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Bogen rund

Die Immobilien-Abschreibung

Steuern sparen mit der Kapitalanlage


Schaffe, schaffe Häusle baue – und dann vermieten? Für viele ist das zu einer beliebten Geldanlage geworden. Und das Gute daran: Vermieten Sie eine Immobilie, profitieren Sie nicht nur von Mieteinnahmen. Auch aus steuerlicher Sicht öffnen sich Vorteile: mit der Immobilien-Abschreibung. Was genau das ist und mit welchen Ausgaben Sie noch mehr Steuern sparen lesen Sie hier.

Kurz & knapp

  • Vermieter können mit der Immobilien-Abschreibung Steuern sparen
  • Auch Eigenheimbesitzer können unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilien-Abschreibung profitieren
  • Haben Sie ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer, können Sie auch dafür anteilig die Immobilien-Abschreibung anwenden

Allgemeines zur Immobilien-Abschreibung

Was ist die Immobilien-Abschreibung?

Ähnlich wie bei einem Computer oder einem Fahrzeug, geht der Fiskus auch bei Immobilien davon aus, dass der Wert im Laufe der Zeit durch Abnutzung sinkt. Und genau diesen Wertverlust mildert er durch Steuervergünstigen ab. Das bedeutet also, dass Sie jährlich einen gewissen Betrag von der Steuer absetzen können und dadurch Ihre Steuerlast mindern.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Das Prinzip lässt sich einfach darstellen: Für Ihre Immobilie wird ein Zeitraum angenommen, in der sie nutzbar ist – die Nutzungsdauer. In der Regel beträgt diese 50 Jahre. Über diese Nutzungsdauer wird der Kaufpreis verteilt und führt zu einer jährlichen Abschreibungsrate von 2 Prozent der Anschaffungskosten- oder Herstellungskosten. Sie können also bis zu 50 Jahre lang 2 Prozent des Kaufpreises von der Steuer absetzen. Es gilt aber: Die Kosten für das Grundstück können nicht abgeschrieben werden.

Sie müssen den gesamten Kaufpreis also aufteilen und schreiben nur den tatsächlichen Preis der Wohnung bzw. des Gebäudes zzgl. der Nebenkosten ab. Hier gibt es jedoch einige Ausnahmen, beispielsweise bei Altbauten oder denkmalgeschützten Immobilien. Lesen Sie weiter unten mehr dazu.

Beispiel 1

Stefan kauft eine Wohnung, die er vermieten möchte. Der Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten beträgt 300.000 Euro (ohne Grundstück). Für die Berechnung des AfA-Satzes geht er folgendermaßen vor:
2 Prozent * 300.000 Euro = 6.000 Euro
Pro Jahr kann Stefan also 6.000 Euro abschreiben.

Wer kann Immobilien abschreiben?

Im Steuerrecht gilt: Anfallende Kosten können in der Regel nur dann absetzt werden, wenn sie im Zusammenhang mit Einnahmen stehen. Für die Immobilien-Abschreibung bedeutet das, dass nur diejenigen sie nutzen können, die durch die Immobilie Einnahmen erzielen. Dazu zählen Vermieter bzw. Eigentümer von gewerblichen Immobilien.

Für Privatleute, die das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, fällt dieser Steuervorteil leider weg. Doch auch hier können Sie Steuern sparen – zum Beispiel mit Handwerkerkosten oder haushaltsnahen Dienstleistungen.

Welche AfA-Arten gibt es?

Was ist die lineare Abschreibung?

Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt. Sie schreiben also pro Jahr immer die gleiche Summe ab. Das ist auch die häufigste Art der Abschreibung, denn andere Arten sind nur in Ausnahmefällen möglich, wie beispielsweise die degressive AfA.

Mein Haus wurde vor 1925 gebaut – was bedeutet das für die Immobilien-Abschreibung?

Kaufen Sie einen Altbau, also eine Immobilie, die vor 1925 gebaut wurde, gelten für die Abschreibung andere Werte.

Bei einem vermieteten Altbau können Sie pro Jahr 2,5 Prozent der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Das führt dazu, dass Sie jährlich eine größere Summe von der Steuer absetzen können.

Für Immobilien, die nach 1924 erbaut wurden, gilt: Sie setzen jährlich 2 Prozent über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ab.

