10. September 2016

Mietwohnungen gewerblich nutzen

© Jack Frog/Shutterstock.com
Die Mieten steigen vielerorts. Da überlegt manch ein Mieter womöglich, die Wohnung profitabel zu nutzen – ob er beispielsweise einzelne Zimmer untervermieten, in Büroräume umfunktionieren oder sogar für Filmaufnahmen zur Verfügung stellen soll. Doch dürfen Mietwohnungen überhaupt gewerblich genutzt werden? Welche Regeln und Grenzen sollten sie kennen? Je nachdem, was einem vorschwebt, braucht man unter Umständen das Einverständnis des Vermieters. Sonst drohen mietrechtliche Konsequenzen.

Grundsätzlich sind Wohnräume nur zum Wohnen da. Will der Mieter die Räume jedoch für andere Zwecke verwenden, gibt es klare Grenzen. Er darf beispielsweise seine Wohnung nicht komplett in eine Bürogemeinschaft umfunktionieren. Auch wenn Gleichgesinnte über die Arbeitsräume begeistert wären, gilt: „Wer eine Immobilie für Wohnzwecke mietet, kann die Zimmer nicht ausschließlich für gewerbliche Zwecke nutzen. Das ist verboten“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Widersetzt sich ein Mieter dagegen, können mietrechtliche Konsequenzen folgen. Im schlimmsten Fall erhält er dann eine fristlose Kündigung.

Muss man Mietwohnungen bewohnen?

Mieter sind nicht zum Einzug verpflichtet. Sie können den Wohnraum auch leer stehen lassen. Wer beispielsweise für längere Zeit ins Ausland geht oder eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt hat, darf die Zimmer ungenutzt lassen. Vorausgesetzt: „Er erfüllt seine Fürsorgepflicht und achtet darauf, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt“, erklärt Happ. So müssen die Räume etwa im Winter geheizt werden, damit keine Schäden an den Rohren entstehen. Ansonsten drohen dem Mieter Schadenersatzforderungen.

Homeoffice

Anders sieht es aus, wenn der Mieter in einem einzelnen Zimmer ein Büro einrichten will. Das ist unter bestimmten Umständen erlaubt. „Der Mieter muss jedoch vorher den Vermieter um Erlaubnis fragen“, gibt Happ zu bedenken. Ob der Eigentümer dem Vorhaben zustimmt, hängt unter anderem von der genauen Arbeit und deren Umfang ab. Typische Tätigkeiten, die in der Regel erlaubt sind: Korrigieren von Klausuren, Übersetzen oder Schreiben von Texten, das Erstellen von Gutachten. Denn bei nicht störenden Tätigkeiten hat der Mieter meist gute Chancen. „Dann hat er sogar oft einen Anspruch auf eine Genehmigung des Vermieters“, sagt der Mietrechtsexperte und nennt ein Beispiel: Selbstständige brauchen meist nicht viel zum Arbeiten – einen Laptop, ein Telefon und eine ruhige Umgebung. In solchen Fällen können sie ihre Tätigkeit problemlos von zu Hause aus erledigen und sich so die Miete für ein extra Büro außerhalb der Wohnung sparen. Kein Wunder, dass das Homeoffice immer beliebter wird.

Doch es gibt Einschränkungen: Kommt mehrmals täglich Kundschaft in die Wohnung – etwa bei einem Anwalt oder einem Versicherungsvertreter – kann der Vermieter die Heimarbeit verbieten. „Denn weder der Vermieter noch die Nachbarn müssen es dulden, dass fortlaufend fremde Menschen durch das Haus laufen“, sagt Happ. So ist es meist auch nicht erlaubt, dass der Mieter in seiner Wohnung Mitarbeiter beschäftigt und für sie Arbeitsräume einrichtet. Selbst wenn er einige Zimmer weiterhin bewohnt.

