Abschreibung bei Immobilien

Abschreibung bei Immobilien

So werden sie berichtigt


Es kommt in der Praxis leider sehr häufig vor, dass beim Ansatz der Gebäudeabschreibung Fehler gemacht werden. Werden diese nicht sofort entdeckt, stellt sich die Frage, welche Schlüsse aus dem falschen Ansatz zu ziehen sind.

Verfahrensrecht versus Fehlerkorrektur

Grundsätzlich möchte man sagen, dass die zu hoch vorgenommene Abschreibung (AfA) schlicht berichtigt werden soll. Dem steht jedoch häufig die Festsetzungsverjährung des Verfahrensrechts entgegen. Ist sie eingetreten, kann ein Steuerbescheid nicht mehr geändert werden, auch wenn er tatsächlich falsch ist.

Unter dem Strich bleibt es dann bei dem Fehler, egal zu wessen Gunsten er unterlaufen ist.

Auswirkungen auf die Zukunft

Abschreibungsfehler der Vergangenheit haben jedoch auch auf die Zukunft Auswirkung. Wurde z. B. in der Vergangenheit zu hohe Abschreibungen vorgenommen, würden diese selbst bei aktuell richtiger Abschreibung der Immobilie dazu führen, dass im Ergebnis mehr als die eigentlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben wird.

Anhand eines solchen Falls erklärt der Bundesfinanzhof daher in einem aktuellen Urteil (Aktenzeichen IX 12/13), wie vorzugehen ist, wenn der Fehler selbst verfahrensrechtlich nicht mehr änderbar ist.

Der Fall

In der zugrundeliegenden Entscheidung hatte ein Steuerpflichtiger zunächst eine Sonderabschreibung in Form einer Fördergebietsabschreibung in Anspruch genommen. Im Anschluss an die Fördergebietsabschreibung wechselte er schließlich zur degressiven Gebäudeabschreibung.

Genau hierin sahen die obersten Finanzrichter den Fehler, da nach einer Sonderabschreibung eine degressive Abschreibung ausgeschlossen ist. Im Ergebnis wurde so eine zu hohe AfA steuermindernd angesetzt. Eine Korrektur des Fehlers scheiterte an der verfahrensrechtlichen Festsetzungsverjährung.

Verkürzung der AfA-Dauer

Damit jedoch im Ergebnis nicht mehr als die seinerzeitigen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden, löste der Bundesfinanzhof das Problem wie folgt: Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer Abschreibung ist in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwert angewendet werden.

Im Ergebnis kommt es so wegen der zuvor fälschlich überhöhten Abschreibung zu einer Verkürzung der AfA-Dauer. Die Immobilie ist also schlicht vorzeitig komplett abgeschrieben.

Kein Vertrauensschutz

Wohlgemerkt gilt dies nur, wenn die Jahre in denen zu viel AfA angesetzt wurde verfahrensrechtlich nicht mehr änderbar sind. Der Fiskus darf und muss daher in den noch nicht festsetzungsverjährten Veranlagungszeiträumen die erforderliche Fehlerkorrektur vornehmen. Daher gilt: Die fehlerhafte Inanspruchnahme zu hoher AfA-Beträge stellt keinen Vertrauensschutz begründenden Umstand dar.

Spiegelbild bei zu geringer Abschreibung

Im Urteilsfall war die Frage zwar nicht relevant, der Vollständigkeit halber sei jedoch erwähnt, dass bei versehentlich unterbliebener Abschreibung die AfA richtig weitergeführt wird und dies unter dem Strich einen längeren Abschreibungszeitraum ergibt.

 

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