Verbilligte Vermietung

Verbilligte Vermietung

Vergleichsrechnung mit oder ohne Mietnebenkosten?


Wer ein Haus oder eine Wohnung an Angehörige vermietet, verlangt selten die volle Miete. Die Immobilien werden dann meist zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen.

Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft: Einerseits müssen nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden. Andererseits sind damit zusammenhängende Ausgaben in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

66 Prozent der ortsüblichen Miete

Seit 2012 sind Kosten nur dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Das bedeutet: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 Prozent, sind die Kosten nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.

Kalt oder Warmmiete?

Doch welche Miete ist maßgebend beim Vergleich? Ist mit der „vereinbarten Miete“ und „ortsüblichen Marktmiete“ die Kaltmiete oder die Warmmiete gemeint?

Warmmiete laut Finanzamt

Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass die „ortsübliche Marktmiete“ die Kaltmiete ist – zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Wasser und Abwasser
  • Heizung
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Beleuchtung
  • Gartenpflege
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart

Nicht dazu zählen Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (R 21.3 EStR; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, S 2253A-85-St 227).

Kaltmiete laut Richter

Doch nun hat das Finanzgericht Düsseldorf gegen die Finanzverwaltung entschieden: Bei der vergleichbaren „ortsüblichen Marktmiete“ dürfen die zu entrichtenden Betriebskosten nicht in die Vergleichsrechnung mit einbezogen werden.

Begründung der Richter: der örtliche Mietspiegel beziehe sich üblicherweise auf die ortsübliche Nettokaltmiete. Daher sei nur auf die vereinbarte Nettokaltmiete und die ortsübliche Nettokaltmiete abzustellen (Aktenzeichen 4 K 2268/14 E, Revision XI R 44/15).

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Bei einer verbilligten Miete wird in der Regel nur die Kaltmiete reduziert und nicht die Nebenkosten für Heizung und Strom. Da diese Ausgaben einen beachtlichen Teil der Warmmiete ausmachen, ist die Berechnung anhand der Kaltmieten für Vermieter oft ungünstiger als die Berechnung mit Warmmieten.

Jetzt muss der BFH klären, ob für die Vergleichsrechnung die Nettokaltmiete oder die Warmmiete maßgebend ist (Aktenzeichen XI R 44/15).

Das sollten Sie jetzt tun

Setzen Sie bei Vergleichsrechnungen unbedingt weiterhin die Warmmiete an, bis ein endgültiges Urteil ergangen ist. Sollte der Fiskus dies bemängeln, legen Sie Einspruch gegen den Steuerbescheid ein und verweisen Sie auf das Aktenzeichen XI R 44/15.

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