Lexikon

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks wird auch häufig Marktwert genannt. Er definiert den Preis, den ein Gebäude oder ein Grundstück aktuell wert ist, also bei einem Verkauf erzielen kann.

Verkehrs- und Marktwert sind synonym zu gebrauchende Begriffe, das legt das Baugesetzbuch fest (§194). Berechnet wird er durch den Durchschnitt der Preise, die beim Verkauf vergleichbarer Immobilien erzielt wurde. Dabei sind ausdrücklich persönliche Umstände wie Liebhaberpreise von der Immobilienwertberechnung ausgenommen. Das Gesetz spricht dabei vom „Gewöhnlichen Geschäftsverkehr“, so die Richtlinien für die Errechnung der Marktwerte (WertR). Es muss also mit anderen Worten sichergestellt sein, dass vergleichbare Veräußerungen

  • nicht durch persönliche Beziehungen beeinflusst waren,
  • ein normaler Zeitraum für eine Immobilienveräußerung zur Verfügung stand,
  • normale Marktverhältnisse (mit einer ausreichenden Anzahl von Anbietern und Kaufinteressenten) gegeben waren.

Ein Gutachten, was diesen Wert für eine Immobilie berechnet, nennt man Verkehrswertgutachten. Er legt also den am wahrscheinlichsten zu erreichenden Preis einer Immobilie fest, wenn Käufer und Verkäufer in ihrer Entscheidung unbeeinflusst sind.
Für die Berechnung herangezogen werden das

  • Sachwertverfahren (meist für Einfamilienhäuser) oder das
  • Ertragswertverfahren (meist für Mehrfamilienhäuser) oder das
  • Vergleichswertverfahren (vergleichbare Eigentumswohnungen in der gleichen Wohnanlage) oder das
  • Residualwertverfahren (meist bei unbebauten Grundstücken)

Diese Grundstücksbewertungsarten (früher auch „Güterabschätzung“) für Immobilien sind durch Rechtsvorschriften geregelt. Der Verkehrswert muss ermittelt werden z. B. beim

  • Verkauf,
  • Zwangsversteigerung,
  • Beleihung,
  • Bilanzierung (von Krediten),
  • Besteuerung,
  • Versicherungswertfestsetzung.

Erstellt werden diese Gutachten durch Sachverständige, die meist eine Hochschulausbildung als Architekten, Bauingenieure, Vermessungsingenieure, Betriebswirte oder Bauökonome haben.

Sachwertverfahren

Grundlage hierfür sind die normalen Herstellungskosten (durchschnittliche Baukosten dieses Immobilientyps pro Quadratmeter), nicht also zu erzielende Einnahmen. Es wird ermittelt, was ein Neubau der bestehenden Immobilie kosten würde. Davon wird die Abnutzung abgezogen. Der Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, wird zusätzlich nach dem Vergleichswertverfahren hinzuaddiert. Dieser Bodenwert ist bei Bebauung eine fiktive Annahme, denn er ist der Preis eines Grundstücks, ohne die darauf befindliche Immobilie.

Ertragswertverfahren

Hierbei wird der Wert einer Immobilie durch ihren Ertrag (meist also Mieteinnahmen) errechnet. Der Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, wird zusätzlich nach dem Vergleichswertverfahren hinzuaddiert. Neben Wohnobjekten ab drei (Miet-)Parteien werden so vor allem Hotels, Krankenhäuser oder Freizeitimmobilien berechnet.

Vergleichswertverfahren

Stehen in einem Mehrparteienhaus mehrere identische Immobilien in einem direkten Verhältnis zueinander, so kann der Wert, der einen in einem vergleichbaren Maßstab zur Berechnung der anderen herangezogen werden. Vergleichbarkeit gilt hier für Lage (etwa Himmelsrichtung, Verkehrsanbindung), Nutzung (Grad der Erschließung, Vermietung etc.), Beschaffenheit (Tragfähigkeit, Bodenbeschaffenheit), Nutzungsbeschränkungen, Zustand und Zuschnitt. Dies ist meist einfach eine Verwaltungsvereinfachung und Kostenfrage.

Grundsätzlich muss allerdings zwischen einer schnellen und preiswerten Bewertung etwa im Internet und einer von einem Gutachter bestellten Bewertung unterschieden werden.

Residualwertverfahren

Dieses Verfahren (auch Investorenmethode genannt) kommt meist zum Einsatz, wenn ein Finanzier vor Baubeginn errechnet haben will, was aus einer Immobilie „herauszuholen“ ist bzw. was der maximale Preis ist, mit dem ein Grundstück noch wirtschaftlich erfolgreich bewirtschaftet werden kann. Vereinfacht dargestellt ist es der Verkehrswert einer Immobilie ohne ihren Bodenwert abzüglich der Bau- und Finanzierungskosten.