Bogen rund

Verkauf der Ferienwohnung

Was Sie beachten sollten


Wird eine Ferienwohnung an ständig wechselnde Feriengäste vermietet, sind die Einnahmen umsatzsteuerpflichtig. Seit 2010 unterliegt die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen – auch in Ferienwohnungen – dem ermäßigten Steuersatz von sieben Prozent.

Droht eine Vorsteuer-Berichtigung?

Die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis kann als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet werden.

Wird die Ferienwohnung dann innerhalb von zehn Jahren verkauft, droht eine Berichtigung der Vorsteuer und eine anteilige Rückforderung des Finanzamtes.

Verkaufserlös umsatzsteuerfrei

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Verkauf einer Ferienwohnung, die zuvor umsatzsteuerpflichtig vermietet wurde, eine “Geschäftsveräußerung im Ganzen” darstellt. Und diese ist gemäß Gesetz umsatzsteuerfrei.

Dies gilt auch bei Verkauf einer einzelnen Ferienwohnung. Auf dem Verkaufspreis muss also keine Umsatzsteuer berechnet werden. Und bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren erfolgt auch keine nachteilige Berichtigung der Vorsteuer.

Was ist eine Geschäftsveräußerung im Ganzen?

Eine Geschäftsveräußerung ist die Übertragung eines Geschäftsbetriebs, mit dem eine selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit fortgeführt werden kann. Der Erwerber muss die Unternehmensfortführung beabsichtigen. Die Übertragung eines vermieteten Grundstücks ist eine Geschäftsveräußerung, da mit dem Eintritt in den Mietvertrag ein Vermietungsunternehmen übernommen wird.

Dementsprechend ist die Veräußerung eines Gebäudes ohne Übergang eines Mietvertrags im Regelfall keine Geschäftsveräußerung. Denn die Übertragung eines unvermieteten Grundstücks führt nicht zur Übertragung eines Unternehmensteils, mit dem eine selbstständige Tätigkeit fortgeführt werden kann, sondern zur Übertragung eines einzelnen Vermögensgegenstandes.

Vermietung zum Verkaufszeitpunkt nicht nötig

Für die Annahme der Geschäftsveräußerung ist es unschädlich, wenn die Ferienwohnung im Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietet war. Abzustellen ist vielmehr “auf die Übereinstimmung der vor und nach der Lieferung ausgeübten Vermietungstätigkeit”.

Hier ist die Besonderheit zu berücksichtigen, dass Ferienwohnungen nicht zur langfristigen, sondern zur wiederholten kurzfristigen Vermietung bestimmt sind, und deshalb kann aus vorübergehenden Leerständen nicht auf eine Unterbrechung oder Beendigung der Vermietungstätigkeit geschlossen werden (Aktenzeichen V R 10/13).

 

Steuerberatung?

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