Grundstücksenteignung – ein privates Veräußerungsgeschäft?

Grundstücksenteignung – ein privates Veräußerungsgeschäft?

Wie werden Entschädigungen steuerlich behandelt?


Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren ist steuerfrei. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung jedoch weniger, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Und wie sieht es aus, wenn die Immobilie enteignet wurde – muss eine eventuelle Entschädigung versteuert werden?

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb der Spekulationsfrist bleiben nur dann steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn weniger als 600 Euro im Jahr beträgt. Wird die Immobilie mit einem höheren Gewinn verkauft, muss dieser in voller Höhe als „sonstige Einkünfte“ mit dem individuellen Steuersatz versteuert werden.

Finanzgerichte sind sich einig: Entschädigung ist steuerfrei

Nein, entschieden die Gerichte: Die Enteignung eines Grundstücks gegen den Willen des Eigentümers ist keine Veräußerung und somit kein privates Veräußerungsgeschäft. Folglich ist eine Entschädigung für die Enteignung auch innerhalb des Zehnjahreszeitraums steuerfrei ­– lautete das Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 23.07.2019 (Aktenzeichen IX R 28/18). Ebenso geurteilt hat bereits zuvor das Finanzgericht Münster in seinem Urteil vom 28.11.2018 (Aktenzeichen 1 K 71/16 E).

Der entschiedene Fall

Der Kläger erwarb Eigentum an einem unbebauten Grundstück. Dieses sollte später aufgrund eines Sonderungsbescheides infolge eines Bodensonderungsverfahrens auf die Stadt übergehen. Als Entschädigung wurden dem Kläger 600.000 Euro zugesprochen.

Der Fiskus stufte diesen Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft ein, da zwischen Erwerb und Enteignung weniger als zehn Jahre vergangen seien. Aus diesem Grund sei ein Veräußerungsgewinn von rund 175.000 Euro zu versteuern. Drei Jahre später sind dann sogar noch einmal 43.500 Euro versteuert worden, da die Entschädigungssumme nach einem Klageverfahren erhöht worden ist.

Zu Unrecht – so der BFH: Nach Auffassung der Finanzrichter ist die hoheitliche Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf die Stadt nicht als Veräußerungsgeschäft anzusehen.

Die Begriffe „Anschaffung“ und „Veräußerung“ würden entgeltliche Erwerbs- und Übertragungsvorgänge erfassen, die wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen. Sie müssen Ausdruck einer wirtschaftlichen Betätigung sein. An einer willentlichen Übertragung auf eine andere Person fehle es, wenn – wie im Falle einer Enteignung – der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen (und ggf. auch gegen seinen Willen) stattfindet. Diese am Wortlaut orientierte Gesetzesauslegung entspreche dem historischen Willen des Gesetzgebers. Sie sei auch vor dem Hintergrund eines systematischen Auslegungsansatzes folgerichtig.

1 comment

eigener Kommentar
  1. 1
    StB Bremer

    Wäre schön, wenn Sie etwas präziser schreiben:
    Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung jedoch weniger, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, soweit die Immobilie nicht selbstgenutzt wurde
    oder
    Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung einer nicht selbstgenutzten Immobilie jedoch weniger, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor

    Danke

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