Energetische Sanierung nach Hauskauf

Energetische Sanierung nach Hauskauf

Sofort bei der Steuer abzugsfähig?


Ein Hauskauf ohne Renovierung – meist unvorstellbar. So werden beim Erwerb eines gebrauchten Gebäudes oftmals umfangreiche Instandhaltungs- und  Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Eigentlich sind diese Kosten dann Erhaltungsaufwand– und sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Vorausgesetzt, das Gebäude wird weitervermietet.

Doch aufgepasst: Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten  des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Die ungünstige Folge: Die Ausgaben werden den Anschaffungskosten hinzugerechnet – und mit ihnen einheitlich abgeschrieben.

15 Prozent-Grenze auch bei Sanierungen?

Die Frage ist nun, ob in die 15 Prozent-Grenze auch energetische Sanierungsmaßnahmen einbezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für

  • Wärmedämmung
  • Erneuerung der Außenfassade
  • Erneuerung des Daches
  • Austausch von Fenstern und Türen

Oder sind derartige Ausgaben unabhängig von der 15 Prozent-Grenze sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig?

Kosten nicht sofort abziehbar

Nun hat aktuell das Finanzgericht Nürnberg gegen die Häuslekäufer entschieden. Energetische Sanierungsmaßnahmen an einem vermieteten Gebäude können diese nicht sofort als Werbungskosten absetzen, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes die Grenze von 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten überschritten wird.

Denn bei Überschreitung dieser Grenze mutieren die Kosten zu Herstellungsaufwand. Und dieser ist nur im Wege der Abschreibung mit zwei Prozent jährlich abziehbar. Dies gilt leider auch für Ausgaben, die „durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang“, etwa aufgrund der Energieeinspar-Verordnung, entstanden sind (Aktenzeichen 4 K 571/13).

So werden Instandsetzungen definiert

Der Bundesfinanzhof hat in drei Urteilen den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen konkretisiert: Wenn in den ersten drei Jahren  nach dem Erwerb eines Hauses neben der Instandsetzung weitere Baumaßnahmen durchgeführt werden und die Kosten insgesamt mehr als 15 Prozent der  Gebäudeanschaffungskosten betragen, werden auch diese Aufwendungen in die „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ einbezogen.

Dazu gehören beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen, reine  Schönheitsreparaturen oder Maßnahmen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft. Folge: Ein sofortiger Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist insoweit nicht möglich (Aktenzeichen IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15).

Darauf sollten Sie achten

Wenn Sie nicht aufpassen, müssen Sie die Sanierungskosten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilen. Um diese ungünstige Behandlung zu vermeiden, haben Sie zwei Möglichkeiten:

  1. Achten Sie darauf, dass Sie Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre begonnen wurden, unter der 15 Prozent-Grenze halten (15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes).
  2. Alternativ können Sie auch erst mit der umfassenden Sanierung und Modernisierung nach dem dritten Jahr beginnen.

4 Comments

eigener Kommentar
    • 4
      Michael Schopp

      Hallo Herr Fretschner,

      bei Erbschaften gilt die sogenannte „Fußstapfentheorie“: Der Erbe übernimmt die (steuerliche) Rechtsstellung des Erblassers, soweit er keine Ausgleichszahlungen leisten musste. Hat der Erblasser also das Gebäude selbst erst vor weniger als drei Jahren erworben, gilt die 3-Jahresfrist ab dem Anschaffungsdatum für den Erben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Ihr steuersparen-Team

+ Kommentar hinterlassen