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Haus & Wohnung


Wie wird Ihre Immobilie genutzt?

Vermietet …

Sie sind stolzer Eigentümer einer Immobilie, die Sie weitervermieten? Glückwunsch! Da freut sich sogar Vater Staat. Denn die Miete, die Ihnen Ihr Mieter überweist, unterliegt der Steuer. Doch halb so schlimm: Viele Ausgaben rund um das vermietete Haus oder die Wohnung können Sie im Gegenzug steuerlich absetzen. Anlaufpunkt hierfür: die Anlage V. Alle Angaben rund um die Immobilie tragen Sie dort ein.

… oder selbst genutzt?

Doch Sie müssen das Objekt nicht zwingend vermieten, um Kosten rund um Haus und Garten von der Steuer absetzen zu können: Auch für die Wohnung oder das Haus, das sie selbst bewohnen, gibt es Steuervorteile. Ob Ausgaben für Schornsteinfeger, Putzfrau oder Gärtner – selbst Handwerkerkosten mindern Ihre Steuer.

Vermietung

Was müssen Sie versteuern?

Zu den Einnahmen aus einer langfristig vermieteten Immobilie gehört alles, was Sie für die Überlassung an Ihren Mieter erhalten. Dazu gehört nicht nur die reine Kaltmiete oder Pacht, sondern auch alle Nebenkosten, die Sie von Ihren Mietern erhalten.

Diese Einnahmen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Dabei ist es dem Fiskus völlig egal, woher Ihre Mieteinnahmen stammen. Das sind zum Beispiel Mieteinnahmen aus

  • Vermietung einer Eigentumswohnung
  • Vermietung eines Hauses
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
  • Verpachtung eines unbebauten Grundstückes

Doch um Steuern zu sparen, sind die Ausgaben natürlich viel interessanter: Kosten für Handwerker, Grundsteuer oder Müllgebühren sind da nur kleine Posten. Der größten Ausgaben machen die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten der Immobilie aus.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Das Haus ist gekauft, der Kaufpreis gezahlt. Jedoch kann dieser nicht eins zu eins in der Steuererklärung als Ausgabe angesetzt werden. Da das Gebäude länger als ein Jahr von Ihnen vermietet wird, müssen die Anschaffungskosten aufgeteilt werden – und wirken sich dadurch jährlich nur anteilig aus.

Die so genannte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist hier relevant. Aus diesem Grund beträgt der jährliche Anteil der Kosten, die als Absetzung für Abnutzung in der Steuererklärung angesetzt werden können, in den meisten Fällen zwei Prozent der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Staat geht somit davon aus, dass das Gebäude 50 Jahre lang genutzt wird.

Anschaffungsnebenkosten

Mit dem Kaufpreis einer Immobilie ist es leider noch nicht getan: Es kommen noch weitere Zahlungen auf Sie zu, im Steuerrecht Nebenkosten der Anschaffung genannt. Diese betragen meist rund zehn Prozent des Kaufpreises – und auch diese Kosten können Sie abschreiben. Dazu gehören alle Ausgaben, rund um den Erwerb des Objektes fällig werden, wie:

  • Kaufpreis oder Kosten der Herstellung
  • Notarvertragskosten
  • Gebühren des Grundbuchamtes
  • Grunderwerbsteuer
Sie erwerben für 130.000 Euro ein Wohngrundstück (Baujahr nach 1924), das Sie auf Dauer vermieten möchten. Auf den Grund und Boden entfallen 30.000 Euro. Dann betragen die Anschaffungskosten für das Gebäude 100.000 Euro. Die jährliche Abschreibung beträgt nun 2.000 Euro.

Aufteilung der Kosten

Beim Kauf einer Immobilie entfällt ein Teil der Kosten auf den Grund und Boden und ein Teil auf das Gebäude, vielleicht auch noch auf andere Anlagen. Meist ist für alles ein Gesamtpreis vereinbart. Für die Steuererklärung ist es wichtig die Zusammensetzung des Kaufpreises zu kennen. Denn die Kosten für das Gebäude können Sie steuerlich geltend machen. Ausgaben für den Grund und Boden können Sie hingegen nicht absetzen. Grund: Ein Wertverlust des Grundstückes wird nicht anerkannt, da Grund und Boden sich im Normalfall nicht abnutzen.

Wichtig

Eine Arbeitshilfe zur Aufteilung der Kosten finden Sie hier.

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Eine Immobilie behält nur ihren Wert, wenn regelmäßige Wartungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden. Auch diese Aufwendungen können als Ausgaben die Steuerlast mindern. Bei größeren Erhaltungsaufwendungen von Wohnimmobilien besteht zudem die Möglichkeit die Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen.

