Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Was ist das und wann fällt sie eigentlich an?


Spekulationssteuer? Zugegeben, es hört sich an, als käme es aus unserem Beitrag „Kuriose Steuern“. Tatsächlich ist das eine umgangssprachliche Bezeichnung der wohl bekanntesten Steuerart: der Einkommensteuer. Doch die Spekulationssteuer zahlen Sie nur für bestimmte Einkünfte. Genauer gesagt geht es hier um das private Veräußerungsgeschäft. Was das nun wieder ist? Erfahren Sie mehr dazu in diesem Beitrag.

Kurz & Knapp

  • Verkaufen Sie bestimmte private Gegenstände innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend, fallen Steuern auf die Gewinne an.
  • Diese Steuer ist auch als Spekulationssteuer bekannt.
  • Es gibt auch Ausnahmen, in denen Gewinne steuerfrei bleiben.

Exkurs: Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?

Um die Spekulationssteuer erklären zu können, führt an dem privaten Veräußerungsgeschäft kein Weg vorbei. Doch was ist das eigentlich? Wer glaubt, dass nie Steuern anfallen, wenn privat verkauft wird, der irrt. Denn auf bestimmte Privatverkäufe können durchaus Steuern anfallen – und das nennt man dann ein privates Veräußerungsgeschäft. Wann das der Fall ist, regelt § 23 EStG. Grundsätzlich muss es sich dabei um ein Wirtschaftsgut handeln, das in seinem Wert steigen kann. Dazu zählen beispielsweise:

  • Gebäude oder Grundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (etwa Erbbau- oder Erbpachtrechte)
  • Schmuck und Antiquitäten
  • Sammlungen (wie etwa eine Münzsammlung)
  • Edelmetalle
  • Oldtimer
  • Tickets für Veranstaltungen
Info Icon GrafikAktienverkäufe zählten bis 2008 auch zu den privaten Veräußerungsgeschäften. Seit 2009 sind das aber Kapitaleinkünfte und unterliegen der Abgeltungsteuer. Verkaufen Sie hingegen Dinge des täglichen Gebrauchs, wie Möbel, Kleidung oder Ihr Privatauto, liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor. Diese Verkäufe bleiben in jedem Fall steuerfrei.

Was ist die Spekulationsfrist?

Und das bringt und zu unserem nächsten Fachbegriff: die Spekulationsfrist. Je nach Art des Wirtschaftsgutes gibt es verschieden Spekulationsfristen. Vereinfacht gesagt ist das der Zeitraum, indem Sie das Gut behalten müssen, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.

Bei Gebäuden, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten liegt die Frist bei 10 Jahren ab Kaufdatum. Das heißt, dass der Verkauf nur dann steuerpflichtig ist, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf dieser Zeit weiterverkaufen.

Bei den anderen Beispielen liegt die Spekulationsfrist hingegen bei nur einem Jahr.

Info Icon GrafikDie Spekulationsfrist ist der Zeitraum, indem Sie das Gut behalten müssen, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Sie wissen nun, was ein privates Veräußerungsgeschäft ist und dass es dabei Spekulationsfristen gibt. Doch welche Rolle spielt dabei die Spekulationssteuer? Ganz einfach: Verkaufen Sie das Wirtschaftsgut vor Ablauf der Spekulationsfrist und erzielen dabei einen Gewinn, ist dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig. Und in diesem Fall nennt man die Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer fällt also bei jedem gewinnbringenden privaten Veräußerungsgeschäft an. In diesem Beitrag möchten wir uns aber auf ein Bestimmtes beschränken: den Immobilienverkauf.

Spekulationssteuer bei Immobilien

Wie bereits erwähnt liegt die Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke bei 10 Jahren. Heißt das jedoch, dass man in jedem Fall Steuern zahlen muss, wenn man sein Haus oder seine Wohnung vorzeitig verkauft?

Kurz: Nein. Ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt nämlich davon, wie die Immobilie genutzt wurde:

Spekulationssteuer bei selbstgenutzten Immobilien

Vielleicht haben Sie auch schon von solch einem Fall gehört: Eine Familie erfüllt sich den Traum vom Eigenheim – doch schon nach wenigen Jahren folgt die Trennung. Und damit auch der Verkauf des Familienheims. Ein Trostpflaster: Sehr wahrscheinlich muss keine Steuer gezahlt werden, wenn durch den Verkauf ein Gewinn erzielt wird.

Blitz IconDer Grund: Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, bleiben von der Steuer befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, wie viel Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf liegt.

