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Ferienwohnung: Diese Steuern m√ľssen Sie zahlen

Steuer-Tipps f√ľr das Ferienhaus


Egal ob Sie Ihre inl√§ndische Immobilie langfristig vermieten oder Ferieng√§sten bereitstellen: Ein Teil Ihrer Einnahmen flie√üt an den Staat. Denn Eink√ľnfte aus Vermietung und Verpachtung m√ľssen Sie versteuern. Welche Steuern Sie f√ľr Ferienhaus/Ferienwohnung zahlen, zeigen wir Ihnen hier.

Sie haben die M√∂glichkeit Ihre steuerliche Last zu reduzieren. Stellen Sie Ihren Einnahmen die Werbungskosten gegen√ľber. Zu diesen Werbungskosten geh√∂ren alle Aufwendungen, die Ihnen zur Erhaltung und zur Sicherung der Einnahmequelle entstehen. Dies sind zum Beispiel:

  • Finanzierungskosten und Schuldzinsen
  • Kosten zur Modernisierung, Reparatur und Erhaltung
  • Kosten f√ľr die Einrichtungsgegenst√§nde
  • Energiekosten
  • M√ľllkosten
  • Grundsteuer
  • Wartungskosten, zum Beispiel f√ľr den Schornsteinfeger
  • Reinigungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Kosten im Zusammenhang mit der Werbung
  • Fahrtkosten
  • Telefonkosten
  • Eventuell Kosten eines f√ľr die Vermietung genutzten Arbeitszimmers
  • Absetzung f√ľr Abnutzung der Immobilie

Absetzung f√ľr Abnutzung in der Ferienwohnung

Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten f√ľr die Ferienwohnung wirken sich √ľber die Absetzung f√ľr Abnutzung (AfA) steuermindernd aus. Meist sind es j√§hrlich zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten f√ľr das Geb√§ude, die als Wer¬≠bungskosten angesetzt werden k√∂nnen.

Wirtschaftsg√ľter bis 410 EURO

Kleine Einrichtungsgegenst√§nde bis zu einem Anschaffungswert von ‚ā¨ 410 netto (‚ā¨ 487,90 inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) k√∂nnen im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten angesetzt werden.

Alle beweglichen Wirtschaftsg√ľter, deren Anschaffungspreise √ľber ‚ā¨ 410 netto liegen, m√ľssen abgeschrieben werden. Dabei sind die Anschaffungskosten auf die Zeit der betriebsgew√∂hnlichen Nutzungsdauer zu verteilen. Die betriebsgew√∂hnliche Nut¬≠zungsdauer k√∂nnen Sie in den amtlichen AfA-Tabellen nachlesen.

Umsatzsteuer bei Ferienwohnung?

Die nicht nur gelegentliche Vermietung von Ferienwohnungen geh√∂rt zur kurzfristigen Vermietung. Der Steuersatz f√ľr √úbernachtungseinnahmen betr√§gt 7 Prozent.

Sind Sie nicht bereits durch andere Einnahmen umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer, haben Sie die M√∂glichkeit die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist die Grenze von ‚ā¨ 17.500 Umsatz im vorangegangenen Jahr und die Grenze von ‚ā¨ 50.000 Umsatz des laufenden Jahres zu beachten.

Verzicht auf Kleinunternehmerregelung

Sie k√∂nnen auch auf die Kleinunternehmerregelung verzichten. In diesem Fall m√ľssen Sie sieben Prozent Ihrer Einnahmen als Umsatzsteuer an das Finanzamt abf√ľhren. Im Gegenzug erhalten Sie aus den von Ihnen bezahlten Rechnungen die ausgewiesene Umsatzsteuer vom Finanzamt zur√ľck.

Ein Verzicht ist sinnvoll, wenn hohe Investitionen Ihre Einnahmen √ľbersteigen.

Tipp: Verzichten Sie auf die Kleinunternehmerregelung sind Sie f√ľnf Jahre gebunden.

Einkunftserzielungsabsicht

Das Finanzamt geht grunds√§tzlich ohne weitere Pr√ľfung von Ihrer Absicht Eink√ľnfte zu erzielen aus, wenn Sie eine Ferienwohnung an st√§ndig wechselnde Ferieng√§ste vermieten und in der √ľbrigen Zeit f√ľr eventuelle G√§ste bereithalten.

