Bogen rund

Günstig an die Kinder vermieten

Wie Eltern mit Vermietung Steuern sparen können


Dem eigenen Kind Miete abknöpfen – für viele Eltern undenkbar. Doch wer genau rechnet, kann daraus ein Steuersparmodell machen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie mit der Vermietung an die eigenen Kinder Steuern sparen können.

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So etwas kommt in den besten Familien vor: Kaum 18 und mit der Schule oder Ausbildung fertig, schon wird der Nachwuchs flügge. Plötzlich hat man es mit dem Auszug aus dem alten Kinderzimmer ganz eilig. „So weit doch ganz normal“, dachte sich auch Stefan Steuer.

Doch nach ein paar Monaten zog es seine Tochter Julia wieder zurück in eine elterliche Immobilie – allerdings nicht in das Reihenhaus in Hannover, in dem sie aufgewachsen war. Julia hatte nämlich einen Studienplatz in Berlin ergattert. Ausgerechnet in der Bundeshauptstadt, in der die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in den letzten Jahren förmlich explodierten.

Die Lösung offenbarte sich in einer Annonce in der Rubrik „Wohnungsverkauf“: Ein günstiges Appartement, das auch noch Wertsteigerungspotenzial versprach. Stefan kaufte die Immobilie für seine Tochter. Eigentlich wollte er überhaupt keine Miete von ihr haben, aber ein Freund klärte ihn auf, dass die verbilligte Vermietung, wenn sie richtig gemacht ist, zu deutlichen Steuereinsparungen führen kann. Wie dies funktioniert, zeigen die folgenden Vergleichsrechnungen:

Unentgeltliche Überlassung

Stefan konnte das Appartement in Berlin für 160.000 Euro kaufen, wovon 20.000 Euro auf den Grund und Boden entfielen. Die üblichen Nebenkosten schlugen jährlich mit 5.000 Euro zu Buche. Nimmt Stefan keine Miete von seiner Tochter, kann er von diesen Kosten keinen Cent bei der Steuererklärung ansetzen.

Der Grund: Mit dem Objekt werden ja auch keine Einkünfte erzielt. Deshalb sind alle Kosten rund um das Objekt sein Privatvergnügen.

Vollentgeltliche Vermietung

Anders sieht es dagegen aus, wenn Julia die in diesem Viertel für eine vergleichbare Wohnung übliche Warmmiete von 700 Euro bezahlen würde. Dann kann Stefan alle Aufwendungen als Werbungskosten abziehen.

Bei Familie Steuer führt dies jedoch direkt zum nächsten Problem: Julia hat wegen ihres Studiums nur sehr geringe Einkünfte durch den einen oder anderen Job, die keinesfalls für die Miete reichen. Die Lösung: Die Eltern überlassen ihr einen Barunterhalt, von dem sie die Miete (zurück-) zahlt. Aber aufgepasst: Sowohl Barunterhalt als auch Miete müssen tatsächlich den Besitzer wechseln.

Erst Anfang 2016 hat der Bundesfinanzhof (Az. IX R 28/15) ein Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt, weil Miete und Unterhalt nur miteinander verrechnet wurden. Eine (Hin-)Zahlung des Unterhalts und eine (Rück-)Zahlung der Miete sind aber aus Sicht der Gerichte in Ordnung, wenn ansonsten der Mietvertrag nicht zu beanstanden ist.

Im Fall der Familie Steuer muss der Vater dann 8.400 Euro (700 Euro mal zwölf Monate) Mieteinnahmen ansetzen. Davon kann er die Nebenkosten in Höhe von 5.000 Euro plus die Abschreibung in Höhe von 2.800 Euro (140.000 Euro Gebäudeanteil geteilt durch 50 Jahre) abziehen. Kein gutes Geschäft für Stefan– schließlich hat er Unterhalt gezahlt und muss durch den Rückfluss als Miete auch noch Steuern auf die Vermietungseinkünfte von 600 Euro (jährliche Mieteinnahmen abzüglich 7.800 Euro an Nebenkosten und Abschreibung) zahlen.

