Lexikon

Gesundheitsgefährdung (in der Mietwohnung)

Eine Mietwohnung muss sich in einem Zustand befinden, der eine Gesundheitsgefährdung der Bewohner ausschließt. Ist dies nicht der Fall, so hat der Mieter ein Recht auf Abhilfe. Wird dem nicht Folge geleistet, so kann er den Mietzins kürzen und unter Umständen sogar Schadensersatz verlangen und fristlos kündigen.

Die häufigsten Fälle für eine Gesundheitsgefährdung in der Wohnung sind Lärm, Feuchtigkeit (z.B. Schimmelpilz an den Wänden) und Ungeziefer in der Wohnung, und in den letzten Jahren immer häufiger: Chemikalien und krebserregende Stoffe wie Asbest.

Grundsätzlich können Mieter ihre Rechte schon geltend machen, wenn eine solche Beeinträchtigung bemerkt wird, nicht erst dann, wenn es zu einer Gesundheitsschädigung gekommen ist. Grundsätzlich sprechen ein Überschreiten von Grenzwerten oder bereits aufgetretene Krankheitssymptome für eine Gesundheitsgefährdung. Es gelten immer die neuesten grenzwerte, d.h. ein Vermieter darf sich nicht darauf berufen, dass die Wohnung den gesetzlichen Vorschriften zum Zeitpunkt des Baus genügt hat. Vielmehr gelten die aktuellen Richtwerte, auch wenn sie über denen bei Vertragsabschluss liegen! Was, wenn Mietshäuser auf verseuchtem Grund stehen – man spricht von Altlasten. Auch hier gilt, dass nicht erst eine Verschlechterung des Gesundheitszustandes eingetreten sein muss, es reicht der Nachweis einer berechtigten möglichen Gefahr. Allergien, die infolge einer Gesundheitsbeeinträchtigung durch das Mietobjekt aufgetreten sind (und dies auch bei anderen Menschen tun würden) rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Der Vermieter ist verpflichtet, dieser fristlosen Kündigung nach Treu und Glauben zuzustimmen.

Ersatzansprüche

Schadensersatz/Mietminderung
Liegt in einem Mietobjekt eine Mangel vor (wie ihn jede Gesundheitsgefährdung darstellt), so kann der Mieter das Abstellen des Mangels verlangen. Kommt der Vermieter damit in Verzug, so darf der Mieter Schadensersatz verlangen oder die Miete mindern, zurückhalten oder im Extremfall sogar einstellen. Schadensersatz ergibt sich aus den Aufwendungen (incl. Vorschuss), wenn der Mieter den Mangel selbst behebt. Auf der anderen Seite hat auch ein Vermieter Ersatzansprüche gegen seinen Mieter, wenn letztgenannter eine Gesundheitsgefährdung anderer Mietparteien durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung betrieben hat. Der Mieter haftet in solchen Fällen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

Fristlose Kündigung
Der Mieter hat sofern ein „wichtiger Grund“ vorliegt, und das ist bei einer Gesundheitsgefährdung in großem Ausmaß der Fall, auch das Recht auf eine fristlose Kündigung. Dieses Recht geht auch dann nicht verloren, wenn der Mieter nicht beim ersten Bemerken der Gesundheitsgefährdung tätig wird. Eine solche fristlose Kündigung bedarf der Schriftform und muss die Gesundheitsgefährdung konkret benennen. Für einen gewerblichen Zwischenvermieter gibt es kein Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung. Allerdings hat auch der Vermieter bei Gesundheitsgefährdung der anderen Mietparteien (z.B. bei Lagerung gefährlicher Chemikalien in einer Mietwohnung) das Recht auf fristlose Kündigung.

Gründe einer Gesundheitsgefährdung

Feuchtigkeit
Schimmel in der Wohnung können Asthmaleiden hervorrufen. Tritt die Feuchtigkeit von außen in die Wohnung ein so ist die Rechtslage eindeutig. Der Mieter hat Recht auf Mietminderung und der Vermieter die Pflicht zur Beseitigung. Tritt die Feuchtigkeit in der Wohnung auf, so ist die Rechtslage komplizierter. Sind die Wände wegen schlechter Isolierung zu kalt, so haftet der Vermieter. Hat der Mieter allerdings zu wenig gelüftet oder zu wenig geheizt, dann haftet der Mieter. In der Regel muss das ein Gutachter entscheiden. Mittlerweile gibt es eine Masse von Entscheidungen deutscher Gerichte über die Notwendigkeit von „Stoßlüften“ bei Familien mit und ohne Kleinkindern und bei Alt- und Neufenstern und vieles andere mehr. Es ist unübersichtlich geworden und wird von deutschen Gerichten meist im Einzelfall entscheiden. Wichtig ist: Die Beweislast liegt beim Mieter, er muss den Mangel nachweisen. Meist muss daraufhin der Vermieter nachweisen, dass die Wohnung keine Baumängel hat.

