahre geschlossen. Es k\u00f6nnen aber auch anderer Zeitr\u00e4ume individuell vereinbart werden.                \r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n<\/div>\n<div class=\"card\"><div class=\"d-flex card-header border-0 collapsed\" id=\"heading3\" data-toggle=\"collapse\" data-target=\"#collapse3\"\r\n                    aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"collapse3\">                                            \r\n                    <h3 class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font no-margin\">Was passiert mit meinem Haus, wenn die Erbpacht ausl\u00e4uft?<\/h3>\r\n                <\/div>\r\n\r\n        <div id=\"collapse3\" class=\"collapse\" aria-labelledby=\"heading3\" data-parent=\"#accordionFaq\">\r\n            <div class=\"card-body\">\r\n                Du kannst den Erbbaurechtsvertrag verl\u00e4ngern oder es an den Erbbaurechtsgeber zur\u00fcckgeben. Alternativ kannst du mit dem Verp\u00e4chter vereinbaren, dass du das Erbpachtgrundst\u00fcck selbst kaufen m\u00f6chtest. Verl\u00e4ngerst du den Vertrag nicht und triffst auch keine Kaufvereinbarung, geht das Haus auf dem Erbpachtgrundst\u00fcck in den Besitz des Verp\u00e4chters \u00fcber. Er ist jedoch verpflichtet, dich zu mindestens 2\/3 des Verkehrswertes zu entsch\u00e4digen.                \r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n<\/div>\n<div class=\"card\"><div class=\"d-flex card-header border-0 collapsed\" id=\"heading4\" data-toggle=\"collapse\" data-target=\"#collapse4\"\r\n                    aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"collapse4\">                                            \r\n                    <h3 class=\"font-source-sans-pro-1 blue-font no-margin\">Was muss ich beim Erbbaurecht steuerlich beachten?<\/h3>\r\n                <\/div>\r\n\r\n        <div id=\"collapse4\" class=\"collapse\" aria-labelledby=\"heading4\" data-parent=\"#accordionFaq\">\r\n            <div class=\"card-body\">\r\n                F\u00fcr den Erbbaunehmer ist das Erbbaurecht eine Einkommensquelle, zum Beispiel wenn das Grundst\u00fcck gewerblich genutzt wird oder vermietet wird. Zudem sind Steuern wie Grundsteuer, Einkommensteuer und Umsatzsteuer relevant. Hierbei kann <a title=\"Steuererkl\u00e4rung machen - alles Infos auf einen Blick\" href=\"https:\/\/www.buhl.de\/steuer\/ratgeber\/steuererklaerung-machen\/\">WISO Steuer<\/a> dir helfen, Steuern zu optimieren und Kosten zur\u00fcckzuholen.                \r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n<\/div><\/div>\r\n                 <\/div>\r\n              <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n        <div class=\"spacing-modul  \">\r\n            <div class=\"container spacing-modul\">\r\n               <div class=\"row\">\r\n                   <div id=\"\" class=\"anchor\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-blog-c\"><\/div>\r\n                   <div class=\"col-12 modul-spacing-blog-c\"><\/div>\r\n               <\/div>\r\n            <\/div>\r\n        <\/div>\r\n    \n\r\n        <div class=\"white-background\">\r\n            <div class=\"full-width-text\">\r\n                <div class=\"inner-spacing blog-ad1-wrapper 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digital ab und hol dir im Schnitt 1.674 \u20ac R\u00fcckerstattung vom Finanzamt.<br\/>Ganz einfach mit WISO&nbsp;Steuer.<\/div>\r\n                                \r\n                                \r\n\r\n                                <div class=\"d-flex flex-column flex-md-row align-items-center align-items-md-start justify-content-center\">\r\n                                    \r\n                                    <a class=\"font-cairo-2 fw700 intro-button primary w-230 d-none d-md-flex mr-md-25 justify-content-center align-items-center\"\r\n                                       role=\"button\"\r\n                                       href=\"https:\/\/www.buhl.de\/shop\/wisosteuer\/auswahl?2025=agv&wkz=STWEBMARKETINGSEITE&src=WEB\"\r\n                                       target=\"_self\"\r\n                                       title=\"WISO&nbsp;Steuer Lizenz kaufen\"\r\n                                       id=\"ad-1-testencta\"\r\n                                     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