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Energetische Sanierung von der Steuer absetzen

Wann handelt es sich um außergewöhnliche Belastungen?


Handelt es sich bei Sanierungskosten um außergewöhnliche Belastungen, können sie in der Erklärung steuermindernd angesetzt werden. Die Richter des Bundesfinanzhofs hatten in mehreren Fällen zu klären, wann es sich bei der Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes um außergewöhnliche Belastungen handelt.

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Die drei Fälle

  1. Asbestsanierung des Daches eines Wohnhauses
  2. Sanierung eines mit „Echtem Hausschwamm“ befallenen Gebäudes
  3. Sanierung mit Beseitigung von Holzschutzmitteln und Asbestzement – Die Anforderung an den Nachweis der unbedingten Erforderlichkeit

Im Gesetz ist geregelt, dass außergewöhnliche Aufwendungen steuerlich als solche anzuerkennen sind, wenn größere Aufwendungen zwangsläufig entstehen. Diese Aufwendungen müssen im Vergleich zu der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands außergewöhnlich sein.

Richter einig

In den genannten drei Fällen waren sich die Richter einig, dass Sanierungsmaßnahmen als außergewöhnliche Belastungen anerkannt werden können. Es darf sich bei den Kosten nicht um solche für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten handeln. Auch Schadensbeseitigungskosten wegen Baumangel sind keine außergewöhnlichen Kosten.

Weitere Voraussetzungen für die Anerkennung in der Steuererklärung sind, dass

  • beim Kauf des Grundstücks der Grund der Sanierung noch nicht erkennbar war,
  • eigenes Verschulden des Grundstückseigentümers zum Beispiel beim Bau des Hauses nicht vorliegt,
  • keine realisierbaren Ersatzansprüche gegen Dritte gegeben sind.

Gefährdung der Gesundheit und unabwendbare Ereignisse

Werden Gebäude saniert, um eine konkrete Gesundheitsgefährdung abzuwenden, handelt es sich um außergewöhnliche Belastungen, wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Die konkrete Gesundheitsgefährdung muss nachweisbar sein. An diesen Nachweis sind hohe Anforderungen gesetellt.

Aufwendungen zur Wiederbeschaffung existenznotwendiger Gegenstände oder zur Beseitigung von Schäden an diesen aus Anlass eines unausweichlichen Ereignisses wie zum Beispiel Brand, Hochwasser, Kriegseinwirkungen oder Vertreibung sind zwangsläufig. Sie sind als außergewöhnliche Belastungen anzuerkennen.

Urteile des Bundesfinanzhofs, Aktenzeichen VI R 21/11, VI 70/10, VI R 47/10

Energetische Sanierung nach Hauskauf

Ein Hauskauf ohne Renovierung – meist unvorstellbar. So werden beim Erwerb eines gebrauchten Gebäudes oftmals umfangreiche Instandhaltungs- und  Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Eigentlich sind diese Kosten dann Erhaltungsaufwand – und sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Vorausgesetzt, das Gebäude wird weitervermietet.

Doch aufgepasst: Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten  des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Die ungünstige Folge: Die Ausgaben werden den Anschaffungskosten hinzugerechnet – und mit ihnen einheitlich abgeschrieben.

15 Prozent-Grenze auch bei Sanierungen?

Die Frage ist nun, ob in die 15 Prozent-Grenze auch energetische Sanierungsmaßnahmen einbezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für

  • Wärmedämmung
  • Erneuerung der Außenfassade
  • Erneuerung des Daches
  • Austausch von Fenstern und Türen

Oder sind derartige Ausgaben unabhängig von der 15 Prozent-Grenze sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig?

Kosten nicht sofort abziehbar

Nun hat aktuell das Finanzgericht Nürnberg gegen die Häuslekäufer entschieden. Energetische Sanierungsmaßnahmen an einem vermieteten Gebäude können diese nicht sofort als Werbungskosten absetzen, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes die Grenze von 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten überschritten wird.

Denn bei Überschreitung dieser Grenze mutieren die Kosten zu Herstellungsaufwand. Und dieser ist nur im Wege der Abschreibung mit zwei Prozent jährlich abziehbar. Dies gilt leider auch für Ausgaben, die „durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang“, etwa aufgrund der Energieeinspar-Verordnung, entstanden sind (Aktenzeichen 4 K 571/13).