Afa Haus Banner Steuer Geld

Mein Haus ist denkmalgeschützt oder befindet sich in einem Sanierungsgebiet – was bedeutet das für die Immobilien-Abschreibung?

Denkmalgeschütze Immobilien und Sanierungsobjekte sind oft mit Mehrkosten verbunden. Denn die Instandhaltung muss bestimmte Kriterien erfüllen und ist häufig deutlich teurer als bei einer „normalen“ Immobilie. Das fördert aber zum Glück das Finanzamt mit der zusätzlichen Denkmalschutz-AfA beziehungsweise der Sanierungs-AfA. Folgendes gilt:

  • Sie können die Anschaffungskosten, wie auch bei anderen Immobilien über die Nutzungsdauer abschreiben. Je nachdem, wann Ihr Haus gebaut wurde, gelten hier entweder 2 Prozent (Baujahr nach 1924) oder 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925).
  • Alternativ haben Sie die Möglichkeit, in den ersten Jahren deutlich mehr  Kosten abzuschreiben: in den ersten 8 Jahren bis zu 9 Prozent pro Jahr. Und danach 4 weitere Jahre bis zu 7 Prozent pro Jahr. Diese Regelung gilt sowohl für Gebäude unter Denkmalschutz, als auch für Immobilien in Sanierungsgebieten.
Blitz IconVon der Denkmalschutz- bzw. Sanierungs-AfA profitieren auch Selbstnutzer. Bewohnen Sie die Immobilie selbst, können Sie 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Kosten absetzen. Von der linearen Gebäude-Abschreibung profitieren Sie jedoch nicht.

Ich habe eine gewerbliche Immobilie – wie kann ich sie abschreiben?

Gewerbliche Immobilien sind diejenigen, die nicht bewohnt, sondern für ein Gewerbe genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Ladenflächen oder Lagerhallen. Auch hier gelten andere Regeln für die Abschreibung, da das Finanzamt davon ausgeht, dass sich die gewerbliche Immobilie schneller abnutzt als Wohngebäude. Hier gilt:

  • Pro Jahr können Sie 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten absetzen
  • und zwar über eine Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren.
  • Einzige Voraussetzung: Der Bauantrag für das Gebäude wurde nach dem 31.03.1985 gestellt.

Was ist die degressive Abschreibung?

Im Gegensatz zur linearen AfA, verteilen sich die Anschaffungskosten bei der degressiven Abschreibung nicht gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Hier ist in den ersten Jahren die Abschreibungsrate deutlich höher und nimmt dann im Laufe der Nutzungsdauer ab.

Inzwischen wurde die degressive AfA jedoch abgeschafft bzw. gilt nur noch für Immobilien, die vor dem 01.01.2006 gekauft wurden.

Corona Information Icon

Zur Entlastung der Betriebe in der Corona-Pandemie wurde die degressive AfA für die Jahre 2020 und 2021 wieder eingeführt. Allerdings gilt diese nur für bewegliche Wirtschaftsgüter wie etwa Maschinen oder Fahrzeuge. Für Immobilien kommt sie auch in der Corona-Krise nicht zum Tragen.

Was ist die Sonder-AfA für Mietwohnungsbau?

Wer zusätzlichen Wohnraum schafft, beispielsweise durch den Neubau eines Mehrfamilienhauses oder Ausbau eines Dachgeschosses, kann von einer zusätzlichen Art der Abschreibung profitieren.

Im Zuge der Sonder-AfA können Sie 4 Jahre lang pro Jahr 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten absetzen – und zwar zusätzlich zur normalen Abschreibung. Das gilt bis zu einem Höchstbetrag von 2.000 Euro pro Quadratmeter. Dafür gelten aber einige Voraussetzungen:

  • Für den Neubau wurde zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 ein Bauantrag gestellt.
  • Die Immobilie wird mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet.
  • Die Anschaffungs- und Herstellungskosten betragen maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Immobilien-AfA für Vermieter

Ich vermiete die Immobilie – was muss ich bei der Miethöhe beachten?

Wie bereits erwähnt, können Vermieter durch die Gebäude-Abschreibung ihre Steuerlast senken. Bei der Festlegung der Miethöhe ist jedoch Vorsicht geboten! Denn: Wer weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, kann Werbungskosten nicht mehr in voller Höhe absetzen – und somit auch die Gebäude-AfA. Vor allem bei der Vermietung an Angehörige wird oft zu einem günstigeren Preis vermietet.

