Oft ist die Grenze zwischen privaten und gewerblichen Verkäufen nicht ganz eindeutig. Finanziell kann es jedoch durchaus einen großen Unterschied machen. Denn gewerbliche Verkäufe sind immer steuerpflichtig – Privatverkäufe nicht unbedingt. Wann genau das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel spricht und was das für die Steuer bedeutet, zeigen wir hier.
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Kurz & knapp
- In der Regel gelten mehr als 3 Grundstücks- bzw. Immobilienverkäufe innerhalb von 5 Jahren als gewerbliche Tätigkeit
- Auf den Gewinn aus dem gewerblichen Grundstückshandel muss Einkommen- und Gewerbesteuer gezahlt werden
- Ob der Verkauf ein gewerblicher Grundstückshandel ist, hängt vom Verkaufszeitpunkt ab
Ab wann spricht man vom gewerblichen Grundstückshandel?
Häufig kommt es vor, dass Grundstücksverkäufer gar nicht merken, dass sie gewerblich handeln. Die Folge: Fällt das dem Finanzamt auf, drohen hohe Steuernachzahlungen – und gegebenenfalls Zinsen. Doch ab wann weiß ich, dass meine Immobilienverkäufe gewerblich sind?
Du hast nur ein Objekt verkauft? Dann sieht das Finanzamt darin sehr wahrscheinlich noch kein gewerbliches Handeln. Denn ausschlaggebend ist vor allem, wie viele Grundstücke bzw. Immobilien in welchem Zeitraum verkauft wurden. Das Stichwort lautet: 3-Objekt-Grenze.
3-Objekt-Grenze
Die 3-Objekt-Grenze dient als Maßstab für die Entscheidung, ab wann ein Verkauf gewerblich einzustufen ist. Die Regel besagt: Werden in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Das Finanzamt unterstellt dir in diesem Fall, dass du bei allen Verkäufen vorrangig die Absicht hattest, Gewinne zu erzielen. Eine Ausnahme gibt es beim selbstgenutzten Eigenheim.
Übrigens: Bei Ehepaaren gilt die 3-Objekt-Grenze grundsätzlich für jeden Partner! Daher können beide Ehepartner innerhalb von 5 Jahren jeweils 3 Objekte kaufen und wieder verkaufen, ohne als gewerblicher Grundstückshändler zu zählen.
Für die 3-Objekt-Grenze kommt es nicht auf die Art, Größe und Nutzung des Objekts an. Es können also unbebaute Grundstücke ebenso wie Wohnung oder auch nur Garagen zu der 3-Objekt-Grenze zählen.
Beispiele: 3-Objekt-Grenze
Beispiel 1:
Stefan kauft ein Haus mit 4 Wohneinheiten. Diese vermietet er zunächst. Als die Immobilienpreise jedoch stark ansteigen, entschließt er sich, die Wohnungen einzeln wieder zu verkaufen. Innerhalb von 6 Monaten verkauft er die Wohnungen an 4 verschiedene Käufer.
Ergebnis: Stefan verkaufte innerhalb von weniger als 5 Jahren 4 Objekte und liegt somit über der 3-Objekte-Grenze. Dadurch handelt es sich bei allen 4 Verkäufen um gewerblichen Grundstückhandel.
Beispiel 2:
Im Jahr 2006 kauft Stefanie 3 Eigentumswohnungen. Diese vermietet sie zunächst, möchte sie aber bei einer günstigen Gelegenheit mit Gewinn weiterverkaufen. Im Jahr 2008 kauft sie ein Haus, dass sie selbst bewohnt. 2010 steigen die Immobilienpreise, sodass Stefanie zunächst eine ihrer Eigentumswohnungen verkauft. 2 Jahre später verkauft sie ihr selbst bewohntes Haus. 2018 verkauft sie schließlich auch noch ihre beiden restlichen Wohnungen. Liegt hier schon ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
Ergebnis: Tatsächlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel „beginnt“, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.
Das Gleiche gilt auch für das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.
Aber Achtung: Für die erste Eigentumswohnung, die sie im Jahr 2010 verkauft, fallen trotzdem Steuern an. Warum? Weil das ein privates Veräußerungsgeschäft ist. Was genau das ist, erfährst du weiter unten im Beitrag.
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Gibt es Ausnahmen von der Regel?
Die 3-Objekt-Grenze ist keine starre Grenze. Es können auch mehr als 3 Verkäufe innerhalb von 5 Jahren noch nicht gewerblich sein. Denn nicht immer zählt eine verkaufte Immobilie zu der 3-Objekte-Grenze dazu, sondern wird vom Finanzamt auch weiterhin als privat eingestuft.
