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Nießbrauch bei Vermietung

Das müssen Sie wissen


Nießbrauch – Ein oft genutztes Modell bei vermieteten Immobilien. Die Immobilie wird überschrieben, die Einnahmen aber fließen weiter. Und auch die Ausgaben mindern wie bisher die Steuer. Doch worauf müssen Sie sonst noch achten? Wir geben Ihnen die wichtigsten Infos.

Kurz & knapp

  • Ausgaben als Werbungskosten absetzbar
  • Aufteilung der Erhaltungsaufwendungen als Gestaltungsmodell
  • Vorsicht bei frühzeitiger Beendigung der Vermietung

Nießbrauch was ist das überhaupt?

Nießbrauch ist ein umfangreiches Nutzungsrecht für fremdes Eigentum – meist Immobilien und Grundstücke. Wer einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf in dieser selbst wohnen, diese aber auch vermieten oder verpachten.

Oft kommt der Nießbrauch zum Zuge, wenn eine Immobile verschenkt wird, der neue Eigentümer aber (noch) nicht in vollem Umfang über die Immobilie bzw. deren Erträge verfügen soll. Dann lässt sich der vorherige Eigentümer ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eintragen. Der eingetragene Nießbrauch ist unverkäuflich und nicht vererbbar. Daher endet er meist erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Er kann aber auch zeitlich begrenzt laufen. Das Nießbrauchsrecht ist auch ein wichtiges Instrument für die steuerliche Optimierung von Vermögensübertragungen.

Info Glühbirne

Der Nießbrauch an einer Immobilie muss von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

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Wer kann die Ausgaben beim Nießbrauch absetzen?

Der Nießbraucher hat mit dem Nießbrauch das Recht, ein Grundstück oder eine Immobilie selbst zu nutzen. Er kann das Haus aber auch vermieten und daraus Mieteinkünfte erzielen.

Info GlühbirneDer Nießbrauch muss nicht für die gesamte Immobilie gelten. Er kann sich auch auf einen Teil beschränken – beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Im Gegenzug kann der Nießbraucher – wie bei einer regulären Vermietung – Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Renovierungskosten oder Versicherungen. Welche Kosten noch abzugsfähig sind? Hier lesen Sie alles zum Thema Haus & Wohnung.

Beispiel: Stefan und Petra Steuer sind Eigentümer eines 2-Familienhauses. Sie bewohnen die untere Wohnung. Die Wohnung im 1. Stock haben sie vermietet. Nun übertragen sie ihrem Sohn Jan das Haus samt Grundstück. Gleichzeitig lassen Sie sich ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. So können sie ihren Lebensabend im Haus verbringen – und auch von den Mieteinnahmen aus dem 1.  Stock leben. Die Ausgaben rund um diese Wohnung können sie in der Steuererklärung geltend machen.

Nießbrauch Vermietung

Steueroptimierung bei Erhaltungsaufwendungen möglich!

Wird eine vermietete Wohnung modernisiert oder instandgesetzt? Dann sind auch diese Ausgaben als Werbungskosten absetzbar. Die Ausgaben können Sie im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Erhaltungsaufwendungen absetzen.

Sie können aber auch von einer Steuergestaltung profitieren: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. So mindern die Ausgaben gleich über mehrere Jahre die Steuerlast. Wenn Sie wissen, dass Sie in den folgenden Jahren ein höheres zu versteuerndes Einkommen haben – beispielsweise wegen Abfindungen – können Sie diese Gestaltung nutzen, um einer übermäßigen Steuerlast in den nächsten Jahren entgegen zu wirken.

Beispiel: Im Jahr 2021 lassen Stefan und Petra die Wohnung im 1. Stock umfangreich renovieren. Die Kosten schlagen mit 15.000 Euro zu Buche. Sie teilen die Kosten auf die nächsten 5 Jahre auf. So können Sie von 2021 bis 2025 jeweils 3.000 Euro als Erhaltungsaufwendungen in der Steuererklärung absetzen.