Achtung Steuer Hinweis IconZum 01.01.2021 wurde die 66-Prozent-Grenze auf 50 Prozent gesenkt. Das bedeutet, dass Werbungskosten auch dann in voller Höhe abgesetzt werden können, wenn die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Aber Achtung: In diesem Fall müssen Sie durch eine Ertragsprognose glaubhaft machen, dass Sie langfristig Gewinne erzielen können. Andernfalls können Sie Werbungskosten trotzdem nur anteilig absetzen.

Ich habe meine Wohnung erst selbst genutzt und möchte jetzt vermieten – kann ich sie dann abschreiben?

Ja. Sobald Sie Ihre Immobilie nicht mehr selbst bewohnen, sondern vermieten, können Sie die Immobilien-Abschreibung nutzen. Die Nutzungsdauer wird dann jedoch angepasst, da Sie die Kosten für die Zeit der Eigennutzung nicht rückwirkend abschreiben können.

Beispiel 2

Stefanie bewohnte 10 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Nun zieht sie aus und möchte sie vermieten. Die restliche Nutzungsdauer berechnet sich dann folgendermaßen:

50 Jahre (reguläre Nutzungsdauer) – 10 Jahre (Zeitraum der Selbstnutzung) = 40 Jahre (restliche Nutzungsdauer)

Stefanie kann Ihre Wohnung also noch 40 Jahre lang abschreiben.

Immobilien-AfA mit WISO Steuer

Welche Kosten kann ich abschreiben?

Durch die Abschreibung soll der Wertverlust einer Immobilie ausgeglichen werden. Ein Grundstück kann grundsätzlich jedoch nicht an Wert verlieren und die Kosten dafür können somit nicht abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Sie Ihre Gesamtkosten aufteilen müssen. Nur die Kosten für das eigentliche Gebäude können Sie in Ihrer Steuererklärung ansetzen.

Dazu gehören sowohl die Anschaffungskosten als auch die Herstellungskosten:

Was sind Anschaffungskosten?

Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis, auch die Anschaffungsnebenkosten:

  • Notarkosten
  • eventuell anfallende Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Gebühren des Grundbuchamtes
  • Gutachterkosten
  • Telefon- und Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der gekauften Immobilie stehen
  • Gerichtskosten (bei Zwangsversteigerungen)

Was sind Herstellungskosten?

  • Kosten für die Baugenehmigung
  • Kosten für Architekt und Handwerker
  • Baumaterial
  • Kosten für Erdarbeiten und Ausschachtungsarbeiten
  • Kosten für Installationen von Strom-, Wasser-, Abwasser- und Gasleitungen
  • Fahrtkosten zur Baustelle
  • Kosten für Umzäunung
  • Ablöse- und Abstandzahlungen

Ich möchte meine Immobilie vor der Vermietung renovieren – was gilt für die Abschreibung?

Neue Böden, ein neues Bad –die Renovierung kann schnell ins Geld gehen. Doch auch diese Kosten können Sie steuermindernd absetzen. Renovierungskosten müssen Sie jedoch nicht über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben, sondern können sie im selben Jahr als Werbungskosten absetzen.

Doch Achtung: Dafür dürfen Sie nicht zu spendabel werden. Zahlen Sie nämlich in den ersten 3 Jahren nach Kauf, mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten für Renovierungsarbeiten, werden die Renovierungskosten wie Herstellungskosten behandelt. Die Folge: Sie müssen ebenfalls über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Ich habe eine vermietete Wohnung geerbt – was passiert mit der Abschreibung?

Wird Ihnen eine vermietete Immobilie vererbt oder geschenkt? Dann können Sie die Abschreibung ganz einfach fortführen. Für den AfA-Satz bzw. die restliche Nutzungsdauer gilt das Gleiche, als würde die Immobilie vom bisherigen Eigentümer abgeschrieben werden.

Ich habe ein häusliches Arbeitszimmer – wie kann ich die Immobilien-Abschreibung nutzen?

Haben Sie ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer, können Sie auch dann die Immobilien-Abschreibung nutzen, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen. Das geht allerdings nur anteilig – also nur für den Teil der Kosten, die auf Ihr Arbeitszimmer anfallen:

Beispiel 3

Stefan wohnt in einer Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern. Sein häusliches Arbeitszimmer hat eine Fläche von 15 Quadratmetern. Die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) betragen 250.000 Euro.

