Renovierung eines gekauften Hauses

Renovierung eines gekauften Hauses

Aufgepasst bei Schönheitsreparaturen!


Wer ein bereits genutztes Gebäude erworben hat, kennt das: Die Wasserrohre sind alt, die Heizung muss dringend erneuert werden – von der fehlenden Wärmedämmung ganz zu schweigen. Kurzum: Es sind umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen fällig.

Eigentlich sind diese Kosten Erhaltungsaufwendungen und als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird. Eigentlich. Doch aufgepasst: Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet. Die Folge: Sie werden einheitlich mit dem Kaufpreis des Gebäudes abgeschrieben.

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Nun hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen, in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden und – bei Überschreiten dieser Grenze – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören.

Und das bedeutet: Die Kosten dürfen nicht in voller Höhe, sondern nur im Wege einer Abschreibung von zwei Prozent jährlich als Werbungskosten abgezogen werden (Aktenzeichen 8 K 4017/11 E, Revision IX R 22/15)

Wichtig: Worauf Sie bei Renovierung achten sollten

Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden?

Dann achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre Ausgaben insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 Prozent-Grenze bleiben. Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.

4 Comments

eigener Kommentar
  1. 1
    Carsten Jung

    Gerade hier geht es doch um die Gleichbehandlung. Wenn ein Neubau geschaffen wird, dann sind alle Aufwendungen zur Erstellung eines neuen Gebäudes erst mit dem Tag der Erstnutzung abzuschreiben. Für Häuslebauer die neuen Wohnraum schaffen gibt es keine Möglichkeit, bis zu 15% der Kosten direkt als Aufwendung abzusetzen, wenn sie einen Teil des Gebäudes oder das ganze Gebäude vermieten.
    Alle weiteren Kosten die nach Erstnutzung entstehen, sind doch soweit Erhaltungsaufwendungen und können im Jahr der Zahlung der Kosten (es sei denn es handelt sich um ein bilanzierendes Unternehmen) direkt als Aufwand steuerlich geltend gemacht werden. Auch der Heizkessel, der nach 10 Jahren vielleicht ersetzt werden muss. Ich kann in dieser Regelung keine Ungleichbehandlung erkennen, vielleicht dann eher noch eine Benachteiligung gegenüber derjenigen, die komplett neu bauen. Also in diesem Fall eher eine Lobeshymne auf die hier erwähnte Möglichkeit, bevor der Gesetzgeber diese Möglichkeit schließt.

  2. 2
    norbert Majer

    Dies wiederspricht doch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsätzen der Besteuerung gleicher Tatbestände und müsste verfassungswidrig sein. Der Gesetzgeber wollte wohl dem begegnen mit der Ausnahme: jährlich anfallende Kosten können sofort abgezogen werden. Es kann doch nicht ein zu ersetzender Heizkessel, der nur 10-15 Jahre hält, nicht einmal sofort oder nur über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das gleiche gilt, wenn die Wände gestrichen oder z.B. abgewohnte Teppichböden ersetzt werden müssen. Gibt die Bundestagsdrucksache zur Änderung der nur aus Verwaltungsvereinfachungen geänderten 15 % Regelung keine nähere Aussage ?

  3. 3
    UG

    wie ist die Frist „3 Jahre“ zu verstehen? Ist dies eine taggenaue Berechnung ab Kauf (3x 365 Tage) oder ist die eine Betrachtung der Kalenderjahre (Kalenderjahr des Kaufs + folgende 2 Kalenderjahre)

  4. 4
    Harald Kemmerling

    Quelle Haufe-Verlag : Frotscher/Geurts, EStG § 6 Bewertung / 12 Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

    Mit dem durch das StÄndG 2003 v. 15.12.2003 eingefügten § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hat der Gesetzgeber die frühere Verwaltungspraxis laut R 157 Abs. 4 EStR festschreiben wollen. Danach sind Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung nach dem Kauf eines zur Vermietung bestimmten Gebäudes anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn die Kosten ohne die USt in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind zusammen mit den Anschaffungskosten des Gebäudes abzuschreiben. Grundlage der Regelung ist die Fiktion, dass der Erwerber im Hinblick auf die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen einen entsprechenden Preisnachlass erhalten hat.

    Bei § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG handelt es sich um ein „Nichtanwendungsgesetz“.

    Rz. 312b
    Der BFH hat in den vorstehenden Urteilen seine frühere Rspr. zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ aufgegeben, die R 157 Abs. 4 EStR 2002 und dem neuen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zugrunde liegt. Er beurteilt anschaffungsnahen Aufwand innerhalb von 3 Jahren von mehr als 15 % der Anschaffungskosten nicht mehr undifferenziert als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

    Stattdessen prüft er, ob Anschaffungskosten i. S. v. § 255 Abs. 1 HGB in Betracht kommen, weil der Aufwand dazu dient, das Gebäude betriebsbereit zu machen,

    oder Herstellungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB, weil das Gebäude über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.

    Baumaßnahmen führen zu einer wesentlichen Verbesserung, wenn eine Standardhebung oder eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB gegeben ist.

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