Ferienwohnung: Diese Steuern mĂĽssen Sie zahlen

Steuer-Tipps fĂĽr das Ferienhaus


Egal ob Sie Ihre inländische Immobilie langfristig vermieten oder Feriengästen bereitstellen: Ein Teil Ihrer Einnahmen fließt an den Staat. Denn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie versteuern. Welche Steuern Sie für Ferienhaus/Ferienwohnung zahlen, zeigen wir Ihnen hier.

Sie haben die Möglichkeit Ihre steuerliche Last zu reduzieren. Stellen Sie Ihren Einnahmen die Werbungskosten gegenüber. Zu diesen Werbungskosten gehören alle Aufwendungen, die Ihnen zur Erhaltung und zur Sicherung der Einnahmequelle entstehen. Dies sind zum Beispiel:

  • Finanzierungskosten und Schuldzinsen
  • Kosten zur Modernisierung, Reparatur und Erhaltung
  • Kosten fĂĽr die Einrichtungsgegenstände
  • Energiekosten
  • MĂĽllkosten
  • Grundsteuer
  • Wartungskosten, zum Beispiel fĂĽr den Schornsteinfeger
  • Reinigungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Kosten im Zusammenhang mit der Werbung
  • Fahrtkosten
  • Telefonkosten
  • Eventuell Kosten eines fĂĽr die Vermietung genutzten Arbeitszimmers
  • Absetzung fĂĽr Abnutzung der Immobilie

Absetzung fĂĽr Abnutzung in der Ferienwohnung

Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Ferienwohnung wirken sich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuermindernd aus. Meist sind es jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude, die als Wer­bungskosten angesetzt werden können.

WirtschaftsgĂĽter bis 410 EURO

Kleine Einrichtungsgegenstände bis zu einem Anschaffungswert von € 410 netto (€ 487,90 inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) können im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten angesetzt werden.

Alle beweglichen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungspreise über € 410 netto liegen, müssen abgeschrieben werden. Dabei sind die Anschaffungskosten auf die Zeit der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zu verteilen. Die betriebsgewöhnliche Nut­zungsdauer können Sie in den amtlichen AfA-Tabellen nachlesen.

Umsatzsteuer bei Ferienwohnung?

Die nicht nur gelegentliche Vermietung von Ferienwohnungen gehört zur kurzfristigen Vermietung. Der Steuersatz für Übernachtungseinnahmen beträgt 7 Prozent.

Sind Sie nicht bereits durch andere Einnahmen umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer, haben Sie die Möglichkeit die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist die Grenze von € 17.500 Umsatz im vorangegangenen Jahr und die Grenze von € 50.000 Umsatz des laufenden Jahres zu beachten.

Verzicht auf Kleinunternehmerregelung

Sie können auch auf die Kleinunternehmerregelung verzichten. In diesem Fall müssen Sie sieben Prozent Ihrer Einnahmen als Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug erhalten Sie aus den von Ihnen bezahlten Rechnungen die ausgewiesene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück.

Ein Verzicht ist sinnvoll, wenn hohe Investitionen Ihre Einnahmen ĂĽbersteigen.

Tipp: Verzichten Sie auf die Kleinunternehmerregelung sind Sie fĂĽnf Jahre gebunden.

Einkunftserzielungsabsicht

Das Finanzamt geht grundsätzlich ohne weitere Prüfung von Ihrer Absicht Einkünfte zu erzielen aus, wenn Sie eine Ferienwohnung an ständig wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit für eventuelle Gäste bereithalten.

Machen Sie in Ihrer Steuererklärung Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung geltend, stellt das Finanzamt die Frage nach Ihrer Absicht Einkünfte zu erzielen dann, wenn die Wohnung auch von Ihnen selbst genutzt wird oder genutzt werden kann. In diesem Fall müssen Sie dem Finanzamt klar machen, dass eine Selbstnutzung ausgeschlossen ist oder langfristig Überschüsse prognostiziert werden können.

Besteuerung: Ferienhaus das ganze Jahr vermietet

Sie vermieten die Ferienwohnung oder das Ferienhaus das ganze Jahr über an Urlauber oder Geschäftsreisende? Hier gibt es keine Besonderheiten im Vergleich zu anderen Wohnungen: Sie muss die Einnahmen in der  Steuererklärung angeben. Die damit zusammenhängenden Ausgaben können Sie auch absetzen. Dazu gehören die gesamten laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Wartung und oder Zahlungen an die Agentur. Aber auch Abschreibungen auf die Wohnung und die Einrichtung.

Einzige aber wichtige Voraussetzung hierfür ist, dass Sie die Wohnung an mindestens 75 Prozent der üblichen Miettage vor Ort vermieten. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung also an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl bei Ihrer Wohnung genau ist, erfahren Sie beim Tourismusverband.

Welche Steuern fallen an, wenn ich selbst in der Ferienwohnung Urlaub mache?

Die andere Variante ist, dass Sie auch etwas von Ihrem Feriendomizil haben wollen – und in der Wohnung auch mal selbst Ihren Urlaub verbringen. Als erste Folge dürfen Sie Tage, in denen Sie selbst in der Wohnung sind, nicht mehr absetzen. Die betrifft aber nur die Kosten, die laufend anfallen. Das sind zum Beispiel Abschreibungen, Nebenkosten und Zinsen.

Das ist jedoch nicht alles. Das Finanzamt fragt sich nämlich, ob Sie mit der Vermietung auf lange Sicht überhaupt einen Überschuss erzielen wollen. Oder ob Sie die Wohnung nur vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. In diesem Fall dürfen Sie die Verluste aus der Vermietung nämlich gar nicht angeben.

Schätzen Sie: Wie oft wird die Unterkunft vermietet?

Folge: Sie müssen die Glaskugel aus dem Schrank holen. Und eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben erstellen. Über die nächsten 30 Jahre! Bei einer neuen Wohnung müssen Sie dabei die Einnahmen anhand der durchschnittlichen Miettage pro Jahr schätzen. Auch bei den Ausgaben können Sie auf Richtwerte zurückgreifen. Haben Sie die Wohnung schon länger, schätzen Sie beides anhand der letzten fünf Jahre.

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Sind die Einnahmen bei dieser Schätzung größer als die Ausgaben? Dann akzeptiert das Finanzamt die Vermietung. Somit können Sie auch die Verluste in Ihrer Steuererklärung angeben. Waren die Ausgaben höher, ist dem Finanzamt die Vermietung egal. Sie sparen dann leider mit den Verlusten keine Steuern. Eventuelle Gewinne müssen Sie aber auch nicht versteuern.

Vermieten Sie die Wohnung an weniger als 75 Prozent der ĂĽblichen Mittage? Dann mĂĽssen Sie diese Prognoserechnung auch anstellen.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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