Formaldehyd
Formaldehyd findet sich in Klebstoffen, Dämmmaterialien, Lacken und Farben. Es ist krebserregend und führt zeitlich unbegrenzt zu Kopfschmerzen, Atemreizungen, Übelkeit und vielem mehr. Der Gesetzgeber hat einen Grenzwert von 0,12 Milligramm pro Kubikmeter festgelegt. Liegen die gemessen Werte darüber kann die Miete um 50 Prozent gemindert werden oder sofort fristlos gekündigt Bei der Kündigung muss der Vermieter auch damit zusammenhängende Kosten wie Umzug übernehmen.

Lärm
Lärm ist für einen Mieter nicht hinzunehmen, es sei denn, er ist „ortsüblich“ oder „unvermeidlich“. So ist in der Nähe eines Flughafen Fluglärm „ortsüblich“, allerdings muss bei Anmietung darauf hingewiesen werden. Die nächtliche Ruhezeit ab 22 Uhr ist besonders geschützt. Grundsätzlich ist auch Duschen und Baden nach 22 Uhr erlaubt. Frösche stehen unter Naturschutz, ihr Quaken rechtfertigt keine Mietminderung. Allerdings kann die Naturschutzbehörde bei übermäßiger Population das Trockenlegen eines Teiches anordnen. Das Öffnen einer Garage nach 22 Uhr darf verboten werden, wenn es zu einer Lärmbelästigung führt. Ein Hahn darf grundsätzlich nur in ländlichen Gebieten krähen, Gerichte dürfen „Krähzeiten“ festlegen! Hundegebell ist bis zu 10 Minuten am Stück hinzunehmen, mehr nicht! Schreit ein Säugling in der Nacht, so ist es nur dann eine Belästigung, wenn die Mutter daran schuld ist?! Spielende Kinder sind keine Lärmbelästigung – bis auf die nächtlichen Ruhezeiten. Liturgisches Glockengeläut ist keine Lärmbelästigung! Ein Verbot von Kuhglocken darf nur mit zeitlichen Einschränkungen vorgenommen werden! Unterhaltungselektronik darf nur mit Zimmerlautstärke betrieben werden. Rasenmäher dürfen nicht mehr als 96 Dezibel laut sein, zwischen 19 und 22 Uhr höchstens 88 Dezibel. Staubsauger dürfen während der Mittagszeit und der Nachtruhe grundsätzlich nicht betrieben werden! Männer dürfen beim Urinieren stehen! Die Waschmaschine darf auch sonntags laufen!

Elektrosmog
Elektromagnetische Strahlungen von Hochspannungsleitungen stehen im Verdacht, den Hormonhaushalt des Menschen negativ zu beeinflussen und im Extremfall auch Krebs auszulösen. Dennoch fehlen bislang wissenschaftlich gesicherte Ergebnisse. Seit Ende 1996 gibt es eine Elektrosmog-Verordnung (26. Bundesimmissionsschutzverordnung) die Grenzwerte für Hoch- und Niederfrequenzanlagen enthält, doch diese grenzwerte sind nur „Richtwerte“. Das hat zur Folge, dass deutsche Gerichte bislang eine Mietminderung ausschließen. Neueste Urteile jedoch setzten bei Wohnungen direkt unter Mobilfunksendemasten eine Mietminderung von 20 Prozent durch.

Bleirohre

Die maximal zulässige Bleikonzentration (durch Bleirohre) im Trinkwasser ist

  • 0,04 mg/l bis zum 30.11.2003
  • 0,025 mg/l bis zum 30.11.2013
  • 0,01 mg/l ab dem 30.11.2013

Ständige Blei-Aufnahme über das Trinkwasser führt zu einer schleichenden Vergiftung. Ist das Wasser schon vor Zugang in das Miethaus vergiftet, haften die Wasserwerke, danach der Vermieter. Notfalls muss er die Wasserleitungen instandsetzen, seit 1977 werden keine Bleirohre mehr verwendet. Verzinkte Rohre sind deshalb auch keine Modernisierung, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Asbest
Asbest gilt als krebserregend, meist wurde es in der Schall- und Wärmedämmung und in Nachtspeicheröfen (meist bei Baujahren vor 1977) verbaut. Wird es auch in geringsten Mengen nachgewiesen, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen. Ein Gutachten von Staubproben kostet bei den Bauaufsichtstsämtern 75 Euro, Raumluftmessungen etwa das Zehnfache. Die Asbestsanierung muss von einer zugelassenen Fachbetrieben durchgeführt werden.

Weitere Gefährdungen
Weitere Gefährdungen stellen Holzschutzmittel (Pentachlorphenol PCP und Lindan) ab 0,04 mg/cbm Raumluft; bei Lindan 0,08 mg/cbm), so genannte polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) aus Trinkwasserrohren (0,0001 mg/l), PCB aus Dichtstoffen (Schwellenwert 300ng/qm), Perchloräthylen (PER) (0,1 mg/cbm), Pyrethroide, Radon und viele andere mehr dar.