Erhaltungsaufwendungen bei Nießbrauch

Erhaltungsaufwendungen bei Nießbrauch

Nicht verbrauchte Beträge beim Nachfolger nicht absetzbar


Wird eine vermietete Wohnung modernisiert oder instandgesetzt, sind die Kosten von der Steuer absetzbar: als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Sie können im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Erhaltungsaufwendungen abgesetzt werden.

Hohe Kosten auf mehrere Jahre verteilen

Hier gibt es eine vorteilhafte Regelung: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. So kann man gleich mehrere Jahre seine Steuer mindern.

Doch was, wenn die Vermietung noch während des Verteilungszeitraumes beendet wird? Was passiert mit dem nicht verbrauchten Betrag bei Nießbrauch? Kann der neue Eigentümer übernehmen und diesen geltend machen?

Keine Werbungskosten bei Nießbrauch

Nun war das Finanzgericht Münster mit dieser Frage für den Fall des Nießbrauchs befasst: Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen.

Doch: der Nießbraucher kann den noch nicht berücksichtigten Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Beendigung in einem Betrag als Werbungskosten absetzen (Aktenzeichen 4 K 422/15).

Der entschiedene Fall

Die Tochter ist Eigentümerin eines vermieteten Grundstücks, das sie von ihrer Mutter unter Zurückbehaltung eines lebenslänglichen Nießbrauchsrechts übertragen bekommen hatte. Die Mutter, die vereinbarungsgemäß alle Lasten des Grundstücks zu tragen hatte, ließ auf ihre Kosten im Jahr 2010 eine neue Heizungsanlage und im Jahr 2011 neue Fenster einbauen. Auf ihren Antrag verteilte das Finanzamt bei der Mutter die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung resultierenden Werbungskosten auf drei Jahre.

Im Jahr 2012 hoben Tochter und Mutter den Nießbrauch vorzeitig auf, sodass nunmehr die Tochter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Sie machte in der Folgezeit den von der Mutter noch nicht in Anspruch genommenen Teil des Erhaltungsaufwands als Werbungskosten geltend. Dies lehnte das Finanzamt ab. Vielmehr seien die restlichen Aufwendungen in voller Höhe im Jahr der Beendigung des Nießbrauchs bei der Mutter abzuziehen.

Hinweis

Der Rechtsnachfolger kann aufgrund besonderer gesetzlicher Regelung die Abschreibung des Vorgängers fortsetzen. Diese Möglichkeit kann leider nicht analog auf Erhaltungsaufwendungen angewandt werden. Es besteht nämlich kein allgemeiner einkommensteuerrechtlicher Grundsatz, wonach ein Einzelrechtsnachfolger stets die steuerlichen Vergünstigungen seines Vorgängers weiterführen kann.

1 comment

eigener Kommentar
  1. 1
    F. Werner

    Was kann mit den Kosten für Modernisierung und Erhaltungsaufwendung getan werden? Ich kaufte eine Wohnung, die der Voreigentümer bewohnte und habe diese modernisiert. Diese wurden nach Abschluß der Arbeiten vermietet.
    Neue Tapeten, neuer Fußboden, Dusche neu, zwei Heizkörper mussten getauscht werden..

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