Verkauf einer Immobilie

Wer eine Immobilie verkauft, muss auch steuerlich einiges berücksichtigen. Wir zeigen, welche Steuerregeln wichtig sind.

Haus verkauft: Welche Kosten kann ich absetzen?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb ist ein steuerrelevantes sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Gewinne und Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören zu den “sonstigen Einkünften” in der Steuererklärung.

Ein Veräußerungsverlust kann im selben Jahr nur mit gleichartigen Veräußerungsgewinnen, nicht aber mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ist dies nicht oder nicht vollständig möglich, wird der verbleibende Verlust in das Vorjahr zurückgetragen oder in das Folgejahr vorgetragen, kann dort aber ebenfalls nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden.

Notar, Grundbuch, Anwalt

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie sind als Werbungskosten bei den “sonstigen Einkünften” abziehbar, z. B. Gebühren für Notar und Grundbuchamt, Beratungskosten für Steuerberater oder Rechtsanwalt, Aufwendungen für Immobilienmakler, Gutachter, Fahrten, Telefonate, Inserate usw. Was aber gilt, wenn der geplante Verkauf der Immobilie scheitert?

Versuch steuerlich nicht relevant

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verkauf eines vermieteten Grundstücks (z. B. Notar-, Gerichts-, Gutachterkosten) steuerlich nicht absetzbar sind, wenn es tatsächlich nicht zum Verkauf kommt. Dann können die Aufwendungen weder als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften noch als Werbungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften abgesetzt werden – auch nicht als vergebliche Werbungskosten. Der bloße Veräußerungsversuch und die damit verbundenen Aufwendungen sind steuerlich ohne Bedeutung, wenn es nicht zu einer Veräußerung kommt. “Eine Rückabwicklung des Anschaffungsgeschäftes ist kein Veräußerungsgeschäft”

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 8/12

Vermietete Immobilie verkaufen

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, sind Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen nach dem Auszug der Mieter nicht mehr als Werbungskosten abziehbar. Solche Aufwendungen sind auch nicht als nachträgliche Werbungskosten absetzbar.

Denn: Die Renovierung erfolgt im Hinblick auf die Veräußerung. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen aufgrund des Mietverhältnisses beseitigt werden.

Altlasten

Nun kann es vorkommen, dass nach dem Verkauf der bis dahin vermieteten Immobilie noch Aufwendungen anfallen, beispielsweise wegen unsichtbarer Sachmängel oder Altlasten. Sind solche Kosten dann als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar?

Kein Zusammenhang

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Aufwendungen für das Entfernen des Öltanks nach dem Verkauf der Immobilie nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar sind. Diese Kosten stehen nicht mehr in Zusammenhang mit der Vermietung, sondern mit der steuerfreien Veräußerung des Mietobjekts. Der Öltank war überflüssig geworden, nachdem während der Zeit der Vermietung die Heizung von Öl auf Gas umgestellt worden ist.

Erst nach dem Verkauf verlangte der neue Besitzer mittels anwaltlichem Schreiben das Entfernen des Öltanks. Die Käufer hatten den Ausbau des Öltanks auf der Grundlage des Kaufvertrags verlangt. Damit ist der Zusammenhang mit der steuerrechtlich unerheblichen Veräußerung gegeben – und dies gilt auch für die nachträglichen Kosten (BFH-Urteil vom 24.1.2012, IX R 16/11).