Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig?

Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig?

Was Sie beim Immobilienverkauf beachten sollten


Wird bei Verkauf einer vermieteten Immobilie das Darlehen aus dem Verkaufserlös getilgt, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Doch kann man diese Zahlung als Werbungskosten abziehen?

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz für die entgehenden Zinsen während des vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums. Nach früherer Rechtslage war diese nicht als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude verkauft wurde. Denn in diesem Fall handelt es sich bei der Entschädigung um Veräußerungskosten, die innerhalb der Spekulationsfrist vom Verkaufserlös abgezogen werden können.

Schuldzinsen abzugsfähig

Aber nach einem neuen Urteil des BFH können Schuldzinsen nach dem Verkauf als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden (Aktenzeichen IX R 67/10). Wenn also der Werbungskostenabzug für Schuldzinsen möglich ist, müsste dies doch auch für entsprechende Ersatz-Zahlungen wie die Vorfälligkeitsentschädigung gelten, oder?

Spekulationsfrist maßgebend

Nun hat das Finanzgericht Düsseldorf eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Ablösung eines Darlehens nach dem Verkauf eines vermieteten Gebäudes nicht als Werbungskosten anerkannt. Der Grund: Der Verkauf hat nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren stattgefunden. Die Finanzrichter meinen, dass nur bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Schuldzinsen und folglich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung steuermindernd als Werbungskosten zu berücksichtigen seien (Aktenzeichen I7 K 545/13 E und 7 K 3506/12 F).

Der Fall

Die Vermieterin hatte das im Jahr 1999 erworbene Vermietungsobjekt im Jahr 2010 veräußert. Der finanzierenden Bank musste sie zur Ablösung der Restschuld aus zwei Anschaffungsdarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 3.500 Euro zahlen. Das Finanzamt lehnte den Abzug dieser – nach der Veräußerung entstandenen – Aufwendungen als Werbungskosten ab, weil die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen war.

Einspruch einlegen kann sich lohnen!

Da gegen die beiden Urteile Revision beim BFH eingelegt wurde, ist bald mit einer Klärung der Streitfrage zu rechnen (Aktenzeichen IX R 42/13). Derzeit lehnt auch die Finanzverwaltung den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen ab, falls der Verkauf nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt (BMF-Schreiben vom 28.3.2013). Nach unserer Auffassung spricht die ausführliche Begründung des o.g. BFH-Urteils jedoch dafür, dass die Schuldzinsen auch bei einem Verkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist absetzbar sein müssten – was dann auch für die Vorfälligkeitsentschädigung gelten würde.

Hoffnung auf positive Wendung macht ein Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts: Die Richter haben gegen den Fiskus entschieden und nachträgliche Schuldzinsen auch bei einem Verkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist anerkannt (Aktenzeichen 11 K 31/13).

Neues Vermietungsobjekt

Etwas anderes gilt, wenn der nach Darlehenstilgung verbleibende Veräußerungserlös zur Finanzierung eines neuen Vermietungsobjektes verwendet wird. Dann gehört die Vorfälligkeitsentschädigung für den alten Kredit zu den Finanzierungskosten des neuen Objekts. Und kann folglich anteilig als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften aus dem neuen Objekt abgesetzt werden (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX R 34/01).

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