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Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das öffentlich von jedem eingesehen werden kann, der ein berechtigtes Interesse hat. Denn hier wird genau festgehalten, welche Rechte oder Lasten auf einem Grundstück liegen. Das ist vor allem für den Eintrag von Hypotheken wichtig, weil Grundstücke oft als Sicherheit für Kredite verpfändet werden.

Lange Tradition

Schon in der Antike wurden Steuerkataster geführt, im Mittelalter wollte man mit Stadtbüchern und sogenannten Urbaren den Überblick über die Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden behalten. Im 18. Jahrhundert führte Preußen dann die Allgemeine Hypotheken-Ordnung ein – damit wurden damals schon die Eigentumsverhältnisse, etwaige Grundschulden und andere Belastungen eines Grundstücks schriftlich festgehalten. Das Grundbuch in seiner heutigen Form gibt es allerdings erst seit 1935 einheitlich für ganz Deutschland.

Aufbau

Zuständig für das Führen des Grundbuchs sind die Amtsgerichte. Sie verzeichnen in diesem Register alle Grundstücke eines Gemeindebezirks. Dafür wird pro Grundstück ein einzelnes Grundbuchblatt angelegt. Außerdem gibt es weitere Blätter für den Eintrag von Erbbaurechten oder für Wohn- und Teil-Eigentum.

Jedes Grundbuch besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

  • Die Aufschrift bezeichnet das Amtsgericht, das das Grundbuch führt, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes.
  • Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben. Von den Katasterämtern kommen Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück. Neben Lage und Größe des Grundstücks wird auch festgehalten, ob es sich zum Beispiel um eine Betriebs- oder eine Landwirtschaftsfläche handelt.
  • In Abteilung I werden die Eigentümer eingetragen. Zum Beispiel Eheleute je zur Hälfte, Miteigentümer oder Erben in einer Erbengemeinschaft. Außerdem wird festgehalten, ob das Grundstück gekauft, geerbt oder bei einer Zwangsversteigerung erworben wurde.
  • In Abteilung II werden die Belastungen des Grundstücks eingetragen – allerdings ohne Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Hier geht es um Wohnungsrechte, Wegerechte, Strom- und Versorgungsleitungsrechte, Altenteil und Rentenrechte. Außerdem stehen hier sogenannte Erwerbs-Vormerkungen, wenn ein Käufer seine Ansprüche bis zur endgültigen Umschreibung des Grundbuchs sichern will.
  • In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen, also Hypotheken und Grundschulden. Die Grundschuld dient Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen zur Absicherung ihrer Kredite.

Das Grundbuch gibt also eine zuverlässige Übersicht über die bestehenden Rechte an einem Grundstück. Allerdings ist in diesem Zusammenhang auch wichtig, warum und in welcher Reihenfolge diese Rechte eingetragen wurden.

Ränge

Der Rang spielt vor allem bei Hypotheken und Grundschulden eine Rolle. Wenn der Erlös bei einer Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Gläubiger voll auszuzahlen, dann geht es der Reihe nach. Dabei gehen rangletzte Gläubiger bei Zwangsversteigerungen oft leer aus.

Deshalb ist nicht nur ein Eintrag im Grundbuch wichtig, sondern auch die Rangfolge. Dabei kann auch vereinbart werden, dass neue Gläubiger auf den vorderen Rängen eingetragen werden.

Löschung

Ist die Hypothek irgendwann zurückgezahlt oder haben sich Einträge erledigt, dann sollte man die Löschung beantragen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Eintrag im Grundbuch wirklich gelöscht wird. Stattdessen wird wiederum ein Vermerk eingetragen, dass der betreffende Eintrag jetzt gelöscht ist.

So bleiben auch alte und längst erledigte Eintragungen im Grundbuch sichtbar. Banken und Versicherungen können deshalb leicht erkennen, ob es bereits Insolvenzvermerke oder Zwangsversteigerungen gab. Das kann Kreditverhandlungen durchaus erschweren.

Grundbuch online

In einigen Bundesländern besteht auch die Möglichkeit, das Grundbuch auf elektronischem Weg einzusehen (www.grundbuch-portal.de). Außer in Mecklenburg-Vorpommern kommt man über die jeweiligen Landesseiten zu den Grundbuchämtern im Netz. Die Einsichtnahme muss allerdings detailliert begründet werden und ist kostenpflichtig.