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Erbbaurecht

Wer ein Haus bauen will, braucht dazu ein Grundstück, doch das kann sich nicht jeder leisten. Mit dem Erbbaurecht geht es aber auch anders: Der Hausbauer pachtet dazu ein Grundstück, das häufig der Kirche oder Gemeinde gehört. Dafür zahlt er einen jährlichen Pachtzins, der wenige Prozent vom Grundstückswert beträgt. Sein Eigenheim auf fremdem Land zu bauen, kann einige Vorteile haben, aber auch Probleme bereiten.

(Quelle: www.fotolia.de)

Weit verbreitet, trotzdem kaum bekannt

Für viele Deutsche gehört zum eigenen Haus auch das eigene Grundstück. Das zu kaufen, kann je nach Lage jedoch richtig teuer werden. Wer wenig Eigenkapital hat, bekommt meist ein Problem, die Finanzierung zu stemmen. Die selten beachtete Alternative ist deshalb, ein Baugrundstück zu pachten.

Die gesetzliche Grundlage, das Erbbaurechtsgesetz, geht auf die Erbbaurechtsverordnung von 1919 zurück. Wer ein Erbbaurecht hat, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, darf auf einem fremden Grundstück sein Haus bauen und muss einen „Erbbauzins“ an den Grundstückseigentümer, etwa einen kirchlichen Träger oder die Gemeinde, zahlen.

Der Zins orientiert sich am Wert des Grundstücks und liegt überwiegend zwischen drei und fünf Prozent pro Jahr. Erbbaurechtsverträge haben eine sehr lange Laufzeit, in der Regel 99 Jahre. Das Erbbaurecht ist ein „grundstücksgleiches Recht“. Der Hausbauer darf deshalb sein Recht weiterverkaufen oder verschenken und kann es sogar mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belasten. Wegen der meist sehr langen Laufzeit wird das Recht häufig auch vererbt.

Fünf Prozent mit Erbbaurecht
Das ist in ganz Deutschland möglich: Eine aktuelle Studie der „Initiative Erbbaurecht“ und des VHW Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung (Hamburg) zeigt, dass rund fünf Prozent der deutschen Wohnbaufläche mit Erbbaurechten belegt sind. 91 Prozent der 508 befragten deutschen Städte und Gemeinden besitzen Erbbaurechtsgrundstücke, die evangelische und katholische Kirche ebenfalls.

Nicht immer die Lösung

Der Vorteil des Erbbaurechts: Der Hausbauer muss keinen Kredit aufnehmen, um Bauland zu kaufen. Der geringe jährliche Erbbauzins entlastet die Baukasse enorm. Langfristig sollten Interessierte aber vorsichtig sein: Über eine jahrzehntelange Vertragslaufzeit zahlt der Pächter jährlich einen Pachtzins, der in der Regel bis zu fünf Prozent des Grundstückswertes betragen kann. Somit kostet das Grundstück am Ende weit mehr, als es tatsächlich wert ist.

Für Ronald Reuter vom Verband Haus- und Wohneigentum Siedlerbund Berlin-Brandenburg e.V. sind die Zeiten, in denen sich das Erbbaurecht gelohnt hat, vorbei – zumindest in vielen Teilen Deutschlands. „Früher war die Erbbaupacht niedrig, deshalb lohnt sich das nur noch, wenn man einen Altvertrag hat.“

Wer einen alten Vertrag erbt, kann deshalb noch die günstigen Konditionen genießen. „Bei Neuverträgen werden die Preise aber in der Regel so angepasst, dass sie höher als die Kreditrate sind“, sagt Reuter. „Gerade wenn das Zinsniveau niedrig ist.“ Man zahle mehr als beim Grundstückskauf, habe aber weniger Rechte. Im Berliner Raum rät der Eigenheim-Experte deshalb derzeit vom Erbbaurecht ab.

Vorteile für Familien

Das kann in anderen Teilen Deutschlands aber anders sein. Die örtlichen Konditionen der Erbpacht zu prüfen, lohnt sich also, denn viele Kommunen geben die Erbbaurechte zu relativ sozial verträglichen Zinsen ab.

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Gerade Familien mit Kindern können vom Erbbaurecht profitieren. Viele evangelische Landeskirchen und katholische Bistümer überlassen Familien Grundstücke im Erbbaurecht zu einem ermäßigten Erbbauzins. Das Erzbistum Freiburg beispielsweise vergibt zudem eine Ermäßigung von 20 Prozent (bis maximal 80 Prozent) pro Kind für die ersten sieben Pachtjahre.

Beispiel: Bei einem angenommenen Grundstückswert von 100.000 Euro (ohne Anlieger- und Erschließungskosten) würde die Belastung des Haushalts beim Kauf des Grundstücks 6000 Euro im Jahr betragen (Fremdfinanzierung sechs Prozent ohne Tilgung). Die Belastung bei einem Erbbaurecht liegt bei 4000 Euro jährlich (vier Prozent Erbbauzins ohne Kinderermäßigung).

