Betriebskosten mindern Steuerlast
Wer sich durch die Nebenkostenabrechnung gekämpft und den Überblick gewonnen hat, der kann sich ein Bonbon abholen – und zwar vom Fiskus. Für einen gewissen Anteil der Nebenkosten hat der Vermieter im Vorfeld einen Handwerker oder Dienstleister beauftragt und entsprechend dazu eine Rechnung erhalten. Zwar hat er diese beglichen, dennoch legt er die Kosten auf den Mieter um, sofern eine entsprechende Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Genau diese Posten können Vermieter beziehungsweise Mieter in ihrer Steuererklärung geltend machen.
Was Mieter absetzen können
Mieter sollten anhand ihres Mietvertrages wissen, welche Dienstleistungen in ihrem Auftrag erledigt werden. Spätestens mit der ersten Nebenkostenabrechnung erfahren sie, welche Ausgaben das sind.
verbrauchertipp: Lassen Sie sich vom Vermieter die Rechnungskopien für Dienstleistungen geben. Klären Sie mit Ihrem Vermieter bei einem Mehrparteienhaus, welchen Anteil Sie davon bei der Steuererklärung angeben dürfen.
Steuerlich wird unterschieden in Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen. Dazu zählt Folgendes:
Begünstigte Handwerkerleistungen
- Arbeiten innerhalb des Grundstücks
- Arbeiten an Dach, Bodenbelägen, Fassade, Garagen, Innenwänden
- Asbestsanierung
- Aufstellen eines Baugerüsts
- Überdachung eines bereits vorhandenen Pkw-Stellplatzes oder Terrasse
- Dachrinnenreinigung
- Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, Fenster, Türen, Böden, Elektrogeräte (auch TV und PC), Innen- und Außenwände sowie Keller und Dach, in Küche und Bädern, Fahrstuhl, Feuerlöscher, Pumpen, Öltankanlagen, CO2-Warngeräte, Abwasser-Rückstau-Sicherungen
- Gartengestaltung
- Reparatur und Wartung von Gemeinschaftsmaschinen (z. B. Waschmaschine und Trockner)
- Graffitibeseitigung
- Austausch von Heizungszählern
- Schornsteinfeger
- Mauerwerksanierung
- Malerarbeiten
- Pflasterarbeiten innerhalb des Grundstücks
- Wärmedämmmaßnahmen
- Legen von Hausanschlüssen für Strom, Fernsehen, Internet über Kabelfernsehen
20 Prozent der Lohnkosten sind steuerbegünstigt. Die maximal anerkannte Steuerersparnis liegt bei 1200 Euro pro Jahr. Um die zu erreichen, müssen also Kosten von mindestens 6000 Euro anfallen.
verbrauchertipp: Falls der Vermieter oder Hausverwalter keine Rechnungskopien von Dienstleistungen für die Mietwohnung oder das Miethaus aushändigen kann, können Sie die sogenannte §-35-A-Bescheinigung anfordern. Zur Ausstellung dieses Dokuments ist der Vermieter und Verwalter verpflichtet. Für diese Leistung kann aber eine Gebühr anfallen.
Begünstigte haushaltsnahe Dienstleistungen
Haushaltsnahe Dienstleistungen dürfen nur „haushaltsbezogen“ sein, also nicht für eine einzelne Person erbracht werden. So zählen beispielsweise der Friseur, Maniküre und Kosmetiker nicht als haushaltsnahe Dienstleister, auch wenn sie die Arbeiten zu Hause erbracht haben. Außerdem ist die Art der Tätigkeit entscheidend. Es müssen also Tätigkeiten sein, die man üblicherweise selbst erledigen würde. Neben Kochen, Saugen, Waschen, Putzen kommen folgende Tätigkeiten infrage:
- Kinderbetreuung
- Pflegeleistungen
- Gartenpflegearbeiten wie Rasenmähen oder Heckeschneiden
- Reinigung des Treppenhauses und der Zubehörräume
- Straßenreinigung auf dem privaten Grundstück
- Vorsortierung von Abfall
- Winterdienst
- Wachdienst
Die dafür eingesetzte Person darf natürlich nicht zum Haushalt gehören. Das trifft auch auf Familienangehörige zu. Sie können durchaus ein derartiges Beschäftigungsverhältnis haben, solange sie nicht wohnhaft im Haus der Leistungserbringung gemeldet sind. Nur dann ist dieses Beschäftigungsverhältnis absetzbar.
Von den anfallenden Kosten sind 20 Prozent der Arbeitskosten steuerbegünstigt, allerdings bis maximal 4000 Euro pro Jahr. Heißt: Um auf diesen Betrag zu kommen, müssen Kosten von 20.000 Euro im Jahr angefallen sein.
Geringfügig Beschäftigte
Stellt der Vermieter einen Minijobber an, können Mieter damit leider keine Steuern sparen. Denn das geht nur, wenn der Mieter selbst das Beschäftigungsverhältnis auf einer monatlichen 450-Euro-Basis führt und der Minijobber im Haushalt hilft.
verbrauchertipp: Melden Sie eine Haushaltshilfe entweder bei der Minijobzentrale oder bei der gesetzlichen Sozialversicherung an. Sie bekommen dafür zum Jahresende eine entsprechende Bescheinigung für die Steuererklärung.
Dabei können 20 Prozent der Lohnkosten abgesetzt werden – höchstens jedoch 510 Euro pro Jahr. Somit können jährlich Lohnkosten von maximal 2.550 Euro vom Fiskus anerkannt werden.
Was Vermieter absetzen können
Vermieter können bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung folgende Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen:
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Abwasser, Müllabfuhr usw.
- Ausgaben für Hausmeister und Hausverwaltung
- Schönheitsreparaturen
- Kosten für Mobiliar bei möblierter Vermietung
- Fahrtkosten
- Telefonkosten
- Energie- und Wasserkosten
- Reinigungskosten
- Wartungskosten
verbrauchertipp: Kosten, die Sie nicht von Ihrem Mieter erstattet bekommen, können Sie absetzen.
Vorsicht: Sobald Kosten – wie zum Beispiel die Grundsteuer – auf den Mieter umlegt werden, muss in der Steuererklärung die erhaltene Nebenkostenvorauszahlung des Mieters angeben werden. Werden diese Einnahmen wissentlich nicht angegeben, kann es sich um Steuerhinterziehung handeln.
Zum Absetzen aller Dienstleistungen ist für Mieter und Vermieter immer die Rechnung ausschlaggebend. Sie muss nicht nur vorliegen, sondern auch über eine Bank bezahlt worden sein. Auch die Zahlung über ein Konto eines Dritten ist möglich, so das Finanzgericht Sachsen (AZ: 4 K 645/09). Denn Barzahlungen werden vom Fiskus nicht anerkannt. Auf den Rechnungen angegeben sein müssen: Erbringer, Empfänger, Art und Zeitpunkt der Leistung sowie die Höhe des Entgelts.
