Renovierung nach Wohnungskauf

Renovierung nach Wohnungskauf

Schadensbeseitigung sofort absetzbar


Nachdem der Mieter ausgezogen ist, kommt bei vielen Vermietern das böse Erwachen: Oft ist die Wohnung in einem schlimmen Zustand und muss erstmal wieder hergerichtet werden. Leider ist dies meist teurer als erhofft. Hier gibt es nun gute Nachrichten:

Ausgaben eines Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Folge: Sie können als sofort abzugsfähige Werbungskosten abgesetzt werden. Und zwar auch kurz nach dem Kauf des vermieteten Objekts. So eine Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 11 K 4274/13 E; Revision zugelassen).

Sonderregel kurz nach dem Kauf

Der Kostenabzug bei vermieteten Immobilien wird grundsätzlich so gehandhabt: Wird eine Immobilie modernisiert oder neu instandgesetzt, sind die Ausgaben dafür eigentlich Erhaltungsaufwand. Solche Ausgaben sind sofort und gänzlich als Werbungskosten absetzbar.

Anders sieht es aus, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten sind. Denn dann handelt es sich um so genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese werden den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur im Wege der Abschreibung abgesetzt werden. Eigentlich.

15-Prozent-Grenze gilt nicht

Denn nun hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass die Ausgaben – trotz Überschreitung der 15-Prozent-Grenze – keine anschaffungsnahen Herstellungskosten darstellen. Begründung der Richter: Das Gesetz lasse keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber damit Kosten zur Schadensbeseitigung nach Erwerb habe erfassen wollen.

Auch systematische Gründe sprächen dagegen: So könne in Fällen, in denen es zu einem Substanzverlust komme, auch eine außerordentliche Abschreibung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergehe. Zudem gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (Aktenzeichen 11 K 4274/13 E).

Der entschiedene Fall

Eine Steuerzahlerin erwarb im April 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. Im September 2008 kündigte sie das Mietverhältnis.

Dann der Schreck: Der Mieter hinterließ die Wohnung in einem schlimmen Zustand. Es mussten eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen und sogar ein Wasserschaden beseitigt werden. Dafür legte die Vermieterin in 2008 rund 20.000 Euro hin. Diesen Betrag machte die Dame auch gleich als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend.

Das Finanzamt wollte die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln und über die Abschreibung verteilen. Doch die Finanzrichter gaben nun der Klägerin recht. Diese darf nun den Gesamtbetrag im Jahr der Zahlung komplett abziehen.

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