Aufgepasst bei Schönheitsreparaturen!

Aufgepasst bei Schönheitsreparaturen!

Wenn das gekaufte Haus renoviert wird


Nach dem Erwerb eines Gebäudes werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Solche Ausgaben sind eigentlich Erhaltungsaufwand. Sie sind als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird.

Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?

Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden. Doch es gibt eine Ausnahme: Bei der Ermittlung der 15-Prozent-Grenze werden  „Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen“, nicht einbezogen. Zu diesen Arbeiten gehören:

  • das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie
  • das Streichen der Fenster und Außentüren von innen.

Unklar ist bislang, ob solche Schönheitsreparaturen auch dann sofort als Werbungskosten absetzbar sind, wenn sie zusammen mit Sanierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren die 15-Prozent-Grenze überschreiten.

Achten Sie auf die 15-Prozent-Grenze

Nun hat der Bundesfinanzhof folgendes entschieden: Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, werden mit in die 15-Prozent-Grenze einbezogen. Bei  Überschreiten dieser Grenze gehören sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Und das bedeutet: Die Kosten dürfen nicht in voller Höhe, sondern nur im Wege einer Abschreibung von zwei Prozent jährlich abgezogen werden (Aktenzeichen IX R 22/15).

Schönheitsreparaturen sind eigentlich als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar. Folglich werden diese nicht mit in die 15-Prozent-Grenze einbezogen. Dies gilt aber nur dann, wenn sie isoliert und losgelöst von anderen Modernisierungen durchgeführt werden.

Wichtig

Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden? Dann müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15-Prozent-Grenze bleiben (15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes). Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr nach Kauf beginnen.

2 Comments

eigener Kommentar
  1. 1
    Peter Kerpen

    Guten Tag, dazu habe ich folgende Frage:
    wir haben jetzt unser Gäste-WC koomplett sanieren lassen. Dabei sind Kosten in Höhe von ca. 15 Tsd. € angefallen, wovon ca. 7 Tsd. als reine Lohnkosten entstanden sind. Wie kann ich das steuerlich richtig behandeln?
    Danke für Ihre Auskunft.
    Gruß
    Peter Kerpen

  2. 2
    Peter Kerpen

    guten Tag,
    wir haben unser Gäste-Wc im vergangenen Jahr komplett sanieren lassen. Kosten ca. 15 Tsd. €, davon Lohnkosten ca. 7 Tsd. €., wie muss ich das steuerlich behandeln?
    Danke für Ihre Info.
    Gruß
    Peter Kerpen

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