Renovierung & Steuern

Egal ob für eigene Wohnzwecke oder für Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfühlen wie ein Zuhause. Und deswegen wird oftmals vor dem Einzug erst einmal umfassend renoviert. Zum Glück können Sie die Kosten für ein schönes Zuhause von der Steuer absetzen. Wie das geht und worauf Sie bei der Renovierung achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wie kann ich Kosten für Renovierung absetzen?

Um zu entscheiden, wie Sie Kosten für die Renovierung absetzen können, muss eine wichtige Frage beantwortet werden: Ziehen Sie selbst ein oder möchten Sie vermieten? Denn hier gibt es große Unterschiede – vor allem was die Höhe der Steuerbefreiung betrifft. Die folgende Tabelle zeigt einige Beispiele, welche Kosten in beiden Fällen abgesetzt werden können:

Was kann ich absetzen?

Wohnen Sie in Ihrer Immobilie selbst, heißt das noch lange nicht, dass Sie auf allen Kosten sitzen bleiben. Der Fiskus beteiligt sich auch an Kosten, die im Eigenheim anfallen — unter anderem auch für die Renovierung. Diese Kosten können Sie geltend machen:

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Unter Haushaltsnahen Dienstleistungen versteht man alles, was unmittelbar für Ihren Haushalt erledigt wird. So mindern zum Beispiel Kosten für die Putzfrau, den Gärtner oder den Privatkoch auf der heimischen Gartenparty Ihre Steuerlast. Die Renovierung hingegen zählt zu den Handwerkerleistungen.

• Mehr zum Thema lesen Sie im Artikel Haushaltsnahe Dienstleistungen

Handwerkerleistungen

Eine eigene Immobilie bringt natürlich auch Arbeit mit sich. Zum Glück können Sie auch die Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung Ihres Eigenheims absetzen. Beachten Sie jedoch: Nur Ausgaben für den Arbeitslohn und die Fahrtkosten sowie Mietkosten für Arbeitsgeräte mindern Ihre Steuern. Ihre Ausgaben für Material wie z. B. Fliesen, Farbe etc. können Sie leider nicht angeben.

• Details hierzu lesen Sie in unserem Artikel: Handwerkerrechnung absetzen

Egal ob haushaltsnahe Dienstleitungen oder Handwerkerleistungen – in beiden Fällen handelt es sich um Steuerermäßigungen. Dabei können Sie insgesamt 20 Prozent Ihrer Rechnung in Ihrer Steuererklärung ansetzen. Allerdings gibt es noch weitere Grenzen: Für die Renovierung können Sie insgesamt nur maximal 1.200 Euro im Jahr geltend machen. Für Putzfrau, Gärtner und Co. gilt ein Maximalbetrag von 4.000 Euro pro Jahr.

Beschäftigen Sie eine Haushaltshilfe auf Minijob-Basis? Dann können Sie im Jahr 510 Euro steuermindernd absetzen. Der Betrag wird dann direkt von Ihrer Steuer abgezogen.

Die Maximalbeträge gelten nicht pro Person, sondern pro Haushalt. Das bedeutet, dass sich der Betrag für Ehepaare nicht verdoppelt.

Neuer Steuerbonus für die Renovierung ab Januar 2020

Neben den Steuervorteilen für Handwerker und Co. gewährt der Fiskus ab dem Jahr 2020 einen weiteren Steuerbonus. Denn nun fördert der Staat energetische Baumaßnahmen am Eigenheim in besonderem Maße. Denn hier können nicht nur Lohn- und Fahrtkosten abgesetzt werden, sondern auch Anschaffungskosten für das Material.

Zu energetischen Baumaßnahmen zählen zum Beispiel die Erneuerung der Wärmedämmung an Fassade und Dach, neue Fenster, neue Heizungssysteme und Entlüftungsanlagen. Kurz: Alles, was Ihr Eigenheim energieeffizienter macht.

Natürlich ist der Steuervorteil an einige Voraussetzungen geknüpft:

• Ihre Immobilie muss älter als 10 Jahre sein,
• Die Baumaßnahmen müssen zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2029 durchgeführt werden
• Die Immobilie muss von Ihnen selbst bewohnt werden.

• Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag energetische Sanierung & Steuern

Vermieter aufgepasst: So sparen Sie Steuern bei der Renovierung

Ein wesentlicher Unterschied zum Eigenheim: Vermieter können Ihre Kosten als Werbungskosten absetzen. Immerhin stehen Ihre Ausgaben in unmittelbarem Bezug zu Ihren Einkünften. Im Klartext heißt das, dass die absetzbaren Kosten hier nicht gedeckelt sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Betrag auf einen Schlag von der Steuer abgesetzt werden kann. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt. Was der (steuerliche) Unterschied ist, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Anschaffungs- und Herstellungskosten absetzen

Wie der Name schon sagt, sind das die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie anfallen. Zu den üblichen Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren.

