Lexikon

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren das eingesammelte Geld vor allem in Gewerbeimmobilien. Lange Zeit galten sie als sicher, bis einige Fonds ins Schwanken gerieten. Der Begriff „Betongeld“ ist nicht mehr zeitgemäß.

Der Zusatz „offen“ bei Immobilienfonds bedeutet, dass der Anleger sich nicht an einer speziellen Immobilie beteiligt, sondern an einem großen Pool von Objekten in Deutschland, in Europa oder sogar in der ganzen Welt.

Geworben wird in der Branche mit Slogans wie „Anlegen in inflationsgeschützte Sachwerte“ oder „Wer an Immobilien verdienen will, braucht sich nicht gleich ein Haus zu kaufen“. Die Zielgruppe ist klar: Wer sich nicht ein eigenes Haus leisten kann, soll auch mit kleineren Anlagesummen an der Ertragskraft von Grund- und Hauseigentum beteiligt werden. Die Motive für ein Investment im Immobiliensektor sind stets die gleichen. Die Immobilie stellt einen Sachwert dar, bietet ein gewisses Maß an Wertbeständigkeit und Inflationsschutz.

Außerdem heißt es, dass der Anleger jederzeit seine Anteile zu einem aktuellen Marktpreis über seine Bank wieder verkaufen kann. Ausnahme: Die Bank schließt den Fonds. Zu diesem Mittel darf sie nur greifen, wenn ungewöhnliche Umstände sie dazu zwingen.

Nur die „offenen“ dürfen den geschützten Namen „Investmentfonds“ führen. Die geschlossenen Immobilienfonds dürfen sich „nur“ Fonds nennen. Die Fondsgesellschaften sind an strenge Anlegerschutzvorschriften gebunden. Ein Fonds (nach dem Wortlaut des Gesetzes ist er ein „Grundstück-Sondervermögen“) besteht aus mindestens zehn, meist jedoch mehr als 50 unterschiedlichen Einzelobjekten. Keines der Einzelobjekte darf 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens übersteigen. Sie sind gestreut nach Nutzungsart, Größe und Region. Der jährliche Anlageerfolg besteht aus Mieterträgen, Zinsen und Wertsteigerungen von Grundstücken. Das Risiko dabei bezieht sich vor allem auf Leerstände, sich verzögernde Erstvermietungen und auslaufende Mietverträge. Achten Sie also besonders auf offene Immobilenfonds, deren Objekte Mietverträge mit langen Restlaufzeiten haben.

Offene Immobilienfonds sind unter staatlicher Aufsicht stehende, treuhänderisch verwaltete Investmentfonds. Schwierig zu beurteilen ist die Preisbildung der Anteile, da Immobilien ja nicht wie Aktien an der Börse gehandelt werden. Das Gesetz schreibt daher einen Sachverständigenausschuss vor. Der bewertet mindestens einmal im Jahr sämtliche Grundstücke. Das heißt also: Anstelle eines transparenten Marktes treten Sachverständige. Sie nehmen die Objekte unter die Lupe. Wie das geschieht, darüber dringt allerdings nichts an die Öffentlichkeit. Der Anleger erwirbt über den Kauf eines Anteils an einem Offenen Immobilienfonds wirtschaftliches Miteigentum an den Vermögensgegenständen des Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds geben eine unbegrenzte Zahl von Anteilen aus, die börsentäglich erworben und zurückgegeben werden können. Die Rückgabe an die Grundstücks-Investment-Gesellschaft erfolgt zum börsentäglich veröffentlichten Rücknahmepreis. Der wird ermittelt auf der Grundlage der im Investmentfonds enthaltenen Vermögensgegenstände. Die Gesellschaft kann allerdings, wie oben geschildert, die Rücknahme stoppen.

Weil einige große Investoren die offenen Immobilienfonds quasi als Tagesgeldkonten benutzt haben, wurden während der Finanzkrise aus manchen Fonds in kurzer Zeit viel Geld genommen, so dass die Liquidität nicht mehr gewährleistet war. Andere Anleger kamen zeitweise nicht mehr an ihr Geld, wenn sie Anteile verkaufen wollten. Die Fonds wurden dann geschlossen, bzw. vorübergehend eingefroren. Das ist für 30 Monate erlaubt – um einen weiteren Abfluss von Geld zu verhindern. Während dieser Zeit können Anleger ihre Anteile zwar weiter an der Börse verkaufen, müssen aber einen Abschlag, also Verluste hinnehmen.

Seit April 2011 (Erweiterung des Anlegerschutzes) wurden zwar die Möglichkeiten, auf einen Schlag viel Geld aus diesen Fonds zu nehmen, eingeschränkt – es gibt eine Mindesthaltefrist von einem Jahr für Anteile über 30.000 Euro – dennoch gelten die offenen Immobilienfonds nicht mehr als so sicher wie früher. Allerdings sind die jeweiligen offenen Immobilienfonds sehr unterschiedlich.