Renovierung und Steuern

Steuertipps fĂŒr Zuhause


Egal ob fĂŒr eigene Wohnzwecke oder fĂŒr Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfĂŒhlen wie ein Zuhause. Und deswegen kommt es oftmals vor dem Einzug erst einmal zu einer umfassenden Renovierung. Zum GlĂŒck können Sie die Kosten fĂŒr ein schönes Zuhause von der Steuer absetzen. Wie das geht und worauf Sie achten mĂŒssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Selbstnutzung vs. Vermietung

Um zu entscheiden, wie Sie Kosten fĂŒr die Renovierung absetzen können, muss eine wichtige Frage beantwortet werden: Ziehen Sie selbst ein oder möchten Sie vermieten? Denn hier gibt es große Unterschiede – vor allem was die Höhe der Steuerbefreiung betrifft. Die folgende Tabelle zeigt einige Beispiele, welche Kosten in beiden FĂ€llen abgesetzt werden können:

 Bei SelbstnutzungBei Vermietung
Kosten fĂŒr RenovierungSteuerermĂ€ĂŸigung (begrenzter Abzug)Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
NebenkostenSteuerermĂ€ĂŸigung (begrenzter Abzug)Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
Zinsen fĂŒr den KreditKein AbzugWerbungskosten (Abzug in voller Höhe)

SteuerermĂ€ĂŸigung vs. Werbungskosten:

Als Werbungskosten können Sie alle Ausgaben absetzen, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrem Job bzw. Ihren EinkĂŒnften anfallen. Die Höhe Ihrer Werbungskosten mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen und somit die Höher der Steuern, die am Ende darauf berechnet wird. Eine SteuerermĂ€ĂŸigung mindert hingegen nicht das zu versteuernde Einkommen. Vielmehr wird sie direkt von der errechneten Steuerlast abgezogen.

Purer Eigennutz? Das können Sie absetzen

Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, heißt das noch lange nicht, dass Sie auf allen Kosten sitzen bleiben. Der Fiskus beteiligt sich auch an Kosten, die im Eigenheim anfallen – unter anderem auch fĂŒr die Renovierung. Erfahren Sie hier, welche das sind und wie Sie sie geltend machen können.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Haushaltsnahe Dienstleistungen, darunter versteht man alles, was unmittelbar fĂŒr Ihren Haushalt erledigt wird. So mindern z. B. Kosten fĂŒr die Putzfrau, den GĂ€rtner oder den Privatkoch auf der heimischen Gartenparty mindern Ihre Steuerlast. Die Renovierung hingegen zĂ€hlt zu den Handwerkerleistungen.

Handwerkerleistungen

Eine eigene Immobilie bringt natĂŒrlich auch Arbeit mit sich. Zum GlĂŒck können Sie auch die Kosten fĂŒr Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung Ihres Eigenheims absetzen. Beachten Sie jedoch: Nur Ausgaben fĂŒr den Arbeitslohn und die Fahrtkosten sowie Mietkosten fĂŒr ArbeitsgerĂ€te mindern Ihre Steuern. Ihre Ausgaben fĂŒr Material wie z. B. Fliesen, Farbe etc. können Sie leider nicht angeben. Details hierzu lesen Sie in unserem Artikel: Handwerkerrechnung absetzen.

Egal ob haushaltsnahe Dienstleitungen oder Handwerkerleistungen – in beiden FĂ€llen handelt es sich um SteuerermĂ€ĂŸigungen. Dabei können Sie insgesamt 20 Prozent Ihrer Rechnung in Ihrer SteuererklĂ€rung ansetzen. Allerdings gibt es noch weitere Grenzen: FĂŒr die Renovierung können Sie insgesamt nur maximal 1.200 Euro im Jahr geltend machen. FĂŒr Putzfrau, GĂ€rtner und Co. gilt ein Maximalbetrag von 4.00 Euro pro Jahr. BeschĂ€ftigen Sie eine Haushaltshilfe auf Minijob-Basis? Dann können Sie im Jahr 510 Euro steuermindernd absetzen. Der Betrag wird dann direkt von Ihrer Steuer abgezogen.

Die MaximalbetrĂ€ge gelten nicht pro Person, sondern pro Haushalt. Das bedeutet, dass sich der Betrag fĂŒr Ehepaare nicht verdoppelt.

