Verluste bei der Ferienwohnung

Wann der Fiskus diese nicht anerkennt


Häufiges Problem bei Ferienwohnungen: Die Ausgaben sind meist über die Jahre hinweg höher als die Einnahmen, da die Wohnungen selten das ganze Jahr vermietet werden. Hier sieht der Fiskus seine Chance – und erkennt unter Umständen die Verluste nicht an.

Wohnung teilweise selbst genutzt

Wird die Ferienwohnung ausschließlich fremd vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehalten, geht der Fiskus von einer Einkunftserzielungsabsicht aus. Folge: Das Finanzamt muss die Verluste aus der Vermietung in vollem Umfang anerkennen. Bei teilweiser Selbstnutzung sieht dies jedoch anders aus: Hier prüft das Finanzamt, ob die Absicht vorliegt, Einkünfte zu erzielen – mittels einer Ertragsprognose über 30 Jahre.

Vier Wochen Selbstnutzung

Das Finanzgericht Köln entschied zuletzt zugunsten der Vermieter: Eine Selbstnutzung von bis zu vier Wochen sei unschädlich und deswegen eine Ertragsprognose nicht erforderlich. Die Möglichkeit der Selbstnutzung war nur auf Zeiten außerhalb der allgemeinen Ferien gelegen. Zudem hätten die Vermieter eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Vermietungstagen erreicht (Urteil des Finanzgerichtes (FG) Köln, Aktenzeichen 10 K 4965/07).

Nutzung nur in Leerstandzeit

Auch das FG Niedersachsen urteilte positiv für die Vermieter: Bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich fremd vermietet wird, ist eine im Vermittlungsvertrag vorbehaltene Selbstnutzung von zwei bis drei Wochen im Jahr unschädlich. Voraussetzung: Die Selbstnutzung beschränkt sich auf übliche Leerstandszeiten. Zudem müssen die tatsächlichen Tage der Vermietung die ortsüblichen Vermietungstage erreichen oder sogar übertreffen. In diesem Fall besteht kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht zu zweifeln und eine Prognose-Rechnung zu erstellen (Urteil des FG Niedersachsen, Aktenzeichen 9 K 180/09).

Vorsicht bei vorbehaltener Selbstnutzung!

Nun hat der Bundesfinanzhof leider zu Ungunsten der Vermieter entschieden: Behält sich der Vermieter eine Zeit der Selbstnutzung vor,  muss die Absicht der Einkünfteerzielung mittels Prognose überprüft werden. Ob man vom Recht der Eigennutzung tatsächlich auch Gebrauch macht, spielt keine Rolle. Es ist auch unerheblich, ob der Vorbehalt der Selbstnutzung vertraglich vereinbart wurde (also von ihm angestrebt wurde). Dies gilt auch, wenn sich der Vorbehalt aus einer Klausel im Mustervertrag ergibt (BFH-Urteile vom 16.4.2013, IX R 26/11 und IX R 22/12).

Hinweis

Wenn Sie die Vermietung Ihrer Ferienwohnung an eineOrganisation übertragen haben und die Verluste gerne ohne weiteren Aufwand absetzen wollen, sollten Sie nochmals genau in den Vermittlungsvertrag schauen: Er darf keine vorformulierte Klausel enthalten, nach der Sie die Ferienwohnung “nur in der Zeit zwischen dem … und dem … eines Jahres selbst nutzen dürfen und die Zeit der Selbstnutzung insgesamt jährlich vier Wochen nicht überschreiten darf.” Allein eine solche Klausel führt schon dazu, dass der Fiskus eine Prognose anstellt und überschlägig berechnet, ob die roten Zahlen irgendwann eine schwarze Null erreichen oder zu einem Totalverlust führen. Nur wenn insgesamt ein Überschuss zu erreichen ist, werden die Verluste anerkannt.

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