So werden Instandsetzungen definiert

Der Bundesfinanzhof hat in drei Urteilen den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen konkretisiert: Wenn in den ersten drei Jahren  nach dem Erwerb eines Hauses neben der Instandsetzung weitere Baumaßnahmen durchgeführt werden und die Kosten insgesamt mehr als 15 Prozent der  Gebäudeanschaffungskosten betragen, werden auch diese Aufwendungen in die „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ einbezogen.

Dazu gehören beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen, reine  Schönheitsreparaturen oder Maßnahmen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft. Folge: Ein sofortiger Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist insoweit nicht möglich (Aktenzeichen IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15).

Darauf sollten Sie achten

Wenn Sie nicht aufpassen, müssen Sie die Sanierungskosten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilen. Um diese ungünstige Behandlung zu vermeiden, haben Sie zwei Möglichkeiten:

  1. Achten Sie darauf, dass Sie Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre begonnen wurden, unter der 15 Prozent-Grenze halten (15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes).
  2. Alternativ können Sie auch erst mit der umfassenden Sanierung und Modernisierung nach dem dritten Jahr beginnen.

Steuersparmodell Sanierungsgebiet

Für Baumaßnahmen an einem vermieteten Gebäude, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt, können erhöhte Abschreibungen in Anspruch genommen werden. Geregelt ist dies in § 7h des Einkommensteuergesetzes.

Vorteil der Regelung: Bei Baumaßnahmen können die Herstellungskosten wie folgt als Werbungskosten abgesetzt werden:

  • in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 Prozent und
  • in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7 Prozent

Somit ist das Gebäude bereits nach zwölf Jahren zu 100 Prozent abgeschrieben. Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung gibt es allerdings immer dann, wenn im Zuge der Sanierung quasi ein Neubau entstanden ist.

Steuervorteil auch für neu geschaffenen Wohnraum

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch Kosten für eine Eigentumswohnung, mit der neuer Wohnraum geschaffen wurde, begünstigt sein können. Vorausgesetzt, sie beziehen sich auf den Altbaubestand und erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7h EStG.

Ob und mit welchem Anteil die begünstigten Ausgaben das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist egal (Aktenzeichen X R 6/16).

Der entschiedene Fall

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage mit einer denkmalgeschützten Altbausubstanz. Die Wohnung selbst wurde allerdings als Penthouse auf die vorhandene Altbausubstanz neu aufgebaut. Dennoch erhielten die Kläger vom Bezirksamt die Bescheinigung, dass die gesetzlichen Voraussetzungen vorgelegen hätten. Das Finanzamt jedoch lehnte die erhöhte Abschreibung ab.

Das Paar klagte. Der Bundesfinanzhof gab den Eigentümern recht und genehmigte die erhöhten Absetzungen. Die Bescheinigung des Bezirksamts sei materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung für die Begünstigung und Grundlagenbescheid im Sinne der Abgabenordnung.

Allein die Gemeinde prüfe, ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden, und entscheidet nach Maßgabe des BauGB, wie die Begriffe „Modernisierung“ und „Instandsetzung“ zu verstehen sind und ob darunter auch ein Neubau in bautechnischem Sinne zu subsumieren ist.

Das bedeutet das Urteil für Sie

Hat die Bescheinigungsbehörde (hier: Das Bezirksamt) eine bindende Entscheidung über eine der in § 7h Abs. 1 EStG genannten Voraussetzungen getroffen? Dann muss das Finanzamt diese im Besteuerungsverfahren ohne weitere Prüfung annehmen.

In der Praxis ist eine gewisse Tendenz zu erkennen, dass Gemeinden – vorsichtig ausgedrückt – die Ausstellung der Bescheinigungen nach § 7h EStG sehr wohlwollend prüfen. Den Finanzbeamten ist diese Praxis nicht immer genehm. Doch ihnen sind die Hände gebunden: Sie müssen die Bescheinigungen akzeptieren. Nur die Höhe der anzuerkennenden Kosten dürfen sie dann noch prüfen.

 

CW965

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