Fonds mit Schrottimmobilien

Fonds mit Schrottimmobilien

Rückzahlung nur teilweise steuerpflichtig


In der Vergangenheit haben sich viele Anleger an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, deren wirtschaftliche Entwicklung jedoch negativ verlief. Grund: Die Fonds waren in „Schrottimmobilien“ investiert.

Teilweise steuerfreier Schadensersatz

Viele getäuschte Anleger erhoben Schadensersatzklage gegen die Bank, auf deren Initiative die Beteiligungen gegründet und vertrieben worden waren. Zudem begehrten sie die Zahlung von Schadensersatz aus Prospekthaftung sowie Rückzahlung ihrer Einlage.

Tatsächlich hat die Bank den Anlegern angeboten, die Beteiligungen wieder zurückzunehmen. Jedoch unter der Bedingung, dass die Kläger im Gegenzug ihre Schadensersatzklagen zurück nahmen und auf die Geltendmachung weiterer Ansprüche verzichteten. Die Kläger machten von dem Angebot Gebrauch und erhielten für die Übertragung ihres Anteils jeweils eine als „Kaufpreis“ bezeichnete Zahlung. Die Finanzämter gingen jeweils von steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen aus. Doch strittig ist, ob es sich bei der Zahlung nicht teilweise auch um steuerfreien Schadensersatz handelt.

Zahlungen sind aufzuteilen

Nun hat der Bundesfinanzhof in drei Urteilen entschieden, dass Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit „Schrottimmobilien“ in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen sind (Aktenzeichen IX R 44/14, IX R 45/14 und IX R 27/15).

Diese Entscheidungen sind für zahlreiche Anleger von Bedeutung, die sich an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt und in der Folge von Schadensersatzprozessen wegen Prospekthaftung von der Beteiligung wieder getrennt haben.

Begründung der Richter

Nach Auffassung des BFH ist es zutreffend, dass die Rückerwerbe der Beteiligungen als private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sind. Denn die Laufzeit zwischen Anschaffung und Veräußerung betrug noch keine zehn Jahre. Eine Veräußerung liegt auch vor, wenn das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft rückabgewickelt wird.

Doch die gezahlten Beträge sind nicht nur für die Rückübertragung, sondern auch für andere Verpflichtungen gezahlt worden: nämlich zugleich als Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der Schadensersatzklagen. Die Bank hat die Vereinbarung in erster Linie geschlossen, um die belastende Situation aufgrund der zahlreichen Schadensersatzklagen und die damit verbundene finanzielle Unsicherheit zu beseitigen.

Zahlung muss aufgeteilt werden

Insoweit muss das Entgelt aufgeteilt werden. Der Entschädigungscharakter der Zahlung hat im Hinblick auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche ein solches Gewicht, dass dieser Teil der Zahlung nicht als bloße Nebenleistung und damit als steuerlich unbeachtlich einzuordnen ist. Der Kaufpreis ist daher in einen steuerpflichtigen Veräußerungspreis und in eine steuerfreie Zahlung für die Rücknahme der Schadensersatzklage und die Freistellung von Schadensersatzansprüchen aufzuteilen.

Veräußerungszeitpunkt maßgebend

Der BFH hat die Berechnungsmethode der Finanzverwaltung für die Ermittlung der Einkünfte bei der Veräußerung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds verworfen. Für Zwecke der Aufteilung ist die Beteiligung (Einlage) im Veräußerungszeitpunkt zu bewerten. Dieser Wert dürfte niedriger als der Nominalwert der Einlage sein.

Übersteigt die Zahlung den Wert der Beteiligung, spricht dies dafür, dass der übersteigende Teil der Zahlung nicht zum Veräußerungspreis gehört. Sondern dass insoweit eine andere Verpflichtung entgolten oder ein Teil der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll.

+ Hier gibt es noch keine Kommentare

eigener Kommentar