{"id":12482,"date":"2020-03-13T14:07:29","date_gmt":"2020-03-13T13:07:29","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=12482"},"modified":"2020-03-13T14:07:29","modified_gmt":"2020-03-13T13:07:29","slug":"wann-ist-eine-verwertungskuendigung-moeglich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/wann-ist-eine-verwertungskuendigung-moeglich\/","title":{"rendered":"Wann ist eine Verwertungsk\u00fcndigung m\u00f6glich?"},"content":{"rendered":"

Das Landgericht Osnabr\u00fcck \u00a0hat die Anforderungen an die \u201e Verwertungsk\u00fcndigung“ nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 3 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BGB) pr\u00e4zisiert. Danach ist es dem Vermieter erlaubt, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen, wenn er nur so die Immobilie wirtschaftlichen verwerten kann und ihm durch die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen. Mit seinem Urteil vom 29. Januar 2020 (Az. 1 S 117\/19) hat das Landgericht Osnabr\u00fcck jedoch deutlich gemacht, dass die H\u00fcrden f\u00fcr eine solche K\u00fcndigung hoch sind.<\/strong><\/p>\n

Geklagte hatte eine Gemeinde die Eigent\u00fcmerin eines Geb\u00e4udes mit urspr\u00fcnglich vier Wohnungen war. Tats\u00e4chlich lebte jedoch nur noch ein Mieter in dem Haus. Er nutzte f\u00fcr eine Monatsmiete von 40,00 \u20ac das gesamte Dachgeschoss mit zwei Wohnungen, von denen er aber nur eine angemietet hatte. Im \u00dcbrigen stand das Haus leer. Die Miete hatte die Gemeinde zuletzt in den 1950er Jahren erh\u00f6ht. Sanierungsma\u00dfnahmen an dem Geb\u00e4ude wurden seit Jahrzehnten nicht durchgef\u00fchrt. Dadurch entstand ein erheblicher Investitionsstau.<\/p>\n

Die Gemeinde wollte das Geb\u00e4ude verkaufen und k\u00fcndigte dem Mieter. Sie begr\u00fcndete diese K\u00fcndigung dahingehend, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar sei. Es g\u00e4be au\u00dfer dem Verkauf keine sinnvolle Nutzung der Immobilie. Das Haus lie\u00dfe sich aber nur verkaufen, wenn sich keine Mieter im Haus bef\u00e4nden. Der Mieter akzeptierte die K\u00fcndigung nicht und hielt sie f\u00fcr unwirksam. Die Kommune klagte deshalb vor dem zust\u00e4ndigen Amtsgericht.<\/p>\n

Amtsgericht h\u00e4lt Verwertungsk\u00fcndigung f\u00fcr berechtigt<\/strong><\/p>\n

Dort hatte die Gemeinde auch Erfolg. Das Gericht sah die Voraussetzungen f\u00fcr eine Verwertungsk\u00fcndigung nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als gegeben an.<\/p>\n

\n

\"\"\u00a7 573 BGB: Ordentliche K\u00fcndigung des Vermieters<\/strong><\/p>\n

(1) Der Vermieter kann nur k\u00fcndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses hat. Die K\u00fcndigung zum Zwecke der Mieterh\u00f6hung ist ausgeschlossen.<\/p>\n

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses liegt insbesondere vor, wenn<\/p>\n

    \n
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,<\/li>\n
  2. der Vermieter die R\u00e4ume als Wohnung f\u00fcr sich, seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tigt oder<\/li>\n
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst\u00fccks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden w\u00fcrde; die M\u00f6glichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine h\u00f6here Miete zu erzielen, bleibt au\u00dfer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mietr\u00e4ume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach \u00dcberlassung an den Mieter erfolgten Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum ver\u00e4u\u00dfern will.<\/li>\n<\/ol>\n

    (3) Die Gr\u00fcnde f\u00fcr ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem K\u00fcndigungsschreiben anzugeben. Andere Gr\u00fcnde werden nur ber\u00fccksichtigt, soweit sie nachtr\u00e4glich entstanden sind.<\/p>\n

    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.<\/p>\n

    \n

    Das Amtsgericht best\u00e4tigte das berechtigte Interesse, das Geb\u00e4ude zu verkaufen. Ver\u00e4u\u00dferbar sei das Haus aber nur im ger\u00e4umten Zustand. Im vermieteten Zustand sei hingegen ein Verkauf unm\u00f6glich, da durch die geringe Miete eine Sanierung nicht zu refinanzieren sei. Eine Sanierung des Geb\u00e4udes durch die Gemeinde, sei aus demselben Grund ebenfalls wirtschaftlich nicht zumutbar. Dass die Kommune \u00fcber Jahrzehnte nichts in das Haus investiert habe, spiele keine Rolle. Schlie\u00dflich habe der Mieter weder M\u00e4ngel angezeigt noch sonst Reparaturma\u00dfnahmen verlangt. Der Mieter akzeptierte das Urteil nicht und ging vor dem Landgericht Osnabr\u00fcck in Berufung.<\/p>\n