Vorsicht bei frühzeitiger Beendigung des Nießbrauchs!

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kommt es zu einer schmerzhaften Folge: Der Eigentümer kann den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten geltend machen.

Einen Wermutstopfen gibt es dennoch: Der Nießbraucher kann den noch nicht berücksichtigten Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Beendigung in einem Betrag als Werbungskosten absetzen (FG Münster vom 15.04.2016,4 K 422/15).

Beispiel: Im Jahr 2022 entscheiden sich Stefan und Petra, den Nießbrauch aus dem Grundbuch streichen zu lassen. Somit ist ihr Sohn Jan Eigentümer des kompletten Hauses. Für die vermietete Wohnung im 1. Stock muss er die Einnahmen ab diesem Zeitpunkt versteuern. Die aufgeteilten Erhaltungsaufwendungen der Eltern mindern seine Steuern leider nicht. Aber: Stefan und Petra können die verbliebenen Ausgaben in Höhe vom 12.000 Euro auf einen Schlag bei der Steuererklärung für 2022 absetzen.

Vorsicht bei Abschreibungen!

Einen Haken gibt es allerdings, den man nicht außer Acht lassen sollte: Überlässt man jemandem per Nießbrauch eine vermietete Immobilie, ohne selbst Geld zu bekommen (sogenannter Zuwendungsnießbrauch), kann plötzlich niemand mehr eine Abschreibung geltend machen.

Der Nießbraucher nicht, weil er nicht Eigentümer ist und somit auch keine Anschaffungskosten hatte. Und der Eigentümer nicht, weil er keine Einnahmen mehr erzielt.

Exkurs: Diese Arten von Nießbrauch gibt es

Zuwendungsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer, räumt diesem jedoch ein Nießbrauchrecht ein.

Vorbehaltsnießbrauch

Hier wechselt die Immobilie den Eigentümer. Gleichzeitig wird dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht eingeräumt.

Nachrangiger Nießbrauch

Hier wird dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchsrecht eingeräumt. Es wird bereits bei der Übergabe festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der Nießbraucher stirbt.

Vermächtnisnießbrauch

Hier wird der Nießbrauch vom Erblasser an einen Dritten übertragen. Das muss testamentarisch festgelegt werden.

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3 Kommentare

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  1. 1
    H. Wissing

    Hallo,
    ein interessanter Artikel. Wie ist es mit der steuerlichen Behandlung um einem Nießbrauch an Rechten nach §1068 BGB, für Mieten käme §1074 BGB in Frage, bestellt?

  2. 2
    nicesalt

    Das, was da aufgeführt ist, sind eigentlich normale Renovierungsarbeiten, die altersbedingt immer mal anfallen. Also wenn das alles für die Vermietung so vorbereitet wurde ist das auch als Erhaltungsaufwand komplett absetzbar. Je nach Höhe der Aufwendungen und des eigenen Einkommens lohnt sich evtl. die Aufteilung auf mehrere Jahre, da die Aufwendungen gegen die Mieteinnahmen gerechnet werden, d.h. die zu versteuernde Mieteinnahme ist geringer. Bei Vermietung absetzbar ist Material, Handwerkerrechnungen komplett, Fahrten zu Baumärkten (km-Pauschale) usw. Bei Eigenbedarf (selbst bewohnt) kann nur der Lohnanteil über die haushaltsnahen Dienstleistungen abgesetzt werden. Außerdem Vorsicht bei Nutzung des Begriffs Modernisierung. Diese wirken sich schnell mal auf den Einheitswert (= höhere Grundsteuer) aus.

  3. 3
    F. Werner

    Was kann mit den Kosten für Modernisierung und Erhaltungsaufwendung getan werden? Ich kaufte eine Wohnung, die der Voreigentümer bewohnte und habe diese modernisiert. Diese wurden nach Abschluß der Arbeiten vermietet.
    Neue Tapeten, neuer Fußboden, Dusche neu, zwei Heizkörper mussten getauscht werden..

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