Kosten für eine Renovierung zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter in einer gerade erst angeschafften Wohnung mutwillig verursacht hat, sind sofort abzugsfähig.

Ausgaben trotz Höhe Erhaltungsaufwand

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einer Wohnung oder einem Gebäude sind eigentlich Erhaltungsaufwand und deshalb sofort als Werbungskosten absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird.

Doch aufgepasst: Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten, handelt es sich um so genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese werden den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur im Wege der Abschreibung abgesetzt werden.

Diese Regelung gilt ebenfalls für Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel. Gleiches gilt für die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte.

Doch ungeklärt ist bislang, wie Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden steuerlich behandelt werden, die nach dem Erwerb der Immobilie von einem Mieter verursacht werden. Stellen diese sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand dar oder abschreibungspflichtige anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Ausgaben sofort als Werbungskosten abzugsfähig

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Instandsetzungskosten – trotz Überschreitung der 15 Prozent-Grenze – keine anschaffungsnahen Herstellungskosten darstellen, die abzuschreiben sind. Vielmehr sind solche Kosten Erhaltungsaufwand und in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar.

Denn Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen (Aktenzeichen IX R 6/16).

Der entschiedene Fall

Die Klägerin erwarb zum 01.04.2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. Im September 2008 kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden).

Zur Beseitigung dieser Schäden waren im Jahr 2008 rund 20.000 Euro erforderlich. Die Klägerin machte diese als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend, das Finanzamt wollte sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln. Die Finanzrichter gaben der Klägerin Recht.

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