1. Zunächst berechnet er den Anteil seines Arbeitszimmers von der gesamten Wohnfläche:

  • 15 (Fläche des Arbeitszimmers) * 100 / 100 (Wohnfläche) =   15 Prozent (Anteil des Arbeitszimmers)

Stefan kann von der maximalen Abschreibungssumme anteilig 15 Prozent absetzen.

2. Dann berechnet er den gesamten AfA-Satz:

  • 2 Prozent (AfA) von 250.000 Euro = 5.000 Euro

3. Nun ermittelt er den Anteil, der auf sein Arbeitszimmer fällt:

  • 15 Prozent von 5.000 Euro = 750 Euro

Ergebnis: Stefan kann also pro Jahr 750 Euro absetzen.

Lesen Sie in unserem Beitrag, welche Kosten Sie bei Ihrem Arbeitszimmer absetzen können.

Wie gebe ich die Immobilien-Abschreibung in der Steuererklärung an?

Die Immobilien-Abschreibung geben Sie in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ an. Das gilt sowohl für die „normale“ AfA, als auch für die zusätzliche Abschreibung für Denkmalschutz und Sanierungen sowie die Sonder-AfA für Mietwohnungsbau.

Unser Tipp: Nutzen Sie ganz einfach WISO Steuer. Sie beantworten einfach und bequem die Fragen und das Programm fügt alles an die richtige Stelle in Ihrer Steuererklärung ein. Das spart Zeit und lästiges Suchen der richtigen Formulare!

Immobilien-Abschreibung WISO Steuer Screenshot

Quelle: BMF

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5 Kommentare

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  1. 1
    Sebastian

    Hallo, vielen Dank für die Informationen.
    Können Sie mir sagen wie es ist, wenn ich ein Zweifamilienhaus kaufe und eine der Wohnungen selbst bewohne; kann ich für die vermietete Wohnung etwas abschreiben?

  2. 2
    Stephan

    Auch von meiner Seite aus vielen Dank für Ihren Artikel.
    Ich hätte noch eine ergänzende Fragen zu dem Thema Kauf einer Mietwohnung, Sanierung und Vermietung. Wir haben in 2020 eine Wohnung als Geldanlage erworben. Der notarielle Kauf erfogte in 2020. Das gesamte Gebäude steht unter Denkmalschutz und wird aktuell gemäß den Vorgaben der ötlichen Denkmalschutzbehörde komplett saniert. Im Oktober 2021 werden diese Arbeiten abgeschlossen sein und erst dann können wir unsere Wohung vermieten. Heißt also, dass wir bereits in 2020 die Wohnung erworben und somit die Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbssteuer sowie anteilige Sanierungskosten übernommen haben. Können wir diese Kosten bereits in unserer Steuerklärung 2020 angeben oder geht dies erst nachdem wir die Wohnung in 2021 vermietet haben?

  3. 3
    Hans Kristian

    Gegeben der Fall, dass 4 Jahre nach Herstellung (2015) einer Wohnung, wird 2020 eine Garderobe mit einer Glas Schiebetür (2500 Euro) eingebaut. Ich könnte für eine Periode von 5 Jahre jährlich für die Tür eine Abschreibung von 500 Euro steuerlich geltend machen, wenn ich das nur in “Wiso” eintragen könnte. Ich kann leider nicht erkennen, wie das gehen soll (in “Sparer und Vermieter> Vermietung…>Objektname>Weitere Abschreibungen” sind nur Sonderabs..Mietwohnungsnneubau und Erhöhte Absetzungen zu finden; beides trifft nicht auf meinem Fall zu!)

  4. 4
    Thomas

    Sehr guter Artikel, vielen Dank!
    Angenommen der Eigentumsübergang erfolgt zum 1.1.2021. Der Kaufpreis inkl. Nebenkosten wäre dementsprechend bereits 2020 angefallen. Kann die erste lineare AfA dann in der Steuererklärung für das Jahr 2020 oder für das Jahr 2021 angesetzt werden?

    • 5
      Alexander Müller

      Hallo,
      Voraussetzung für die Abschreibung ist tatsächlich der Übergang von Nutzen und Lasten, wie im notariellen Kaufvertrag festgelegt. In Deinem Beispiel also dann ab 1.1.2021.
      Viele Grüße,
      Alex von steuernsparen.de

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