Anlage V

Was Sie bei Vermietung und Verpachtung wissen sollten


Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kann beim Ausfüllen seiner Steuererklärung Zeit sparen: Eine ordentliche Nebenkostenabrechnung fasst viele wichtige Informationen zusammen und erspart die Suche nach einzelnen Belegen. Was Sie sonst noch zur Anlage V wissen müssen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Wer, wie, was und warum?

V steht für Vermietung. Genau genommen für Vermietung und Verpachtung. Sind Sie also Vermieter und müssen dem Finanzamt Ihre Einkünfte erklären, dann sind Sie bei der Anlage V genau richtig.

Das Finanzamt stellt die Anlage jährlich neu zur Verfügung. Oftmals sind zahlreiche Änderungen enthalten. Es ist schwierig dabei einen Überblick zu behalten.

Im Wesentlichen möchte das Finanzamt natürlich wissen, wie viel Ihnen der Mieter gezahlt hat. Dabei ist das Finanzamt nicht nur an der Kaltmiete interessiert. Vielmehr berechnen Sie auch Nebenkosten an den Mieter weiter. Aus Kaltmiete plus Nebenkosten ergibt sich dann die Warmmiete.

Da Sie Mieteinnahmen und Nebenkostenumlage als steuerpflichtige Einkünfte angeben müssen, dürfen Sie im Gegenzug natürlich auch Ihre Aufwendungen geltend machen. Das sind beispielsweise Schuldzinsen, Abschreibung und Erhaltungsaufwendungen, aber auch die Nebenkosten, die Sie etwa an die Hausverwaltung zahlen.

Unser Tipp: Notieren Sie sich laufend, welche Aufwendungen Sie für das Vermietungsobjekt hatten. So gerät nichts in Vergessenheit und Sie gehen sicher, dass Sie auch wirklich jeden Cent aus Ihrer Steuererklärung herausholen.

Hin und wieder akzeptiert das Finanzamt es auch, wenn Sie bei den Einnahmen nur die Kaltmiete ansetzen. Und im Gegenzug bei den Ausgaben die Nebenkosten ebenfalls nicht geltend machen. Einen Rechtsanspruch haben Sie auf diese Methode allerdings nicht.

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Erstmalige Vermietung

Wenn Sie zum ersten Mal vermieten, dann stellt das Finanzamt häufig Nachfragen und möchte den Sachverhalt genau prüfen. Dabei ist es hilfreich, wenn die allgemeinen Angaben vollständig ausgefüllt sind: die Lage des Objekts, das Einheitswert-Aktenzeichen (diesen finden Sie u. a. auf dem Grundsteuerbescheid), der Eigentümer, die Art des Objekts, die Kauf- oder Baudaten. Denn die Bemessungsgrundlage wird für die Abschreibung in der Regel nur einmal ermittelt und für die folgenden Jahre übernommen.

Legen Sie sich diese Unterlagen zurecht

  • Mietvertrag
  • Kaufvertrag oder Baukostenaufstellung
  • Ermittlung der Abschreibung
  • Maklerrechnung
  • Darlehensvertrag

Zu- und Abflussprinzip gilt auch bei der Anlage V

Grundsatz

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist nicht nur die Miete relevant. Auch Einnahmen aus Umlagen, Nebenkosten oder Betriebskosten werden angesetzt. Erstattungen an die Mieter werden ebenfalls berücksichtigt – und diese mindern Ihre Einnahmen.

Für die Steuererklärung fehlen Ihnen noch Belege wie die Nebenkostenabrechnung? Lesen Sie mehr in unserem Beitrag “Was tun, wenn Belege fehlen?”

Dabei gilt das Zuflussprinzip. Es schreibt vor, dass die Einnahmen in dem Jahr anzusetzen sind, indem sie tatsächlich zugeflossen sind. Es zählt also immer der Zahlungszeitpunkt. Geht die Dezembermiete erst im Januar auf dem Konto des Vermieters ein, ist sie steuerlich gesehen dem neuen Jahr zuzurechnen.

