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Geerbte Immobilie

Nebenkosten bei Erwerb doch steuerlich absetzbar


Oft kommt es vor, dass ein Gebäude oder eine Wohnung unentgeltlich erworben wird – meist durch Erbschaft oder Schenkung. Bisher lehnte der Fiskus dabei den Abzug einiger Nebenkosten ab. Nun entschied der Bundesfinanzhof zum Wohle der Steuerzahler.

Kein Abzug bei unentgeltlichem Erwerb?

Auch beim unentgeltlichen Erwerb einer Immobilie oder einer Wohnung fallen Kosten an. Zum Beispiel für Erbauseinandersetzung, Anwalt, Gericht, Notar, Grundbucheintragung usw.. Der Fiskus lehnt seit 20 Jahren ab, solche Nebenkosten beim voll unentgeltlichen Erwerb anzuerkennen. Auch wenn die Immobile danach vermietet wird, wird der Abzug als Anschaffungskosten oder Werbungskosten verwehrt. Nur bei einem teilentgeltlichen Erwerb könnten verausgabte Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe den Anschaffungskosten zugerechnet und damit abgeschrieben werden.

Ausgaben als Werbungskosten abzugsfähig

Nun hat der Bundesfinanzhof gegen den Fiskus und für die Steuerzahler entschieden: Aufwendungen infolge des kostenfreien Erwerbs einer vermieteten Immobilie stellen Anschaffungsnebenkosten dar. Diese sind im Wege der Abschreibung als Werbungskosten absetzbar. Begründung: Die Kosten dienen dem Erwerb des Alleineigentums an dem Vermietungsobjekt. Sie seien deshalb wie bei einem teilentgeltlichen Erwerb in voller Höhe als Nebenkosten der Anschaffung absetzbar (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX R 43/11).

Aufteilung nötig

Diese Nebenkosten sind nur im Wege der Abschreibung absetzbar, und zwar nur soweit sie auf das Gebäude entfallen. Sie sind also um den Anteil für das Grundstück zu kürzen. Falls es sich bei dem Erwerb um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem eine Wohnung vom Erwerber selbst genutzt wird, müssen die Anschaffungskosten ebenfalls entsprechend gekürzt werden. Erbschaft- oder Schenkungssteuer gehört dabei nicht zu den Nebekosten der Anschaffung.

Abschreibung des Vorgängers maßgeblich

Bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern kann der Erwerber die Abschreibung (AfA) des Schenkers bzw. Erblassers fortführen. Die Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde. Nun ist es aber nicht zulässig, die selbst getragenen Nebenkosten für den unentgeltlichen Erwerb einfach der AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers hinzuzurechnen und so die laufende Abschreibung zu erhöhen. Nein, hier stellen die Anschaffungsnebenkosten für das erworbene Objekt eine eigenständige AfA-Bemessungsgrundlage dar, aus der die AfA-Beträge zu berechnen und gesondert als Werbungskosten anzusetzen sind (jährlich zwei Prozent).

Tipp

Hat Ihnen das Finanzamt die Kosten bei der Steuerberechnung gestrichen? Dann legen Sie Einspruch gegen den Steuerbescheid ein.

Ein Jahrzehnt selbst bewohnt

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass der Erblasser das Familienheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat. Auch müssen die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbezu Wohnzwecken nutzen.

Spannend ist dabei folgende Frage: Gilt die Steuerbefreiung auch dann, wenn das Familienheim in einem maroden Zustand ist und die Erben die Immobilie deswegen abreißen und einen Neubau errichten, den sie danach weiter als Familienheim nutzen wollen?

Immobilie muss fortbestehen

Nun hat das Finanzgericht München entschieden, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim an den physischen Fortbestand der ererbten Immobilie geknüpft ist. Sofern das ererbte Gebäude abgerissen und ein Neubau errichtet wird, fehlt es an der Bedingung der unverzüglichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Davon könne nicht mehr gesprochen werden, wenn eine solche durch die vollständige Beseitigung des Bestandsbaues überhaupt nicht mehr stattfinden kann. Folglich führt die vollständige Beseitigung des bisherigen Familienheims zum Verlust der Steuerbefreiung (Aktenzeichen 4 K 847/13).

Gründe für Abriss egal

Nach Auffassung der Finanzrichter ist es unerheblich, ob der Abriss des bisherigen Gebäudes aus bautechnischen, ökonomischen, ökologischen oder sonstigen wichtigen Gründen für den Erwerber unvermeidbar gewesen ist. Der wegen Baufälligkeit erfolgte Abriss stellt keinen zwingenden objektiven Ausnahmegrund dar.

Für das Erbe muss also Erbschaftssteuer gezahlt werden. Die Abrisskosten für das Haus dürfen jedoch nicht von der Steuerschuld abgezogen werden, denn sie beruhen nicht unmittelbar auf dem Erwerb, sondern auf der Entscheidung zugunsten des Neubaus. Somit stellen sie keine Nachlassverbindlichkeiten dar.

Hinweis:  Falls der Erbe eine umfassende Sanierung und Modernisierung des ererbten Familienheims vornimmt und sich deswegen der Beginn der Selbstnutzung verzögert, ist dies für die Steuerbefreiung unschädlich (FG München).

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