Flachdach gegen Satteldach

Flachdach gegen Satteldach

Sofortabzug oder Abschreibung?


Am Dach wird oft gewerkelt: Es wird ausgebessert und erneuert, und es wird drunter ausgebaut, umgebaut und aufgestockt. Dann aber wird’s kompliziert, denn die Aufwendungen werden steuerlich unterschiedlich behandelt.

Vom Flachdach zum Satteldach

Eine recht häufige Baumaßnahme ist der Umbau eines undichten Flachdaches in ein Satteldach. Bei vermieteten Objekten ist die Frage, ob die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar sind oder ob sie als Herstellungskosten zusammen mit dem Restbuchwert des Hauses nur abgeschrieben werden können.

Erhaltungsaufwand?

 Falls keine neue „nutzbare Fläche“ geschaffen wird, sind die Kosten Erhaltungsaufwand und somit in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar. Da die Kosten meist erheblich sind, können sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Gleiches gilt, wenn durch das Satteldach lediglich eine größere Raumhöhe geschaffen wird, ohne die nutzbare Fläche und damit die Nutzungsmöglichkeit zu erweitern.

Herstellungskosten?

 Entsteht durch die Baumaßnahme erstmals ein Dachgeschoss, das zu Wohnzwecken ausgebaut werden kann, stellen die Kosten Herstellungsaufwand dar und können nur im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden. Dies gilt selbst dann, wenn das alte Dach schadhaft war und dringend der Erneuerung bedurfte. Aufwendungen für eine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung sind Herstellungskosten, auch wenn die Erweiterung nur geringfügig ist. Raum gewonnen – Steuerersparnis verloren.

Kein Sofortabzug der Kosten

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Umbau eines Flachdaches in ein Satteldach auch dann zu Herstellungskosten führt, wenn ein neuer Dachraum geschaffen wird, der lediglich als Abstellraum – und mangels statischer Standsicherheit der Decke nicht als Wohnraum – genutzt werden kann. Auch dies stelle eine Erweiterung und eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung dar, weil eine zusätzliche „nutzbare Fläche“ gewonnen würde (Urteil des Bundesfinanzhofes, Aktenzeichen IX R 36/12).

Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten – neben Anbau und Aufstockung – auch gegeben, wenn nach Fertigstellung die nutzbare Fläche vergrößert wird und dies eine „Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes“ zur Folge hat. Auf die tatsächliche Nutzung oder Nichtnutzung kommt es nicht an. Dabei umfasst die „nutzbare Fläche“ nicht nur die reine Wohnfläche, sondern auch die Grundfläche von Zubehörräumen.

Hinweis

Selbst bei einer so simpel erscheinenden Baumaßnahme wie einer Dacherneuerung gibt es steuerliche Fallstricke mit erheblicher Steuerwirkung. Hier entscheidet die Schaffung von Speicher- oder Abstellraum darüber, ob die Kosten in voller Höhe sofort als Werbungskosten abgezogen werden dürfen oder ob sie jährlich nur mit zwei Prozent in die Werbungskosten eingehen. Der Sofortabzug lässt sich nur dann erreichen, wenn keine zusätzliche „nutzbare Fläche“ gewonnen wird. Das ist der Fall, wenn bei Dachschrägen die lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt. Bei einer lichten Höhe von ein bis zwei Meter wird die Grundfläche zur Hälfte erfasst. Dies gilt auch für Abstell- und Bodenräume.

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