Neuer Steuerbonus fĂŒr die Renovierung ab Januar 2020

Neben den Steuervorteilen fĂŒr Handwerker und Co. gewĂ€hrt der Fiskus ab dem Jahr 2020 einen weiteren Steuerbonus. Denn nun fördert der Staat energetische Baumaßnahmen am Eigenheim in besonderem Maße. Denn hier können nicht nur Lohn- und Fahrtkosten abgesetzt werden, sondern auch Anschaffungskosten fĂŒr das Material.

Zu energetischen Baumaßnahmen zĂ€hlen z. B. die Erneuerung der WĂ€rmedĂ€mmung an Fassade und Dach, neue Fenster, neue Heizungssysteme und EntlĂŒftungsanlagen. Kurz: Alles, was Ihr Eigenheim energieeffizienter macht.

NatĂŒrlich ist der Steuervorteil an einige Voraussetzungen geknĂŒpft:

  • Ihre Immobilie muss Ă€lter als 10 Jahre sein,
  • Die Baumaßnahmen mĂŒssen zwischen dem 1.1.2020 und 31.12.2029 durchgefĂŒhrt werden
  • Die Immobilie muss von Ihnen selbst bewohnt werden.

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Vermieter aufgepasst: So sparen Sie Steuern bei der Renovierung

Ein wesentlicher Unterschied zum Eigenheim: Vermieter können Ihre Kosten als Werbungskosten absetzen. Immerhin stehen Ihre Ausgaben in unmittelbarem Bezug zu Ihren EinkĂŒnften. Im Klartext heißt das, dass die absetzbaren Kosten hier nicht gedeckelt sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Betrag auf einen Schlag von der Steuer abgesetzt werden kann. GrundsĂ€tzlich muss unterschieden werden, ob es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt. Was der (steuerliche) Unterschied ist, erfahren Sie im nĂ€chsten Abschnitt.

Anschaffungs- und Herstellungskosten absetzen

Wie der Name schon sagt, sind das die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie anfallen. Zu den ĂŒblichen Anschaffungskosten zĂ€hlen neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder MaklergebĂŒhren.

Was aber sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

MĂŒssen Sie die Immobilie nach dem Kauf erst umbauen, anbauen oder kernsanieren, damit Sie vermietungstauglich ist? Vermutlich haben Sie dann aufgrund der SanierungsbedĂŒrftigkeit des Hauses einen relativ niedrigen Kaufpreis gezahlt. Der Wert des Hauses oder der Wohnung erhöht sich allerdings durch Ihre Sanierungsarbeiten. Der „neue“ tatsĂ€chliche Wert des Hauses setzt sich dann aus dem Kaufpreis und Ihrer Renovierungsleistung zusammen. Deshalb zĂ€hlt man diese Ausgaben zu den Anschaffungskosten mit dazu. Das nennt man dann auch anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Unterschied zu „gewöhnlichen“ Erhaltungsaufwendungen ist, dass Sie die Kosten nicht sofort in einem Betrag von der Steuer absetzen dĂŒrfen. Sie werden nĂ€mlich zusammen mit den Anschaffungskosten im Rahmen der Absetzung fĂŒr Abnutzung, kurz AfA, berĂŒcksichtigt. Das bedeutet, dass Sie Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten auf in der Regel 50 Jahre verteilen.

Erhaltungsaufwendungen bringen Steuervorteil

Sobald Sie an Ihrer Immobilie etwas Instand halten, was bereits da ist, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Dazu zÀhlen z. B. obligatorische Schönheitsreparaturen, aber auch notwendige Sanierungen. Der Vorteil: Erhaltungsaufwendungen können Sie in voller Höhe und auf einen Schlag als Werbungskosten absetzen. Gewöhnliche Erhaltungsaufwendungen haben Sie, um Schönheitsfehler oder MÀngel zu beseitigen. Eine erkennbare Wertsteigerung des Hauses liegt damit nicht vor.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind beispielsweise:

  • Austausch von TĂŒrschlössern
  • Versetzen von WĂ€nden
  • Reparatur des Daches
  • Renovierung des Badezimmers
Zur Vereinfachung hat die Finanzverwaltung eine 4.000-Euro-Grenze festgelegt. Bis zu diesem Rechnungsbetrag können Aufwendungen fĂŒr eine einzelne Maßnahme als Erhaltungsaufwendung angesetzt werden.

