Einspruchsempfehlung August 2019

Einspruchsempfehlung August 2019

Verkauf einer zuvor privat genutzten Immobilie


Ausnahmen bei Besteuerung für selbst genutzte Immobilie

Wer eine Immobilie besitzt, weiß höchstwahrscheinlich: Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wird die Steuer fällig. Der erzielte Gewinn muss im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes versteuert werden. Für Objekte, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, hat der Gesetzgeber allerdings zwei Besteuerungsausnahmen geschaffen. So muss kein privates Veräußerungsgeschäft besteuert werden, wenn:

  • das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken stattgefunden hat.

Fiskus: Auch bei kurzzeitiger Vermietung ist die Steuer fällig

Eben diese zweite Ausnahme sieht die Finanzverwaltung ziemlich eng: Auch eine kurzfristige Vermietung der Immobilie nach Beendigung der Eigennutzung im Veräußerungsjahr ist schädlich. Somit muss bei Anschaffung innerhalb von zehn Jahren ein privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden muss.

Tatsächlich ist diese Auffassung jedoch in keinster Weise durch den Gesetzestext gedeckt. Der Gesetzeswortlaut sagt lediglich, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine Ausschließlichkeit der Eigennutzung wird in der zweiten Besteuerungsausnahme nicht gefordert.

Zudem gilt: Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben. Es genügt daher ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie (mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres) voll auszufüllen.

Besteuerungsausnahme möglich

Liegen diese Voraussetzungen vor, kommt die Besteuerungsausnahme aufgrund einer Entscheidung des Finanzgerichtes Baden-Württemberg vom 07.12.2018 (Aktenzeichen 13 K 289/17) auch in Betracht, wenn im Anschluss an die Eigennutzung im Veräußerungsjahr bis zur Veräußerung eine Vermietung der Immobilie stattfindet.

Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest und hat die Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt. Betroffene sollten sich an das Musterverfahren anhängen, da die Chancen auf eine positive Entscheidung des BFH überaus gut sein dürften.

Sind auch Sie betroffen?

Dann sollten Sie mit Verweis auf das anhängige Verfahren Einspruch einlegen.

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