Keine Absicht, Gewinn zu erzielen? Das musst du beweisen!
Ob ein Verkauf gewerblich eingestuft wird, hängt vor allem davon ab, ob du von Anfang an die Absicht hattest, die Immobilie zeitnah gewinnbringend weiterzuverkaufen. Doch Achtung: Das musst du dem Finanzamt gegenüber beweisen können.
Und bis auf die folgenden Ausnahmen, ist das Finanzamt sehr streng, was die Beweise angeht. So reicht sogar eine Scheidung oder Krankheit beispielsweise nicht aus, um eine Verkaufs- oder Gewinnerzielungsabsicht zu widerlegen!
Selbstgenutzte Immobilien
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft, in der Sie mindestens 5 Jahre selbst gelebt haben? Dann geht das Finanzamt davon aus, dass zum Zeitpunkt des Kaufs keine Verkaufsabsicht bestand. Der Verkauf Ihres Zuhauses zählt also nicht zu der 3-Objekte-Grenze dazu.
Beispiel 3
Obwohl hier innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft wurden, liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor.
Denn: Der Verkauf der letzten Wohnung zählt nicht zu der 3-Objekt-Grenze, da sie mehr als 5 Jahre selbst genutzt wurde. Die übrigen Verkäufe liegen damit noch innerhalb der Grenze, da sie erst ab dem 4. Verkauf überschritten wäre.
Ergebnis: Bei den Verkäufen der 3 Wohnungen handelt es sich zwar nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel – aber um ein privates Veräußerungsgeschäft. Was das bedeutet, liest du weiter unten.
Langjährig vermietete Objekte
Ähnlich wie bei der Selbstnutzung, geht das Finanzamt auch bei lange vermieteten Objekten davon aus, dass von Anfang an keine Veräußerungsabsicht bestand. Der Verkauf dieser Immobilie würde also nicht in die 3-Objekte-Grenze fallen. Im Gegensatz zur Selbstnutzung gilt hier aber eine längere Frist: Mindestens 10 Jahre musst du deine Immobilie vermieten.
Geerbte Objekte
Erbst du ein Grundstück oder eine Immobilie und verkaufst sie dann weiter, zählt das in der Regel auch nicht zu der 3-Objekt-Grenze. Achtung: Wenn der Erblasser bereits im gewerblichen Grundstückshandel tätig war, fällt die Möglichkeit für einen Privatverkauf weg, wenn der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt. In diesem Fall „erbst“ du die gewerbliche Tätigkeit sozusagen mit.
Anders sieht es jedoch aus, wenn es sich um ein vorweggenommenes Erbe oder Schenkung handelt. In diesem Fall wird der Verkauf der 3-Objekt-Grenze hinzugerechnet. Wichtig: Als Kaufzeitpunkt gilt beim vorweggenommenen Erbe aber das tatsächliche Kaufdatum des Schenkers, nicht der Zeitpunkt des Erbes.
Beispiel: Geerbte Objekte
Ergebnis: Tatsächlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel „beginnt“, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.
Das Gleiche gilt auch für das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.
Aber Achtung: Dieser Verkauf fällt nicht in die 3-Objekte-Grenze. Es handelt sich zwar um ein vorweggenommenes Erbe. Da aber der tatsächliche Kaufzeitpunkt zählt, liegen zwischen Kauf und Verkauf 6 Jahre, also mehr als die vorgegebenen 5 Jahre.
Wann spricht man von einem privaten Veräußerungsgeschäft?
Du hast nun erfahren, in welchen Fällen das Finanzamt grundsätzlich von einem privaten Verkauf ausgeht. Aber Achtung: Privat heißt nicht gleich steuerfrei!
Denn auch wenn der Verkauf keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellt, kann das Finanzamt Einkommensteuer auf den Gewinn erheben. Und zwar dann, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.
Private Veräußerungsgeschäfte sind private Verkäufe, bei denen die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Diese Frist ist ein vorgegebener Zeitraum, der zwischen Kauf und Verkauf liegen muss, damit der erzielte Gewinn steuerfrei bleiben kann.
Bei Immobilien liegt diese Spekulationsfrist bei 10 Jahren. In den oben genannten Beispielen lag zwar kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Da aber zwischen Kauf und Verkauf jeweils weniger als 10 Jahre vergangen sind, stellen sie private Veräußerungsgeschäfte dar.
Die Folge: Auf die Gewinne fällt Einkommensteuer an. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme: Verkaufst du das selbstgenutzte Eigenheim, fällt in der Regel keine Steuer auf den Verkaufsgewinn an. Wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf vergangen ist, spielt in diesem Fall keine Rolle.