Verbilligte Vermietung

Um dies zu verhindern, will Stefan zunächst die Miete einfach auf 350 Euro halbieren. Seine Überlegung: Nebenkosten und Abschreibung übersteigen dann die Mieteinnahmen und er kann seinen Vermietungsverlust mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnen.

Funktioniert aber in der Praxis leider nicht: Im Einkommensteuergesetz ist nämlich vorgesehen, dass ein Mietverhältnis in ein entgeltliches und ein unentgeltliches aufgespalten wird, wenn die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Folge dieser Regelung: Die Halbierung der Miete auf 350 Euro führt dazu, dass Stefan auch nur 50 Prozent der Werbungskosten steuermindernd ansetzen kann.

Info Icon GrafikDie 50-Prozent-Grenze wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 beschlossen, zuvor lag sie bei 66 Prozent. Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021.

Stefans Rechnung sieht dann also wie folgt aus:

      • Mieteinnahmen                                                             12 x 350 € = 4.200 €
      • -50-prozentiger Werbungskostenabzug        7.800 € ÷ 2 = – 3.900 €
      • zu versteuernde Mieteinnahmen                                                     = 300 €

Schon weniger als bei Variante zwei – aber Stefan muss noch immer mehr Steuern zahlen als im vergangenen Jahr, als Julia noch in ihrer alten Studentenbude wohnte.

Vermietung zur ortsüblichen Miete

Vereinbart Stefan eine Miete von mindestens 50 Prozent der sonst dort üblichen Miete, gilt die komplette Vermietung ohne weitere Prüfungen als entgeltlich.

Die Folge: Der Vater kann 100 Prozent der Werbungskosten steuermindernd ansetzen. In der Folge zahlt Julia anstatt 8.400 Euro also pro Jahr nur insgesamt 5.544 Euro. Dennoch darf Stefan sowohl die volle Abschreibung als auch sämtliche Nebenkosten in Gesamthöhe von 7.800 Euro gegenrechnen. Die Differenz ergibt einen Werbungskostenüberschuss von 2.256 Euro. Diesen Betrag darf Stefan steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnen.

Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent bringt ihm dies eine Einkommensteuerersparnis von knapp 948 Euro (2.256 Euro mal 42 Prozent). Die Ersparnis beim Solidaritätszuschlag und der Kirchensteuer heben das Plus sogar auf mehr als 1.000 Euro an – wohlgemerkt: pro Jahr.

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Achtung! Stolpersteine bei der Vermietung an Kinder

Auch wenn die Gestaltung bei Stefan problemlos geklappt hat, weiß er von einigen Hürden zu berichten. So ist es häufig gar nicht so einfach, eine entsprechende Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen. Längst nicht alle Gemeinden verfügen über einen Mietspiegel.

In Berlin hat Stefan dieses Problem zwar nicht, aber Betroffenen empfiehlt er, besser einen Sicherheitspuffer einzubauen und anstatt 50 Prozent lieber 60 Prozent der Vergleichsmiete anzusetzen.

Die Finanzverwaltung versteht unter der ortsüblichen Marktmiete die Warmmiete, sprich die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten. Ehrlicherweise muss man sagen, dass dies auch sinnvoll ist, denn sonst könnte man gerade bei kleinen Objekten bei 100-prozentiger Kaltmiete und Weglassen der Nebenkosten in Summe zwar unter 50 Prozent fallen, aber dennoch voll entgeltlich vermieten.

Der Grund des Streits liegt jedoch im Gesetz selbst. Dort wird nur von dem „Entgelt für die Überlassung einer Wohnung“ gesprochen – und dazu gehören nun mal keine Nebenkosten. Mittlerweile ist der Fall aber klar: Der Bundesfinanzhof (Az. IX R 44/15) hat entschieden, dass unter der ortsüblichen Marktmiete für vergleichbare Wohnungen die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten zu verstehen ist. Stefan weiß daher: Seine Steuerersparnis ist sicher.

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