Für die Ausgaben gilt entsprechend das Abflussprinzip. Eine Erstattung an den Mieter wird in dem Jahr abgerechnet, in dem der Betrag auch tatsächlich an den Mieter ausgezahlt wurde. Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember fällt eine Rückzahlung somit fast zwangsläufig ins neue Jahr.

Das Prinzip ist einfach. Es wäre aber nicht das Steuerrecht, wenn es nicht auch hier ein paar Ausnahmen gäbe.

Besonderheit: die 10-Tage-Regel

10 Tage Regel Anlage V

In manchen Fällen wird das Zu- und Abflussprinzip erweitert. Nämlich bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben. Also etwa bei den Mieteinnahmen, Nebenkosten-Vorauszahlungen oder Stromabschlägen.

Hier sind 10 Tage vor und nach dem 31.12. genau zu betrachten. Wenn bei Ihnen innerhalb dieser 10 Tage solche fälligen Einnahmen eingehen oder Ausgaben gezahlt werden, dann müssen Sie diese in dem Jahr ansetzen, in das sie tatsächlich gehören.

Ein Beispiel:

Sie vermieten eine Wohnung. Die Miete ist jeweils zum 1. des Monats fällig. Ihr Mieter zahlt die Dezembermiete 2020 (fällig 1.12.2020) am 5.1.2021. Sie müssen die Miete erst 2021 versteuern. Zwar erfolgt die Zahlung innerhalb der 10 Tage, die Fälligkeit liegt aber außerhalb.

Die Januarmiete 2021 (fällig 1.1.2021) zahlt der Mieter am 21.12.2020. Die Miete ist ebenfalls erst 2021 zu versteuern. Denn Fälligkeit und Zahlung liegen innerhalb der 10 Tage.

Überblick verschaffen

Beim Ausfüllen der Anlage V gilt es daher, sich einen Überblick über die erhaltenen und geleisteten Zahlungen zu verschaffen. Nur so können diese dem korrekten Jahr zugeordnet werden. Doch das Durchblättern sämtlicher Kontoauszüge ist nicht nur mühsam, sondern immer auch eine Fehlerquelle, denn schnell ist ein Blatt übersehen oder ein Wert falsch übertragen.

Unser Tipp: Sie können Ihr Bankkonto mit der Steuererklärung verbinden. Behalten Sie mit Ihrer Steuererklärung in WISO Steuer stets den Überblick über Ihre Ausgaben. So geht Steuern sparen noch einfacher.

Nutzen Sie zusätzlich auch noch die Informationen aus der Nebenkostenabrechnung. Hier finden sich zahlreiche Angaben, die für Ihre Steuererklärung relevant sind – von der Wohnfläche bis zu den geleisteten Zahlungen. Die Kontoauszüge und eine ordentliche Nebenkostenabrechnung sind also die beste Vorbereitung für die Anlage V der Steuererklärung.

Anlage V in WISO Steuer

Haben Sie Mieteinkünfte, sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Mit WISO Steuer ist das kein Problem. Denn hier erledigen Sie Ihre Steuererklärung schnell und einfach. Die Daten zu Ihrer Vermietung geben Sie unter Daten erfassen > Weitere Einkunftsarten > Immobilien an:

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Quelle: BMF

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2 Kommentare

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    • 2
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      ich habe das Beispiel nochmal geprüft. Die zeitliche Zuordnung ist in beiden Fällen korrekt. Liegen Fälligkeit und Zahlung innerhalb der Zeitspanne von 10 Tagen vor und nach dem 31.12., so ist die Zahlung in dem Jahr zuzuordnen, in das sie wirtschaftlich gehört. D. h. eine Januarmiete, die bereits im Dezember des Vorjahres am 21.12.20 gezahlt wurde liegt innerhalb dieses Zeitraums. Sie ist also im Januar zuzuordnen, wenn auch die Fälligkeit innerhalb dieser 10 Tage. Das ist mit Fälligkeitsdatum 1.1.21 erfüllt.
      Im ersten Beispiel liegt zwar die Fälligkeit innerhalb der 10 Tage, die Zahlung jedoch nicht. Deshalb greift wieder das “strenge” Zufluss-Abfluss-Prinzip und für die Zuordnung wird rein auf den Zahlungszeitpunkt abgestellt.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

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