Doch im Unterschied zum gewerblichen Grundstückshandel fällt nur Einkommensteuer und keine Gewerbesteuer an.
Übrigens: In diesem Fall nennt man die anfallende Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer.
Gewerblicher Grundstückshandel: Wie viel Steuer muss ich zahlen?
Die Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab. Wichtig ist, wie hoch dein Gewinn ist. Auch dein persönlicher Steuersatz spielt eine wichtige Rolle.
Neben der Einkommensteuer wird auch Gewerbesteuer erhoben. Die Höhe hängt vor allem von deinem Wohnort ab, da jede Gemeinde einen eigenen Hebesatz festlegt. Doch hier gibt es eine kleine Erleichterung: Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die Gewerbesteuer auf deine Einkommensteuer angerechnet. Wie genau das funktioniert liest du in unserem Beitrag: Gewerbesteuer – was ist das?
Damit das Finanzamt prüfen kann, wie hoch deine Steuerlast ist, musst du deinen Gewinn ermitteln. Hast du die 3-Objekt-Grenze überschritten, musst du alle Verkäufe der letzten 5 Jahre miteinbeziehen. Eine Ausnahme: Kannst du dem Finanzamt plausibel begründen, dass du bei einem Immobilienverkauf keine Verkaufs- bzw. Gewinnererzielungsabsicht hattest? Dann bleiben die Gewinne dieser Verkäufe außen vor.
Wie ermittle ich den Gewinn und was muss ich beachten?
Um die Höhe der Steuer berechnen zu können, muss zunächst der Gewinn ermittelt werden. In der Regel wird das durch eine Bilanzierung gemacht – also der Gewinnermittlung durch den Betriebsvermögensvergleich. Vereinfacht gesagt wird dabei das Vermögen deines Betriebes am Schluss des Wirtschaftsjahres mit dem Vermögen am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres verglichen. Die Differenz ergibt dann den betrieblichen Gewinn oder Verlust.
Betreibsausgaben senken Steuern
Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du dich aber auch für die Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) entscheiden. Und zwar wenn:
- deine Umsätze nicht höher sind als 600.000 Euro pro Kalenderjahr
- dein Gewinn nicht höher ist als 60.000 Euro pro Kalenderjahr
- du nicht im Handelsregister eingetragen oder in kaufmännischer Weise eingerichtet bist (beispielsweise in Büroräumen mit Angestellten)
Bei der EÜR handelt es sich um eine vereinfachte Form der Gewinnermittlung. Denn hier werden nicht alle Vermögenswerte erfasst. Stattdessen werden nur die Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres miteinander verrechnet. Die Differenz ist dann der steuerliche Gewinn.
Welcher Wert gilt für die Gewinnermittlung?
Wie du nun weißt, musst du eine Gewinnermittlung machen. Doch mit welchem Wert wird die Immobilie in das Betriebsvermögen aufgenommen – mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert? Um das herauszufinden, kommt es darauf an, wie lange der Kauf zurückliegt:
- Nach der Anschaffung sind maximal 3 Jahre vergangen: In diesem Fall kann der gezahlte Kaufpreis als Wert genommen werden. Die Differenz zwischen Kaufpreis Kauf- und Verkaufspreis ist dann der zu versteuernde Gewinn.
- Nach der Anschaffung sind mehr als 3 Jahre vergangen: Dann zählt der Teilwert. Dieser entspricht in der Regel dem Marktwert zum Zeitpunkt des Verkaufs. Besonders günstig ist das, wenn der Teilwert über den Anschaffungskosten liegt. Denn durch den gestiegenen Wert mindert sich der Gewinn und damit auch die Steuerlast.
Muss ich bei gewerblichem Grundstückshandel eine Steuererklärung abgeben?
Hast du im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit Immobilien oder Grundstücke verkauft, musst du eine Steuererklärung abgeben. Genau genommen sogar 2: die Einkommensteuer- und die Gewerbesteuererklärung. Darin geben Sie dann sowohl die erzielten Einnahmen wie etwa den Verkaufspreis als auch die Ausgaben wie Anschaffungs- oder Modernisierungskosten an.
Umsatzsteuer auf Immobilienkäufe
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Wusstst du, dass du mit WISO Steuer nicht nur die Einkommensteuer- sondern auch Gewerbesteuererklärungen machen kannst? Auf der Startseite nach dem Login kannst du einfach auswählen, welche Art der Steuererklärung du anlegen möchtest. Und das Beste: Ermittelst du deinen Gewinn durch eine EÜR, kannst du auch das direkt in WISO Steuer erledigen. Probiere es jetzt kostenlos aus und nutze alle Vorteile von WISO Steuer auch für deine Umsatzsteuererklärung.
Quelle: BMF
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