Sonstige Ausgaben

Ist die Immobilie vermietet und die Einnahmen fließen regelmäßig, fallen trotzdem immer wieder Ausgaben in Zusammenhang mit der Vermietung an. Auch diese können Sie Jahr für Jahr in der Steuer anrechnen lassen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Fahrtkosten
  • Verwaltungskosten
  • Telefonkosten
  • Energie- und Wasserkosten
  • Müllabfuhr
  • Reinigungskosten
  • Wartungskosten
  • Grundsteuer
Schreiben Sie sich auf, wenn Sie für Ihre vermietete Wohnung unterwegs sind. Für jeden gefahrenen Kilometer können Sie 30 Cent Kosten geltend machen.

Zu- und Abflussprinzip

Die Einnahmen und Ausgaben rund um Ihr vermietetes Objekt setzen Sie in dem Jahr in der Steuererklärung an, in dem Sie sie erhalten oder bezahlt haben. Doch hiervon gibt es Ausnahmen: Zum Beispiel bei immer wiederkehrenden Einnahmen oder Ausgaben, die kurze Zeit vor oder kurze Zeit nach Beendigung eines Kalenderjahres zu- oder abfließen. Diese sind in dem Kalenderjahr anzusetzen, in das sie wirtschaftlich gehören. Mit „kurze Zeit“ ist ein Zeitraum von zehn Tagen gemeint.

Ging die Dezembermiete 2014 erst am dritten Januar 2015 auf Ihrem Konto ein, sind die Einnahmen trotzdem im Jahr 2014 zu versteuern.

Ferienhaus oder Ferienwohnung

Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung an Gäste vermieten, müssen Sie auch diese Einkünfte in der Steuererklärung angeben. Der Harken bei Ferienwohnungen: Oft sind die Ausgaben über Jahre gesehen höher als die Einnahmen, da die Wohnung selten das ganze Jahr über vermietet wird. Da der Fiskus ungern Verluste anerkennt, sieht er hier seine Chance. Besonders brenzlig wird es, wenn Sie das Objekt zur Urlaubszeit auch noch selbst bewohnen. Was Sie dazu wissen sollten, lesen Sie hier.

Leerstehende Immobilien

Gründe für leerstehende Objekte gibt es viele: Überangebot an Mietobjekten, Strukturwandel oder zwingender Sanierungsbedarf. Doch für Vermieter sind nicht nur die ausstehenden Mietzahlungen belastend.

Steht eine Immobilie länger leer, zücken die Finanzämter gerne den Rotstift – und erkennen die laufenden Ausgaben für das Haus oder die Wohnung nicht mehr an. Hier müssen Sie handeln, und glaubhaft darlegen, dass Sie das Objekt weiterhin vermieten wollen – und  folglich eine Einkünfteerzielungsabsicht haben.

Tipp

Eine positive Nachricht für Eigentümer von leerstehenden Objekten gibt es dennoch: Sie können einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen und so bis zu 50 Prozent der Steuer sparen! Mehr Infos dazu gibts hier.

Denkmalschutz

Nennen Sie eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie Ihr Eigen? Dann können Sie besonders viel Steuern sparen. Bei einer Sanierung des Objektes kommt eine Sonderabschreibung zum Zuge: Sie können zehn Jahre lang mit je neun Prozent die Kosten von der Steuer absetzen. Mehr Infos lesen Sie hier.

Vermietung an Angehörige

Viele Haus- und Wohnungseigentümer vermieten ihre Immobilie nicht an fremde Leute, sondern an einen Verwandten, beispielsweise an das eigene, studierende Kind oder an die Eltern.

Vorsicht

Hier muss die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Marktniveaus betragen. Sonst erkennt der Fiskus nicht alle Ausgaben als Werbungskosten an.

Selbst genutzte Immobilie

Haushaltshilfen und Handwerker

Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungen, haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen fördert der Fiskus durch eine Steuerermäßigung: Ein bestimmter Anteil der bezahlten Arbeitskosten und Fahrtkosten kann direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.

Beauftragen Sie einen Handwerker für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200 Euro. Hierfür ist ein Antrag notwendig.

Wer eine Haushaltshilfe sozialversicherungspflichtig angestellt hat oder eine Reinigungsfirma beschäftigt, kann jetzt 20 Prozent der Kosten dafür von der Steuer abziehen. Maximal lassen sich so 4.000 Euro im Jahr sparen. Bei einer Haushaltshilfe im »Mini-Job« lassen sich immerhin noch bis zu 510 Euro pro Jahr sparen.

Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr aufs Neue wartet unangenehme Post im Briefkasten: Die Nebenkostenabrechnung. Durch die stetigen Preiserhöhungen von Gas und Öl stehen auch meist Nachzahlungen ins Haus. Ein kleines Trostpflaster: Einen Teil der Beträge aus der Abrechnung können Sie von der Steuer absetzen.

Das Steuerrecht unterscheidet hierbei zwischen Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen. Was Sie absetzen können, lesen Sie hier.

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