Nießbrauch bei Vermietung

Nießbrauch – Ein oft genutztes Modell bei vermieteten Immobilien. Die Immobilie wird überschrieben, die Einnahmen aber fließen weiter. Und auch die Ausgaben mindern wie bisher die Steuer. Doch worauf müssen Sie sonst noch achten? Wir geben Ihnen die wichtigsten Infos.

Kurz & knapp

• Ausgaben als Werbungskosten absetzbar
• Aufteilung der Erhaltungsaufwendungen als Gestaltungsmodell
• Vorsicht bei frühzeitiger Beendigung der Vermietung
• Achtung Eigentümer: 2022 müssen Sie eine Grundsteuer-Erklärung abgegeben

Nießbrauch – was ist das überhaupt?

Nießbrauch ist ein umfangreiches Nutzungsrecht für fremdes Eigentum – meist Immobilien und Grundstücke. Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser selbst wohnen, diese aber auch vermieten oder verpachten.

Oft kommt der Nießbrauch zum Zuge, wenn eine Immobile verschenkt wird, der neue Eigentümer aber (noch) nicht in vollem Umfang über die Immobilie bzw. deren Erträge verfügen soll. Dann lässt sich der vorherige Eigentümer ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eintragen. Der eingetragene Nießbrauch ist unverkäuflich und nicht vererbbar. Daher endet er meist erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Er kann aber auch zeitlich begrenzt laufen. Das Nießbrauchsrecht ist auch ein wichtiges Instrument für die steuerliche Optimierung von Vermögensübertragungen.

Wer kann die Ausgaben beim Nießbrauch absetzen?

Der Nießbraucher hat mit dem Nießbrauch das Recht, ein Grundstück oder eine Immobilie selbst zu nutzen. Er kann das Haus aber auch vermieten und daraus Mieteinkünfte erzielen.

Der Nießbrauch muss nicht für die gesamte Immobilie gelten. Er kann sich auch auf einen Teil beschränken – beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Im Gegenzug kann der Nießbraucher – wie bei einer regulären Vermietung – Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Renovierungskosten oder Versicherungen. Welche Kosten noch abzugsfähig sind? Hier lesen Sie alles zum Thema Haus & Wohnung.

Steueroptimierung bei Erhaltungsaufwendungen möglich!

Wird eine vermietete Wohnung modernisiert oder instandgesetzt? Dann sind auch diese Ausgaben als Werbungskosten absetzbar. Die Ausgaben können Sie im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Erhaltungsaufwendungen absetzen.

Sie können aber auch von einer Steuergestaltung profitieren: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. So mindern die Ausgaben gleich über mehrere Jahre die Steuerlast. Wenn Sie wissen, dass Sie in den folgenden Jahren ein höheres zu versteuerndes Einkommen haben – beispielsweise wegen Abfindungen – können Sie diese Gestaltung nutzen, um einer übermäßigen Steuerlast in den nächsten Jahren entgegen zu wirken.

Vorsicht bei frühzeitiger Beendigung des Nießbrauchs!

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kommt es zu einer schmerzhaften Folge: Der Eigentümer kann den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten geltend machen.

Einen Wermutstopfen gibt es dennoch: Der Nießbraucher kann den noch nicht berücksichtigten Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Beendigung in einem Betrag als Werbungskosten absetzen (FG Münster vom 15.04.2016,4 K 422/15).

Vorsicht bei Abschreibungen!

Einen Haken gibt es allerdings, den man nicht außer Acht lassen sollte: Überlässt man jemandem per Nießbrauch eine vermietete Immobilie, ohne selbst Geld zu bekommen (sogenannter Zuwendungsnießbrauch), kann plötzlich niemand mehr eine Abschreibung geltend machen.

Der Nießbraucher nicht, weil er nicht Eigentümer ist und somit auch keine Anschaffungskosten hatte. Und der Eigentümer nicht, weil er keine Einnahmen mehr erzielt.

Exkurs: Diese Arten von Nießbrauch gibt es

Zuwendungsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer, räumt diesem jedoch ein Nießbrauchrecht ein.

Vorbehaltsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie den Eigentümer. Gleichzeitig wird dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht eingeräumt.

Nachrangiger Nießbrauch

Hier wird dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchsrecht eingeräumt. Es wird bereits bei der Übergabe festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der Nießbraucher stirbt.

Vermächtnisnießbrauch

Hier wird der Nießbrauch vom Erblasser an einen Dritten übertragen. Das muss testamentarisch festgelegt werden.

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