Machen Sie in Ihrer Steuererkl√§rung Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung geltend, stellt das Finanzamt die Frage nach Ihrer Absicht Eink√ľnfte zu erzielen dann, wenn die Wohnung auch von Ihnen selbst genutzt wird oder genutzt werden kann. In diesem Fall m√ľssen Sie dem Finanzamt klar machen, dass eine Selbstnutzung ausgeschlossen ist oder langfristig √úbersch√ľsse prognostiziert werden k√∂nnen.

Besteuerung: Ferienhaus das ganze Jahr vermietet

Sie vermieten die Ferienwohnung oder das Ferienhaus das ganze Jahr √ľber an Urlauber oder Gesch√§ftsreisende? Hier gibt es keine Besonderheiten im Vergleich zu anderen Wohnungen: Sie muss die Einnahmen in der¬†¬†Steuererkl√§rung¬†angeben. Die damit zusammenh√§ngenden Ausgaben k√∂nnen Sie auch absetzen. Dazu geh√∂ren die gesamten laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Wartung und oder Zahlungen an die Agentur. Aber auch Abschreibungen auf die Wohnung und die Einrichtung.

Einzige aber wichtige Voraussetzung hierf√ľr ist, dass Sie die Wohnung an¬†mindestens 75 Prozent¬†der √ľblichen Miettage vor Ort vermieten. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung also an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl bei Ihrer Wohnung genau ist, erfahren Sie beim Tourismusverband.

Welche Steuern fallen an, wenn ich selbst in der Ferienwohnung Urlaub mache?

Die andere Variante ist, dass Sie auch etwas von Ihrem Feriendomizil haben wollen ‚Äď und in der Wohnung auch mal selbst Ihren¬†Urlaub verbringen. Als erste Folge d√ľrfen Sie Tage, in denen Sie selbst in der Wohnung sind, nicht mehr absetzen. Die betrifft aber nur die Kosten, die laufend anfallen. Das sind zum Beispiel Abschreibungen, Nebenkosten und Zinsen.

Das ist jedoch nicht alles. Das Finanzamt fragt sich n√§mlich, ob Sie mit der Vermietung auf lange Sicht √ľberhaupt einen √úberschuss erzielen wollen. Oder ob Sie die Wohnung nur vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. In diesem Fall d√ľrfen Sie die Verluste aus der Vermietung n√§mlich gar nicht angeben.

Schätzen Sie: Wie oft wird die Unterkunft vermietet?

Folge: Sie m√ľssen die Glaskugel aus dem Schrank holen. Und eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben erstellen. √úber die n√§chsten 30 Jahre! Bei einer neuen Wohnung m√ľssen Sie dabei die Einnahmen anhand der durchschnittlichen Miettage pro Jahr sch√§tzen. Auch bei den Ausgaben k√∂nnen Sie auf Richtwerte zur√ľckgreifen. Haben Sie die Wohnung schon l√§nger, sch√§tzen Sie beides anhand der letzten f√ľnf Jahre.

Sie wollen wissen, wie viel der Staat Ihnen schuldet? Dann berechnen Sie heute noch unverbindlich Ihre R√ľckerstattung mit¬†WISO Steuer!

Sind die Einnahmen bei dieser Sch√§tzung gr√∂√üer als die Ausgaben? Dann akzeptiert das Finanzamt die Vermietung. Somit k√∂nnen Sie auch die Verluste in Ihrer Steuererkl√§rung angeben. Waren die Ausgaben h√∂her, ist dem Finanzamt die Vermietung egal. Sie sparen dann leider mit den Verlusten keine Steuern. Eventuelle Gewinne m√ľssen Sie aber auch nicht versteuern.

Vermieten Sie die Wohnung an weniger als 75 Prozent der √ľblichen Mittage? Dann m√ľssen Sie diese Prognoserechnung auch anstellen.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererkl√§rung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch √ľber Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne f√ľr zuk√ľnftige Beitr√§ge auf.

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√úbrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausf√ľhrliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererkl√§rung.

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