Was aber sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Müssen Sie die Immobilie nach dem Kauf erst umbauen, anbauen oder kernsanieren, damit Sie vermietungstauglich ist? Vermutlich haben Sie dann aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit des Hauses einen relativ niedrigen Kaufpreis gezahlt. Der Wert des Hauses oder der Wohnung erhöht sich allerdings durch Ihre Sanierungsarbeiten. Der „neue“ tatsächliche Wert des Hauses setzt sich dann aus dem Kaufpreis und Ihrer Renovierungsleistung zusammen. Deshalb zählt man diese Ausgaben zu den Anschaffungskosten mit dazu. Das nennt man dann auch anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Unterschied zu „gewöhnlichen“ Erhaltungsaufwendungen ist, dass Sie die Kosten nicht sofort in einem Betrag von der Steuer absetzen dürfen. Sie werden nämlich zusammen mit den Anschaffungskosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt. Das bedeutet, dass Sie Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten auf in der Regel 50 Jahre verteilen.

Erhaltungsaufwendungen bringen Steuervorteil

Sobald Sie an Ihrer Immobilie etwas Instand halten, was bereits da ist, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Dazu zählen zum Beispiel obligatorische Schönheitsreparaturen, aber auch notwendige Sanierungen. Der Vorteil: Erhaltungsaufwendungen können Sie in voller Höhe und auf einen Schlag als Werbungskosten absetzen. Gewöhnliche Erhaltungsaufwendungen haben Sie, um Schönheitsfehler oder Mängel zu beseitigen. Eine erkennbare Wertsteigerung des Hauses liegt damit nicht vor.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind beispielsweise:

• Austausch von Türschlössern
• Versetzen von Wänden
• Reparatur des Daches
• Renovierung des Badezimmers

Wenn Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten werden

Kosten für Reparatur bzw. Instandhaltung können Sie zwar direkt als Werbungskosten absetzen. Für sehr hohe Reparaturkosten gibt es allerdings eine Ausnahme: In den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung Ihrer Immobilie, dürfen sie nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Andernfalls zählen sie nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Ausgaben zusammen mit den Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden müssen.

Mit vielen kleinen Reparaturen, die insgesamt die 15-Prozent-Grenze erreichen, laufen Sie Gefahr, jährlich nur einen kleinen Betrag abschreiben zu können. Selbst dann, wenn es sich nur um Schönheitsreparaturen handelt. Jährlich anfallende Kosten wie die Schornsteinreinigung oder Heizungswartung sind von dieser Regelung allerdings nicht betroffen.

Unser Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie unter der 15-Prozent-Grenze liegen. Ist das nicht möglich, versuchen Sie den Zeitpunkt der Reparaturen auf das 4. Jahr nach dem Kauf zu legen.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Aber auch nach Ablauf der 3 Jahre kann eine Renovierung zu nachträglichen Herstellungskosten führen. Und zwar dann, wenn eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards erfolgt oder die Immobilie erweitert bzw. vergrößert wird. Das Augenmerk liegt bei der Standardhebung auf 4 Kategorien:

• Fenster
• Sanitäranlagen
• Elektroinstallationen
• Heizung

Werden mindestens 3 dieser Wohnungs- oder Gebäudebestandteile innerhalb von 5 Jahren verbessert, führt dies in der Regel zu einer Anhebung des Wohnstandards. Das bedeutet, dass die Aufwendungen auch nach der Anschaffung des Hauses nur im Rahmen der AfA berücksichtigt werden dürfen.

Bei den Wohnstandards unterscheidet man in einfach, mittel und hoch. Eine Standardhebung liegt also dann vor, wenn sich zum Beispiel der Wohnstandard von einfach auf mittel anhebt.

Das gleiche gilt immer, wenn durch einzelne Maßnahmen der ursprüngliche Zustand des Hauses ausgebaut wird. Zum Beispiel auch durch eine flächenmäßige Erweiterung des Hauses. Alle Kosten, die diese Erweiterung (zum Beisiel Anbau) betreffen, müssen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gezählt werden. Man spricht dann von einer Substanzmehrung. Es muss aber nicht immer direkt eine neue Wohnfläche entstehen.

Beispiele für Substanzmehrung sind auch:

• Errichtung einer Außentreppe
• Einbau einer Alarmanlage
• Einbau einer Markise
• Einbau eines Kamins oder Kachelofens

Ausnahme der Ausnahme: Beschädigung durch Dritte

Der Albtraum eines jeden Vermieters: Der Mieter zieht aus und hinterlässt die Wohnung in einem nicht bewohnbaren Zustand. Und das ist oftmals mit sehr hohen Kosten verbunden. Hier haben Vermieter jedoch Glück im Unglück. Denn der BFH hat bereits im Jahr 2016 beschlossen, dass die Kosten für die Beseitigung solcher Mängel in jedem Fall als Erhaltungsaufwendungen absetzbar sind. Auch dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung 15 Prozent des Anschaffungspreises übersteigen.

Einzige Voraussetzung: Sie müssen nachweisen können, dass die Mängel erst nach dem Kauf durch Dritte entstanden sind. Dann können Sie die Kosten in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem Sie Ihnen angefallen sind.

Unser Tipp: Dokumentieren Sie vor Einzug eines neuen Mieters immer den Zustand der Wohnung. So können Sie im Zweifel dem Finanzamt glaubhaft machen, dass ein zuvor nicht da gewesener Schaden behoben werden musste.