Immobilienverkauf an die Kinder

Immobilienverkauf an die Kinder

Ist der Zinsanteil in den Kaufpreisraten steuerpflichtig?


Häuser und Wohnungen werden häufig gegen langfristige monatliche Kaufpreisraten übertragen – vor allem unter Angehörigen. Meist wird der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt oder durch die gewünschte Rate dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird (entgeltlich). Oftmals ist die Summe der insgesamt zu zahlenden Kaufpreisraten auch niedriger als der Verkehrswert der Immobilie (teilentgeltlich).

Zinsen fallen nicht an

Um dies zu verdeutlichen ein häufiger Fall: Der Vater verkauft sein Haus mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro an seinen Sohn. Sie vereinbaren eine monatliche Ratenzahlung von 1.000 Euro für die Dauer von 20 Jahren. Rechnet man nach, ergeben die aufaddierten Kaufpreisraten exakt den Wert der Immobilie. Also verzichtet der Vater auf eine Verzinsung und nimmt einen Realverlust hin.

Fiskus teilt trotzdem auf

Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so zerlegen die Finanzämter die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) dennoch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Und den Zinsanteil wollen sie dann als Kapitaleinkünfte versteuert haben.

Angeblich würden langfristige Ratenzahlungen zur Tilgung einer Schuld eine „Kreditgewährung“ darstellen. Bei der Ermittlung des Zinsanteils werden dabei unverschämte 5,5 Prozent Verzinsung angenommen. Somit entstehen wesentlich höhere Zinsen als beim aktuellen Marktzinssatz von nahe Null.

Bisherige Rechtsprechung

Im Jahre 2014 hatte das Finanzgericht Düsseldorf gegen den Fiskus entschieden. Bei längerfristigen Kaufpreisraten sei demnach die Besteuerung eines fiktiven Zinsanteils unzulässig. Wenn die Raten in Summe lediglich dem Wert der Immobilie entsprechen, liege keine entgeltliche Kapitalüberlassung vor. Somit könnten die Raten gar keinen Zinsanteil enthalten.

Wenn nämlich die Höhe der monatlichen Kaufpreisraten allein aus der Verteilung des Grundstückswertes auf die Jahre der Zahlung errechnet wird, kommt es beim Verkäufer zu keinem Zinszufluss – und damit auch zu keinem steuerpflichtigen Kapitalertrag (Aktenzeichen 7 K 451/14 E, rkr.).

Nun nachteilige Auffassung

Nun kommt das Finanzgericht Düsseldorf beim gleichen Sachverhalt unverständlicherweise zu einem völlig anderen Ergebnis: Auch wenn die Summe der Kaufpreisraten niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie, seien die Kaufpreisraten in einen Tilgungs- und Zinsanteil aufzuteilen – und der Zinsanteil zu versteuern. Die Stundung der Raten habe darlehensähnlichen Charakter. Die Versteuerung des Zinsanteils entfalle nicht wegen eines erbrechtlichen Hintergrunds (Aktenzeichen 11 K 3064/15, Revision).

Der entschiedene Fall

Die Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus auf den Sohn gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 1.000 Euro für die Dauer von 31 Jahren. Das Haus hat einen Verkehrswert von 393.000 Euro, die Summe der Raten beträgt 372.000 Euro. Die Eltern verzichten also auf einen Teil des regulären Kaufpreises und erst recht auf eine Verzinsung.

Aufgrund der Inflation ergibt sich dadurch ein weiterer Realverlust. Dennoch setzt das Finanzamt aus den Raten eines Jahres von 12.000 Euro einen steuerpflichtigen Zinsanteil von sage und schreibe 9.528 Euro(!) an. Das Finanzgericht bestätigt dies und korrigiert den steuerpflichtigen Zinsanteil lediglich auf 9.420 Euro.

Unsere Meinung zu dieser Handhabe

Die neue Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf ist schwer nachzuvollziehen. Warum sollen die Eltern 20, 30 Jahre lang einen Betrag versteuern, wenn sie insgesamt weniger bekommen als die Immobilie wert ist? Sie verzichten nicht nur auf den Erhalt von Zinsen und ggf. auf einen Teil des Kaufpreises. Darüber hinaus müssen sie zusätzlich noch einen Teil der erhaltenen Raten an das Finanzamt abgeben. So wird die gut gemeinte Übertragung der Immobilie für sie sehr teuer.

Hinzuweisen ist auf zwei jüngere Entscheidungen des BFH, in denen es ebenfalls um die Versteuerung eines Zinsanteils bei wiederkehrenden Leistungen ging. Der BFH hatte entschieden, dass allein der Umstand, dass eine Leistung nicht in einem Betrag, sondern in wiederkehrenden Zahlungen zu erbringen ist, deren Steuerbarkeit nicht begründet (Aktenzeichen VIII r 43/06 und VIII r 35/07).

1 comment

eigener Kommentar
  1. 1
    Belec

    Ich finde es ebenso falsch, die Kinder noch mit Zinsen zu belasten. Mittlerweile gibt es zwar Baukindergeld. Nur wer kann sich auch bei 0% Zinssatz ein Haus leisten. Dasjenige Ehepaar, das sich 20 oder gar 40 Jahre verpflichtet sein Haus abzuzahlen. Die Kinder wohnen dann zwar in einem Haus, aber zu welchem Preis. Haben die Eltern 40 Jahre lang ein gutes Einkommen, bleiben sie gesund, bleiben sie zusammen? Wenn wirklich alle Komponenten zusammentreffen und alle Risiken ausgeschlossen sind wozu sollen dann die Kinder, die ja doch nur zum Teil ein Haus bekommen, wenn die Eltern nicht in´s Altenheim kommen. Müssen diese Kinder, die alle Risiken mitgetragen haben, noch Zinsen zahlen. Das finde ich ausgesprochen unmenschlich. Warum, frage ich mich allen Ernstes, wird keine Vermögenssteuer oder Erbschaftssteuer erhoben?

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