Lexikon

Grundschuld

Der Jurist nennt Grundschuld „das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder Wohneigentum die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.“ Sie ist abzugrenzen von Hypotheken. Bei beiden Begriffen geht es um Kreditsicherung – welche Rechte bekommt der, der einem anderen Geld für einen Immobilienerwerb leiht.

Grundschuld und Hypothek sind sogenannte Grundpfandrechte, die ins Grundbuch eingetragen werden. Sie dienen beide dem Kreditgeber als Sicherung. Die bekanntere Hypothek kommt in der Praxis seltener vor als die Grundschuld, denn sie hat einen großen Nachteil: Die Hypothek ist an ein ganz bestimmtes Darlehen gekoppelt und mit dessen Rückzahlung aufgebraucht (akzessorisch). Die Grundschuld hingegen kann beliebig oft für immer neue Darlehen genutzt werden, ohne dass es zu neuen Eintragungen ins Grundbuch kommen muss.

Beide Instrumentarien der Grundpfandrechte ermöglichen es dem Kreditgeber, bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers ohne Klage vor Gericht den Grundbesitz versteigern zu lassen (Zwangsversteigerung). Die Reihenfolge (Rang) der Eintragungen im Grundbuch bestimmt, welche Forderung zuerst zum Zug kommt, wer also zuerst bei Zahlungsschwierigkeiten Zugriff auf das Vermögen bekommt. Das hat zur Folge, dass Kredite bei Banken je nach Rang unterschiedlich teuer sind – je niedriger der Rang, desto niedriger die Sicherheit für den Kreditgeber, desto teurer der Kredit für den Kreditnehmer.

Meist wird, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, die hierzu notwendige Vollstreckungsunterwerfung gleich miteingetragen. Je nach Vereinbarung haftet dann der Kreditnehmer mit seinem gesamten Besitz, nicht nur mit dem Gegenwert, auf den die Grundschuld eingetragen ist.

Grundschuldzinsen

Die enorm hohen eingetragenen Grundschuldzinsen (die deutlich über den von den Banken gewährten Kreditzinsen liegen) sind keine Zinsen, die wirklich gezahlt werden müssen. Sie erhöhen nur den Sicherungsumfang der Grundschuld. Ist also beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro samt 20 Prozent Zinsen jährlich vereinbart, so ist die Bank nach zwei Jahren schon mit einer Summe von über 140.000 Euro abgesichert.

Buchschuld und Briefschuld

Buchschuld und Briefschuld sind zwei Formen der Grundschuld. Die Buchschuld wird direkt im Grundbuch eingetragen, die Briefschuld darüber hinaus noch extra (auf einem Formular der Bundesdruckerei) ausgefertigt, sie ist teurer, kann aber bei Umschuldung hin zu einer neuen Bank ohne kostenpflichtige Änderung des Grundbuches einfacher übertragen werden. Aus einer Briefschuld lässt sich also im Grundbuch nicht ersehen, wer der Gläubiger ist. Dafür hat sie auch einen Nachteil. Theoretisch kann sie (ohne Zustimmung des Eigentümers) an Dritte abgetreten werden.

Gesamtgrundschuld und Eigentümergrundschuld

Eine Gesamtgrundschuld ist eine Grundschuld, die auf mehreren Grundstücken lastet, die nicht demselben Eigentümer gehören müssen. Jedes belastete Grundstück haftet für den gesamten Grundschuldbetrag. Das kann Sinn machen, wenn z. B. viele einzelne landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in einer Zwangsversteigerung nur gemeinsam veräußert werden sollen. Der Erlös ist meist höher als bei der Zerlegung in viele einzelne Teile. Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentümers eingetragen wird.

Löschung

Auch mit vollständiger Rückzahlung einer Grundschuld erlischt die Grundschuldeintragung im Grundbuch nicht automatisch. Nur wenn der Gläubiger eine Löschungsbewilligung abgibt, kann der Vollzug beantragt werden. Genau das widerspricht aber eigentlich der Aufgabe einer Grundschuld – nämlich ihrer Wiederverwertbarkeit.

Im Gegensatz zur Grundschuld nimmt die Hypothek mit geleisteten Zahlungen ab und endet automatisch mit der letzten geleisteten Tilgungsrate. Trotzdem wird die Eintragung im Grundbuch nur auf Antrag gelöscht.