Lexikon

Beleihungswert

Grundsätzlich gilt als Beleihungswert eines Grundstücks (oder einer Immobilie auf einem Grundstück) der Wert, der für die Zukunft mit hoher Sicherheit erreicht werden kann. Anders formuliert ist der Beleihungswert der aktuelle Marktpreis einer Immobilie abzüglich aller in Zukunft möglicherweise den Preis reduzierender Risikofaktoren. Meist, aber das ist wirklich nur ein Näherungswert, liegt der Beleihungswert zehn bis zwanzig Prozent unter dem Verkehrswert.

Gerade für Kreditinstitute gilt der Wert also als vorsichtige Schätzung, welchen Preis die Immobilie künftig erreichen können wird. Grundlage für die Definition ist das Pfandbriefrecht (BGBl I, Nr. 29, S. 1373ff vom 22. Mai 2005).

Der Gegensatz zum Beleihungswert ist der Verkehrswert einer Immobilie, oft auch Marktwert genannt. Dieser Verkehrswert gibt den aktuell beim Verkauf zu erreichenden Preis einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an. Auch er ist also eine Schätzung. Der Beleihungswert liegt meist niedriger, weil er so kalkuliert werden muss, dass er einer Bank Sicherheit gibt (etwa bei Überschuldung des Kreditnehmers), und dass über einen Finanzierungszeitraum von oft bis zu dreißig Jahren. Es ist also der Wert, von dem ein Kreditinstitut sicher sein muss, ihn während der kompletten Finanzierungszeit zu jedem Zeitpunkt erzielen zu können. Im Fordergrund der Festlegung dieses fiktiven Immobilienwertes steht demnach ein Sicherheitsgedanke der Kreditgeber.

Die Banken gehen deshalb von folgenden Kriterien bei der Festsetzung aus:

  • Gültigkeit für die gesamte Finanzierungszeit
  • beständige Kriterien (z. B. vergleichbarer Quadratmeterpreis bzw. Qualität der Bausubstanz) aus Vergangenheit und Gegenwart
  • etwaige zukünftige Wertsteigerungen werden nicht berücksichtigt
  • nur gesicherte, bereits feststellbare Eigenschaften einer Immobilie werden eingerechnet (ein zukünftiger wertsteigender Dachausbau fließt etwa in die Berechnung nicht ein)
  • die Berechnung muss (zumindest für Fachleute) nachvollziehbar sein
  • die Verwendbarkeit der Immobilie (z. B. die Nutzungsart eines Gartenhäuschens / die Gegebenheiten des Bebauungsplans etc.) muss berücksichtigt werden
  • die Risiken müssen berücksichtigt werden (etwa Altlasten auf einem Grundstück, die zu einer deutlichen Wertminderung führen können)

Der Beleihungswert wird in der Regel von einem Mitarbeiter des kreditvergebenden Institutes festgelegt. Er muss in Immobilienbewertungsfragen sachkundig sein. Der Beleihungswert hat jedoch nicht nur für den Kreditnehmer (den Bauherrn) wichtige Folgen, sondern auch für den Kreditgeber (meist die Bank). Denn der Beleihungswert von finanzierten Immobilien fließt bei Banken in die Berechnung der stillen Reserven ein, die wiederum für die Refinanzierung der Banken wichtig sind. Nur eine gut abgesicherte Bank kann sich selbst preiswerte Kredite besorgen (bei den Zentralbanken). Nur so hat sie die Möglichkeit, über preiswerte Kredite konkurrenzfähig zu bleiben.

Das alles hat den Hintergrund darin, dass sowohl für die Refinanzierung der Bank als auch für das Bankenendgeschäft mit dem Kunden „sichere“ Kredite preiswerter sind als „unsichere“. Wenn sich ein Bauherr nur zehn Prozent des Beleihungswertes von einem Kreditinstitut leihen muss, weil er einen hohen Eigenkapitalstock besitzt, so ist der Kredit meist günstiger als etwa bei einer Vollfinanzierung der Immobilie. Vergleichbares gilt für die Refinanzierung der Banken. Gerät die in eine Schieflage durch „faule“ Kredite, so werden erstens viele dieser Schuldner zahlungsunfähig, was den Banken Verluste einbringt und bei steigender Insolvenz der Kundschaft wird gleichzeitig die Refinanzierung einer Bank teurer, was dann schnell zu einem Teufelskreis wird, in dem auch renommierte Kreditgeber selbst in eine existenzbedrohende Schieflage geraten können.

Die Beleihungswertverordnung (BelWertV) in ihrer aktuellen Form trat am 1. August 2006 in Kraft – veröffentlicht ist sie im Bundesgesetzblatt (BGBl I, Nr. 24, S. 1175ff.).