Achtung bei unbebauten Grundstücken

Achtung Steuer Hinweis Icon

Da hier eine eigene Nutzung ausgeschlossen ist, gibt es auch keine Steuerfreiheit. Das bedeutet leider, dass der Verkaufsgewinn von unbebauten Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist immer steuerpflichtig ist. Nur wenn Sie in der Zwischenzeit ein Haus darauf errichtet und das ausschließlich selbst bewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien

Anders sieht es jedoch aus, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann greift die Steuerbefreiung nicht und Sie müssen strikt auf die Spekulationsfrist achten, wenn Sie die Steuer umgehen möchten. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme, die an folgendem Beispiel deutlich wird:

Beispiel:

Stefan hat ein Haus gekauft, dass er 5 Jahre lang vermietet. Nachdem seine Mieter ausziehen, entscheidet er sich, selbst in das Haus zu ziehen und wohnt dort weitere 3 Jahre. Da er jedoch aus beruflichen Gründen wegziehen muss, verkauft er das Haus nach insgesamt 8 Jahren gewinnbringend. Fällt nun Spekulationssteuer an?

Die Antwort: Nein. Wenn eine zunächst vermietete Immobilie in Jahr des Verkaufs sowie den 2 vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, greift auch hier die Steuerbefreiung. Stefan muss den erzielten Gewinn also nicht versteuern.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die tatsächliche Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab. Um sie zu ermitteln brauchen Sie folgende Werte:

  • Anschaffungskosten (abzüglich Abschreibungen),
  • Kosten, die durch den Verkauf entstehen (wie Kosten für Makler oder Verkaufsinserate),
  • Der Verkaufspreis bzw. Ihr erzielter Gewinn und
  • Ihr persönlicher Steuersatz.

Haben Sie alle Werte, lässt sich die Steuerhöhe relativ einfach ermitteln.

Beispiel:

Stefanie verkauft Ihre vermietete Wohnung drei Jahre nach der Anschaffung. Vor drei Jahren kaufte sie diese für insgesamt 150.000 Euro und hat in der Zeit insgesamt 9.000 Euro abgeschrieben. Der Verkaufspreis lag hingegen bei 170.000 Euro. Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 40 Prozent. Um die Höhe der Spekulationssteuer ermitteln zu können, rechnet sie wie folgt:

  1. Im ersten Schritt ermittelt sie den Restwert, indem sie die bereits abgeschriebenen Kosten von den Anschaffungskosten abzieht:
    150.000 Euro (Anschaffungskosten) – 9.000 Euro (Abschreibung) = 141.000 Euro
  2. Anschließend berechnet sie ihren Gewinn, indem sie den Restwert von dem Verkaufspreis abzieht:
    170.000 Euro – 141.000 Euro = 29.000 Euro
  3. Im letzten Schritt wendet sie auf ihren Gewinn ihren persönlichen Steuersatz an:
    29.000 Euro x 40 Prozent = 11.600 Euro

Stefanie muss auf Ihren Gewinn eine Spekulationssteuer in Höhe von 11.600 Euro zahlen.

Spekulationssteuer Infografik

Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen?

Der gewerbliche Immobilienhandel bildet das Gegenstück zum privaten Veräußerungsgeschäft. Dann geht es nicht um Privateigentum, dass ausnahmsweise verkauft wird. Vielmehr geht es um regelmäßige An- und Verkäufe mit der Absicht, regelmäßig Gewinne zu erzielen.

Doch greift dann auch die Spekulationssteuer? Ja: Da in der Regel die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, muss auf die Gewinne Einkommensteuer gezahlt werden. Doch nicht nur das – auch Gewerbesteuer wird fällig. Denn es handelt sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Bleibt nur eine Frage: Ab wann ist der Immobilienverkauf als Gewerbe einzustufen?

3-Objekte-Grenze

Grundsätzlich gilt: Werden innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mindestens 3 Immobilien gekauft und schließend weiterverkauft, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Von einem privaten Veräußerungsgeschäft kann dann keine Rede mehr sein – oder doch?

Tatsächlich ist das keine feste Grenze, die in jedem Fall gilt. Es gibt auch Fälle in denen Sie erst bei 4 wiederverkauften Immobilien als Gewerbetreibender eingestuft werden. Zum Beispiel, wenn Sie eine der Immobilien selbst bewohnt haben. Andersherum kann es auch passieren, dass das Finanzamt Ihnen bereits bei 2 verkauften Immobilien ein Gewerbe unterstellt.

Blitz IconIn erster Linie zählt, ob von Anfang an eine Veräußerungsabsicht besteht. Ist das der Fall, wird Ihre Tätigkeit als Gewerbe eingestuft – unabhängig von der Anzahl der gehandelten Immobilien.

Gibt es einen Freibetrag?