Wann immer sich die anderen Bewohner im Haus durch Lärm oder Dreck gestört fühlen, kann der Vermieter ein Verbot aussprechen. Beispielsweise wenn sich ein Mieter nebenberuflich als Schreiner versucht, dafür ein Zimmer als Werkstatt umfunktioniert und dort Möbel baut. „Das müssen die anderen Bewohner nicht ertragen“, sagt Happ. Auch Musiklehrer haben schlechte Karten, wenn sie regelmäßig in der Wohnung musizieren und Schüler mit einem Instrument unterrichten wollen.


verbrauchertipp: Wenden Sie sich vor Aufnahme der Tätigkeit schriftlich an Ihren Vermieter. Erklären Sie ihm in einem Brief kurz den Umfang und die Art der Heimarbeit. Wenn bei der Tätigkeit kein Lärm, Schmutz oder anderweitige Belästigungen anfallen, können Sie ihm dies mitteilen. Das erhöht die Chancen für eine Genehmigung. Denn handelt es sich um eine Tätigkeit, die die anderen Bewohner nicht belästigt, muss der Vermieter dieser in der Regel zustimmen.


Verkaufsfläche

Zuhause arbeiten ist das eine. Aber was gilt, wenn man die Räume beispielsweise als Verkaufsfläche nutzen will? Dabei kommt es auf den genauen Umfang an. Grundsätzlich gilt: „Mieter dürfen die Wohnräume nicht in eine Verkaufsfläche umfunktionieren“, betont Happ. Das ist insbesondere dann verboten, wenn der Mieter dort regelmäßig Gegenstände verkauft und Interessenten vorher zur Besichtigungen in die Wohnung kommen. Ebenso kritisch: Wenn der Mieter im großen Umfang fremde Sachen, beispielsweise aus einer Erbschaft, extra in seine Wohnung räumt, um sie dort dann Käufern anzubieten. Handelt es sich hingegen um eigene Möbel oder Hausrat, den man über eine Online-Verkaufsplattform loswerden will, ist dies laut Happ meist kein Problem.

Filmaufnahmen

Eine schicke Altbauwohnung, ein Loft mit hohen Decken, eine große Dachterrasse – solche Objekte sind für Foto- und Filmaufnahmen begehrt. Im Internet gibt es eigene Agenturen und Scouts, die nach geeigneten Drehorten suchen. Selbst eine klassische Mietwohnung hat gute Chancen. Die Tagessätze und Pauschalen variieren. Doch Vorsicht: Wer seine Wohnung für einen Werbespot, eine Serie oder einem Spielfilm zur Verfügung stellen will, sollte vorher seinen Vermieter fragen. Die Zustimmung hängt davon ab, wie regelmäßig der Mieter Aufnahmen in der Wohnung zulässt und, ob er dafür Geld bekommt. „Handelt es sich um einen gewerblichen Zweck, kann der Vermieter die Filmaufnahmen verbieten“, sagt Happ.

Wer sich in einer Kartei aufnehmen lassen will, braucht auf jeden Fall eine Zustimmung des Vermieters. Nicht zuletzt muss der Mieter dann sicherstellen, dass die Nachbarn nicht gestört werden. Das Filmteam sollte also nicht einen großen LKW vor der Haustür parken, das Equipment polternd durch das Treppenhaus schleppen und bis in die Nacht lautstark auf dem Balkon über die nächste Szene reden.


verbrauchertipp: Schließen Sie immer einen schriftlichen Vertrag mit der Firma ab. Darin sollte unter anderem stehen, welche Zimmer das Film- oder Fototeam nutzen darf, wie lange die Aufnahmen genau dauern dürfen und wie hoch das vereinbarte Honorar ist. Außerdem sollten Sie vorab klären, ob die Räume umgestaltet und etwa Möbel an eine andere Stelle gerückt werden müssen. Wichtig: Die Firma sollte eine Haftpflichtversicherung haben, damit Mieter und Vermieter nicht auf Kosten sitzen bleiben, falls Schäden in der Wohnung oder im Treppenhaus entstehen.