Wenn Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten werden

Wie bereits beschrieben, können Sie Kosten fĂŒr Reparatur bzw. Instandhaltung direkt als Werbungskosten absetzen. Hier gibt es jedoch eine Ausnahme fĂŒr sehr hohe Reparaturkosten. Denn in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung Ihrer Immobilie, dĂŒrfen sie nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Andernfalls zĂ€hlen sie nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Ausgaben zusammen mit den Anschaffungskosten ĂŒber die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden mĂŒssen.

Mit vielen kleinen Reparaturen, die insgesamt die 15-Prozent-Grenze erreichen, laufen Sie Gefahr, jÀhrlich nur einen kleinen Betrag abschreiben zu können. Selbst dann, wenn es sich nur um Schönheitsreparaturen handelt. JÀhrlich anfallende Kosten wie z. B. die Schornsteinreinigung oder Heizungswartung sind von dieser Regelung allerdings nicht betroffen.

Unser Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie unter der 15-Prozent-Grenze liegen. Ist das nicht möglich, versuchen Sie den Zeitpunkt der Reparaturen auf das vierte Jahr nach dem Kauf zu legen.

NachtrÀgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Aber auch nach Ablauf der drei Jahre kann eine Renovierung zu nachtrĂ€glichen Herstellungskosten fĂŒhren. Und zwar dann, wenn eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards erfolgt oder die Immobilie erweitert bzw. vergrĂ¶ĂŸert wird. Das Augenmerk liegt bei der Standardhebung auf vier Kategorien:

  • Fenster
  • SanitĂ€ranlagen
  • Elektroinstallationen
  • Heizung

Werden mindestens drei dieser vier Wohnungs- oder GebĂ€udebestandteile innerhalb von fĂŒnf Jahren verbessert, fĂŒhrt dies in der Regel zu einer Anhebung des Wohnstandards. Das bedeutet, dass die Aufwendungen auch nach der Anschaffung des Hauses nur im Rahmen der AfA berĂŒcksichtigt werden dĂŒrfen.

Bei den Wohnstandards unterscheidet man in einfach, mittel und hoch. Eine Standardhebung liegt also dann vor, wenn sich z. B. der Wohnstandard von einfach auf mittel anhebt.

Das gleiche gilt immer, wenn durch einzelne Maßnahmen der ursprĂŒngliche Zustand des Hauses ausgebaut wird. Zum Beispiel auch durch eine flĂ€chenmĂ€ĂŸige Erweiterung des Hauses. Alle Kosten, die diese Erweiterung (z. B. Anbau) betreffen, mĂŒssen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gezĂ€hlt werden. Man spricht dann von einer Substanzmehrung. Es muss aber nicht immer direkt eine neue WohnflĂ€che entstehen.

Beispiele fĂŒr Substanzmehrung sind auch:

  • Errichtung einer Außentreppe
  • Einbau einer Alarmanlage
  • Einbau einer Markise
  • Einbau eines Kamins oder Kachelofens

Ausnahme der Ausnahme: BeschÀdigung durch Dritte

Der Albtraum eines jeden Vermieters: Der Mieter zieht aus und hinterlĂ€sst die Wohnung in einem nicht bewohnbaren Zustand. Und das ist oftmals mit sehr hohen Kosten verbunden. Hier haben Vermieter jedoch GlĂŒck im UnglĂŒck. Denn der BFH hat bereits im Jahr 2016 beschlossen, dass die Kosten fĂŒr die Beseitigung solcher MĂ€ngel in jedem Fall als Erhaltungsaufwendungen abgesetzt werden können. Auch dann, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent des Anschaffungspreises ĂŒbersteigen.

Einzige Voraussetzung: Sie mĂŒssen nachweisen können, dass die MĂ€ngel erst nach dem Kauf durch Dritte entstanden sind. Dann können Sie die Kosten in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem Sie Ihnen angefallen sind.

Dokumentieren Sie vor Einzug eines neuen Mieters immer den Zustand der Wohnung. So können Sie im Zweifel dem Finanzamt glaubhaft machen, dass ein zuvor nicht da gewesener Schaden behoben werden musste.
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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausfĂŒhrliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre SteuererklĂ€rung.

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      Anna Maringer

      Guten Tag,

      vielen Dank fĂŒr Ihre Nachricht. Wir bemĂŒhen uns stets um die Zufriedenheit unserer Leser und freuen uns sehr ĂŒber Ihr positives Feedback.

      Viele GrĂŒĂŸe
      Anna Maringer
      Content Editor bei steuernsparen

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