    Landgericht verwirft Entscheidung des Amtsgerichts<\/strong><\/p>\n

    Dort konnte er sich durchsetzen. Das Landgericht hob das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die R\u00e4umungsklage der Gemeinde ab. Das Landgericht sah keine Grundlage f\u00fcr eine Verwertungsk\u00fcndigung. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte das Landgericht aus, ob eine Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses unzumutbar sei, sei eine Frage der Abw\u00e4gung. Diese falle hier zum Nachteil der Gemeinde aus.<\/p>\n

    Geringe Rendite wird Eigent\u00fcmer angelastet\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Nach \u00dcberzeugung des Landgerichts war zun\u00e4chst zu ber\u00fccksichtigen, dass die geringe Rendite des Objekts letztlich auf Vers\u00e4umnissen der Gemeinde beruhte, ebenso der hohe Sanierungsaufwand. Die Gemeinde hatte nach den Feststellungen des Landgerichts die Miete seit mehr als 50 Jahren nicht erh\u00f6ht, obwohl dies m\u00f6glich gewesen w\u00e4re. Zudem hatte sie das Haus \u00fcber Jahrzehnte verfallen lassen. Dabei spielte in den Augen des Landgerichts keine Rolle, dass dies nicht von vorneherein mit dem Ziel geschehen war, sp\u00e4ter eine Verwertungsk\u00fcndigung auszusprechen. Unerheblich war f\u00fcr das Landgericht auch, dass der Mieter seinerseits nie M\u00e4ngel angezeigt habe. Als Vermieter w\u00e4re die Gemeinde vielmehr, so das Landgericht, von sich aus verpflichtet gewesen, die Immobilie laufend instand zu halten (\u00a7 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gegen diese Pflicht habe sie erkennbar versto\u00dfen und das Haus dem sichtbaren Verfall preisgegeben.<\/p>\n

    Verkauf auch vermietet zumutbar<\/strong><\/p>\n

    Das Landgericht kam au\u00dferdem zu dem Ergebnis, die Gemeinde habe nicht ausreichend belegen k\u00f6nnen, dass tats\u00e4chlich ein Verkauf des Hauses im vermieteten Zustand nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen m\u00f6glich sei. Bei der Frage, ob zur wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie die K\u00fcndigung der bestehenden Mietverh\u00e4ltnisse erforderlich sei, komme es generell darauf an, welcher Preis im vermieteten Zustand und welcher im unvermieteten Zustand zu erzielen sei. Ein gewisser Preisnachteil durch einen Verkauf im vermieteten Zustand sei dem Vermieter dabei zumutbar.<\/p>\n

    Insoweit hatte die Gemeinde aus Sicht des Landgerichts keine ausreichenden Bem\u00fchungen unternommen, das Haus \u00fcberhaupt im vermieteten Zustand anzubieten. Den aus Sicht des Landgerichts gebotenen Versuch, durch Angebote im Internet oder \u00fcber einen Makler die Immobilie einem gr\u00f6\u00dferen Personenkreis im vermieteten Zustand anzubieten, hatte die Gemeinde nicht unternommen. Angesichts der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt war jedoch nach \u00dcberzeugung des Landgerichts keineswegs fernliegend, dass man so einen K\u00e4ufer gefunden h\u00e4tte,\u00a0 der das Haus auch im vermieteten Zustand zu einem attraktiven Preis \u00fcbernommen h\u00e4tte.<\/p>\n

    \"\"<\/p>\n

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    \u201eWann ist eine Verwertungsk\u00fcndigung m\u00f6glich?\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":12469,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[4094,3844,690],"class_list":["post-12482","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-sanierung","tag-verkauf","tag-verwertungskuendigung"],"yoast_head":"\nKeine Verwertungsk\u00fcndigung, um h\u00f6heren Verkaufspreis zu erzielen<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Auch wenn ein Geb\u00e4ude \u00fcber Jahre hinweg nicht saniert wurde und kaum wirtschaftlichen Ertrag bringt, bedeutet dies nicht, dass eine Verwertungsk\u00fcndigung m\u00f6glich ist, um das Geb\u00e4ude besser verkaufen zu k\u00f6nnen.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" 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