Untermiete

Einzelne Zimmer dürfen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen an Dritte untervermieten. Dabei muss der Vermieter immer erst zustimmen. Berechtigte Gründe können die Untervermietung jedoch rechtfertigen. „Ein denkbarer Grund wäre, dass man sich sonst die Miete nicht mehr leisten kann, etwa weil man seinen Job verloren hat oder plötzlich weniger verdient“, nennt Happ als Beispiel. In solchen Fällen muss der Vermieter sogar eine Genehmigung erteilen – es sei denn, aus seiner Sicht sprechen eindeutige Argumente dagegen. Das ist der Fall, wenn der einziehende Untermieter dafür bekannt ist, dass er beispielsweise den Hausfrieden stört. „Dann kann der Vermieter den Einzug trotz triftigen Grunds verbieten“, erklärt Happ.

Laut § 553 BGB hat der Vermieter einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegt. Unter einem berechtigten Interesse werden nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe verstanden.


verbrauchertipp: Beantragen Sie die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich und setzen Sie dem Vermieter eine Frist. Benennen Sie den Untermieter oder die Untermieterin in Ihrem Antrag namentlich.


Als berechtigtes Interesse gelten folgende Gründe:

  • Der Hauptmieter ist aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen.
  • Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich verringert, etwa in einer Wohngemeinschaft.
  • Der Mieter geht aus beruflichen oder ausbildungstechnischen Gründen für einen begrenzten Zeitraum ins Ausland. Der Mieter möchte seinen Lebenspartner mit in die Wohnung aufnehmen.

Das Interesse des Mieters darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Sonst liegt der Verdacht nahe, dass der Mieter die Wohnung schon zu kommerziellen Zwecken gemietet hat.


verbrauchertipp: Die Aufnahme der Eltern oder der eigenen Kinder in die Wohnung ist nie genehmigungspflichtig. Bei Lebenspartnern muss der Vermieter informiert werden.


Ferienwohnung

Selbst wenn der Mieter vom Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erhalten hat, heißt das nicht, dass er die Wohnung automatisch tageweise als Ferienwohnung vermieten darf, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB) und verweist auf eine höchstrichterliche Entscheidung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil entschieden, dass Mieter eine extra Genehmigung des Vermieters brauchen, wenn sie Zimmer an Feriengäste untervermieten wollen. Eine allgemeine Zustimmung zu einer Untervermietung reiche dafür nicht aus (AZ VIII ZR 210/13). Denn eine kurzzeitige Überlassung einzelner Zimmer an beliebige Touristen sei keine Untervermietung. Diese sei gewöhnlich auf eine gewisse Dauer angelegt. Auch die Vermietung der kompletten Wohnung an Feriengäste ist mitunter verboten – insbesondere in Berlin gilt das Verbot zur Zweckentfremdung von Wohnrecht. „Der Vermieter kann in so einem Fall dem Mieter keine Zustimmung zur Untervermietung an Feriengäste geben“, sagt Happ.


Berlin: Zweckentfremdung von Wohnraum verboten

Am 1. Mai 2016 lief die zweijährige Übergangsfrist für das Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) ab. Seitdem dürfen in Berlin Immobilien, die zu Wohnzwecken dienen, nicht mehr komplett an Feriengäste vermietet werden – bis auf wenige Ausnahmen, die strengen Regelungen unterliegen. Mehrere Eigentümer hatten gegen das Gesetz geklagt. Doch das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist verfassungsmäßig, entschied das Verwaltungsgericht Berlin Anfang Juni 2016 (AZ 6 K 103.16 u.a.). Die Untervermietung einzelner Zimmer oder ein Wohnungstausch während des Urlaubs sind jedoch weiterhin möglich. Mieter müssen dann aber vorab eine explizite Zustimmung des Vermieters einholen, dass sie die Räume an Feriengäste untervermieten dürfen (siehe BGH-Urteil: VIII ZR 210/13).

Wenn Mieter laut Gesetz und Vermieter einzelne Zimmer Fremden zur Verfügung stellen können, müssen sie dafür Sorge tragen, dass die wechselnden Gäste die Nachbarn nicht durch Lärm, Dreck oder Feiern während der Ruhezeiten stören. Zusätzlich sollten Mieter dann aber auch gewerberechtliche und steuerrechtliche Fragen klären. Denn wer die Wohnung gewerblich nutzt und dafür keine Genehmigung der Bauaufsicht einholt, dem drohen Bußgelder und rechtliche Konsequenzen.

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