Bei einer Durchschnittsfamilie mit zwei Kindern kann zusätzlich 40 Prozent Rabatt auf den Erbbauzins gewährt werden. Die jährliche Belastung der Familie liegt dann bei 2400 Euro in den ersten sieben Jahren. Im Vergleich zu einem Kauf spart die Familie dann 3600 Euro jährlich in den ersten sieben Jahren. Die Religionszugehörigkeit spielt dabei oft keine Rolle.

Aktion pro Eigenheim
Eine Übersicht über die Fördermöglichkeiten gibt der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel auf der Seite Aktion pro Eigenheim.

Achtung beim Vertrag

Bei der Erbpacht fallen darüber hinaus Kosten an, die auch beim Kauf eines Grundstücks üblich sind. Da der Vertrag notariell beurkundet werden muss, zählen dazu die Notarkosten. Da der Notar bei der Berechnung bis zu 80 Prozent des Grundstück-Verkehrswertes ansetzen kann, können die Notarkosten im Einzelfall höher ausfallen als beim Kauf eines Grundstücks.

„In geschlossenen Erbbaurechts-Siedlungen muss man aber auch damit rechnen, in einen Fonds einzahlen zu müssen“, erklärt Ronald Reuter vom Verband Haus- und Wohneigentum. Die Grundstückspächter müssen sich damit an den Kosten beteiligen, die etwa für die Instandhaltung der Straße anfallen. „Das wird im Erbbauvertrag festgelegt und es ist kaum möglich, von dieser Verpflichtung zurückzutreten“, so Reuter.

Zu den Kosten können obendrein Nutzungsregelungen kommen. Wer auf dem Land ein Baugrundstück der Kirchengemeinde pachtet, kann Glück haben, denn oft legt der Grundstückseigentümer wenige solcher Nutzungsregeln fest. Anders kann das in geschlossenen Erbbaurechts-Siedlungen aussehen. Dort enthalten die Verträge häufig Gestaltungsbeschränkungen. „Der Bauherr kann sein Haus dann nicht so umgestalten wie er will, und das kann problematisch werden“, sagt Reuter. Etwa, wenn es um Energiesparmaßnahmen geht.

Auch wenn das Haus auf dem Erbbau-Grundstück dem Pächter gehört, wollen viele Grundstücksbesitzer mitreden, wenn es um Dämmung, Fenster oder Heizung geht. Neben den örtlichen Baubestimmungen, an die sich jeder Hausbauer halten muss, kann er beispielsweise auch vertraglich festlegen, wie Hausfassade, Garten oder Grundstückszaun gestaltet werden sollen.

Vor Vertragsabschluss ist es deshalb grundsätzlich ratsam, die konkreten Bedingungen des Erbbaurechts zu prüfen, denn späteren Änderungen und Ergänzungen muss der Grundstückseigentümer zustimmen. Experten raten auch dazu, in dem Vertrag konkrete Regelungen für die Entschädigung bei Vertragsende festzulegen.

Sonst muss im schlimmsten Fall der Erbbauberechtigte sein Haus an den Grundstückseigentümer verkaufen. Bei den vertraglichen Fragen kann rechtlicher Rat nötig sein. Wer sich keinen Anwalt nehmen will, kann sich beispielsweise als Mitglied auch vom Verband Haus- und Wohneigentum beraten lassen.

Belastung durch Hypotheken

Ein weiterer Vorteil des Erbbaurechts: Es kann wie ein Grundstück mit Hypotheken und Grundschulden belastet werden, um ein Baudarlehen zu sichern. Will also der Erbpächter ein Darlehen für den Hausbau aufnehmen, wird die Grundschuld in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Mit der Beleihung des Erbbaurechts muss der Grundstückseigentümer allerdings einverstanden sein. Ist er dagegen, kann der Erbbauberechtigte gegen den Eigentümer auf Zustimmung klagen.

Wenn die Vertragslaufzeit endet

Da das Erbbaurecht meist erst nach 99 Jahren ausläuft, wird es in der Regel während der Vertragslaufzeit mit Zustimmung des Grundstückeigentümers vom Erbbaurechtnehmer vererbt – etwa an den Lebenspartner, Kinder oder Enkel. Der neue Erbpächter kann dieselben Konditionen bekommen, muss aber nicht. Das Erbbaurechtsgesetz sieht nämlich vor, dass der Erbbauzins regelmäßig vom Erbbaurechtsgeber angepasst werden kann. Ein Maßstab dafür ist die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse.

Am Ende: Kauf statt Pacht?
Läuft der Erbbaurechtvertag aus, kann der Grundstücksbesitzer das Land zurückfordern. Dann muss er dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zahlen. Soll der Vertrag verlängert werden, kann er neue Konditionen festlegen. Will der Träger den Pachtzins erhöhen, bietet er dem Erbbauberechtigten aber häufig auch an, das Grundstück zu kaufen. Das Angebot sollte der Erbpächter gut prüfen, es kann sich häufig lohnen.

Am Ende der Laufzeit bestehen oft noch Verbindlichkeiten, etwa weil der Erbbauberechtigte Geld für die neue Heizungsanlage bei der Bank geliehen und durch eine Grundschuld am Erbbaurecht abgesichert hat. Die Bank behält auch über das Laufzeitende hinaus den Anspruch auf Rückzahlung. Da die Einzelheiten kompliziert sein können, sollte auch das im Vorfeld geregelt werden.