Ja. Allerdings darf Ihr Gewinn dafür nicht zu hoch ausfallen. Nur, wenn Ihr Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft niedriger als 600 Euro war, bleibt er steuerfrei. Aber Achtung: Alle Gewinne eines Jahres werden hierfür zusammengezählt. Liegen die Gewinne in Summe auch nur einen Cent über der Freigrenze, werden sie in vollen Umfang von der Steuer erfasst.

Wie sieht es mit Verlusten aus?

Einen Gegenstand oder Immobilie verlustreich verkaufen und den Verlust auf andere Einkünfte anrechnen? Klingt nach einem guten Steuer-Spar-Modell. Doch dem schiebt der Gesetzgeber einen Riegel vor: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen aus gleichen Geschäften verrechnen.

Beispiel:

Stefan kauft sich am 01.07.2019 einen Oldtimer. Allerdings hat er den Wartungs- und Reparaturaufwand unterschätzt. Er bemerkt, dass er sich das gute Stück eigentlich nicht leisten kann. Zudem sieht es bei ihm finanziell grade schlecht aus. Deshalb versucht er, das gute Stück so schnell wie möglich wieder zu verkaufen. Leider muss er den Wagen für weniger verkaufen als er selbst gezahlt hat. Das Verkaufsdatum ist der 01.04.2020 und liegt damit noch innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr. Damit handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft.

Den Verlust, den Stefan gemacht hat, kann er allerdings nicht mit anderen Einkünften (z. B. aus seiner Anstellung) verrechnen. Er hatte im Jahr 2020 auch keine gewinnbringende weitere private Veräußerungen. Deshalb nimmt er den Verlust mit ins nächste Steuerjahr. Erst, wenn er in einem folgenden Jahr mit einer privaten Veräußerung einen steuerpflichtigen Gewinn erzielt, wirkt sich der Verlust aus dem Oldtimer-Verkauf steuerlich aus.

Erben & Schenken – was gilt?

Wir wissen jetzt, wie es sich bei privaten bzw. vermieteten Immobilien und gewerblichem Handel mit der Spekulationssteuer verhält. Doch was passiert, wenn die Immobilie verschenkt bzw. vererbt wird?

Grundsätzlich wird aus steuerlicher Sicht kein Unterschied gemacht, ob es sich um eine Schenkung oder ein Erbe handelt. In beiden Fällen gilt: Die Spekulationsfrist wird sozusagen mit geschenkt bzw. vererbt.

Beispiel:

Stefans Eltern haben vor 5 Jahren eine Wohnung gekauft, die die ganze Zeit über vermietet war. Nun entscheiden Sie sich, die Wohnung ihrem Sohn zu schenken. Stefan hat nun zwei Möglichkeiten:

  1. Er behält die Wohnung und vermietet sie weiterhin oder meldet Eigenbedarf an. In beiden Fällen bleibt er von der Spekulationssteuer verschont.
  2. Er entscheidet sich dafür, die Wohnung weiterzuverkaufen, weil die Immobilienpreise inzwischen stark gestiegen sind und er einen guten Gewinn erzielen kann. Dann muss er jedoch aufpassen. Denn die restlichen 5 Jahre der Spekulationsfrist werden an ihn weitergegeben, sodass in diesem Zeitraum auf seinen Gewinn Spekulationssteuer anfällt.
Info GlühbirneIst die Spekulationsfrist bereits vor der Schenkung bzw. dem Erbe abgelaufen? Dann können Sie aufatmen: denn die Frist beginnt nicht erneut zu laufen.

Veräußerungsgewinne angeben mit WISO Steuer

Das private Veräußerungsgeschäft in der Steuererklärung angeben? Mit WISO Steuer geht das ganz einfach. Über Daten erfassen > Themen hinzufügen > Weitere Einkunftsarten gelangen Sie zu der Übersicht aller Einkunftsarten. Wählen Sie nun Zinsen, Kapitalerträge und Veräußerungsgeschäfte aus. Bei private Veräußerungen können Sie alle Daten eintragen. Das Programm übernimmt all Ihre Eingaben direkt in die richtige Zeile Ihrer Steuererklärung. Mit dem Steuer-Versand geben Sie Ihre Steuererklärung anschließend digital ab – schnell und sicher ohne Drucken und ohne Postversand.

privates Veräußerungsgeschäft Spekulationssteuer eintragen

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

Auch wenn die kostenlosen und frei zugänglichen Inhalte dieser Webseite mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurden, übernehmen wir keine Gewähr für deren Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Der Aufruf dieser Inhalte begründet mangels Rechtsbindungswillens unsererseits keinerlei Vertragsverhältnis. Außer im Falle von Vorsatz übernehmen wir keine Haftung für etwaige aus der Verwendung der Inhalte resultierende Schäden.

Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

+ Hier gibt es noch keine Kommentare

Kommentar hinterlassen