Verkauf eines privaten Grundstücks

Verkauf eines privaten Grundstücks

Werbungskosten oder Veräußerungskosten?


Zu unterscheiden, wann welche Kosten wo in die Steuererklärung gehören, ist nicht immer einfach. Insbesondere, wenn vermietete Immobilien des Privatvermögens veräußert werden, nimmt es das Finanzamt genau. Kosten, die mit der Vermietung der Wohnung zusammenhängen, sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Kosten, die durch den Verkauf der Immobilie entstehen, sind Veräußerungskosten.

Zehnjährige Frist

Wird eine Immobilie verkauft, kann dieser Verkauf für die Einkommensteuer relevant sein. Oder es ist ein nicht steuerbarer Vorgang im Privatbereich. Das Steuerrecht kennt für private Immobilien den Begriff des privaten Veräußerungsgeschäfts.

Liegen zwischen der Anschaffung und der Veräußerung einer vermieteten, privaten Immobilie nicht mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf grundsätzlich zu versteuern.

Veräußerungskosten

Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehen, mindern die Einnahmen aus dem Verkauf. Wird das private Grundstück erst nach Ablauf der zehnjährigen Frist veräußert, sind die Veräußerungskosten in der Steuererklärung nirgends unterzubringen. Im Gegenzug ist der Verkauf nicht zu versteuern.

Veräußerungskosten sind vor allem keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Zu den Werbungskosten gehören nur Ausgaben, die zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Einnahmenquelle notwendig sind.

Achtung:

Sobald Sie Ihre Vermietungsabsicht aufgegeben haben und auch keine Einnahmen aus der Vermietung Ihrer privaten Immobilie mehr erzielen, können Sie keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr geltend machen.

Gescheiterte Veräußerung

Scheitert ein geplanter Verkauf und sind dadurch Kosten entstanden, können diese Kosten nicht in der Steuererklärung angesetzt werden, weder bei Vermietung und Verpachtung noch als Ausgaben für ein privates Veräußerungsgeschäft. Dies gilt auch, wenn zwischen Anschaffung und geplanter Veräußerung kein Zeitraum von zehn Jahren liegt. Das haben die Richter des Bundesfinanzhofs entschieden.

Die Richter waren der Auffassung, dass Kosten für ein privates Veräußerungsgeschäft nur steuerlich anzusetzen sind, wenn tatsächlich ein Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Nicht geklärt wurde in diesem Zusammenhang von den Richtern des Bundesfinanzhofs, ob die Kosten für die geplante Veräußerung als nachträgliche Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung erhöhen. So würden sich die Kosten über eine lange Zeit in kleinen Beträgen steuerlich auswirken.

Denkbar wäre auch ein Ansatz als außergewöhnliche Belastungen. In jedem Fall sollten Sie um die steuerliche Anerkennung der Kosten kämpfen.

Bundesfinanzhof, IX R 8/12

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